Künstliche Intelligenz in der Immobilienbewertung: So funktioniert sie heute und wohin sie führt

Stellen Sie sich vor, Sie wollen Ihre Altbauwohnung in Graz verkaufen. Ein Gutachter kommt, schaut sich das Haus an, notiert die Deckenhöhe, die Stuckverzierungen, die Lage zum Park, und sagt: 345.000 Euro. Zwei Wochen später bekommen Sie eine KI-Bewertung: 312.000 Euro. Wer hat recht? Die Antwort ist nicht einfach. Künstliche Intelligenz hat die Immobilienbewertung verändert - aber nicht ersetzt. Sie ist jetzt Teil des Prozesses, und wer sie versteht, kann besser entscheiden.

Wie genau ist KI bei der Immobilienbewertung?

Moderne KI-Systeme analysieren bis zu 37 Merkmale pro Immobilie: Lage, Energieeffizienz, Baujahr, Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, sogar die Anzahl der Bäume vor dem Haus. Sie lernen aus einer Million Transaktionen pro Jahr, die von den Gutachterausschüssen gesammelt werden. Bei einfachen Einfamilienhäusern in gut etablierten Lagen erreichen sie eine Genauigkeit von 88,7 Prozent. Das klingt beeindruckend. Aber bei komplexen Objekten - wie Altbauten mit besonderen architektonischen Details - sinkt die Genauigkeit auf unter 70 Prozent. In Hamburg und Frankfurt zeigten Tests: Menschliche Gutachter sind bei solchen Immobilien 32 Prozent genauer. Warum? Weil KI nicht versteht, warum ein Stuckmotiv aus den 1920er Jahren heute 20.000 Euro mehr wert sein kann. Sie sieht Daten. Der Mensch sieht Geschichte.

Was kann KI wirklich, was der Mensch nicht kann?

KI ist schnell. Sie verarbeitet Daten 97 Prozent schneller als ein Gutachter. Sie prüft in Sekunden, wie sich die Preise in der Straße in den letzten sechs Monaten verändert haben. Sie weiß, dass die neue U-Bahn-Linie, die nächstes Jahr gebaut wird, den Wert der Immobilie um 8 bis 12 Prozent steigern könnte - wenn die Daten korrekt sind. Sie ist konsistent. Kein Gutachter ist immer gleich. Ein Mensch hat einen schlechten Tag, ist müde, hat einen persönlichen Vorliebe für Holzfenster. KI hat das nicht. Sie bewertet immer nach denselben Regeln. Das ist ein großer Vorteil. 81 Prozent der Nutzer auf Capterra loben genau das: weniger subjektive Schwankungen.

Wo versagt KI - und warum?

KI versteht keine lokalen Geheimnisse. Sie kann nicht erkennen, dass das Haus am Ende der Straße trotz geringer Größe teurer ist, weil dort jedes Jahr ein kleiner Weihnachtsmarkt stattfindet, den die Nachbarn lieben. Sie weiß nicht, dass der neue Supermarkt, der angekündigt wurde, tatsächlich nie gebaut wird - weil die Stadt den Plan gestrichen hat. Sie sieht keine Stimmung. Sie liest keine Zeitung. Die Calvest.de-Studie zeigt: In derselben Stadt können Preisunterschiede bis zu 40 Prozent betragen, je nachdem, ob eine Schule saniert wird, ein Park geplant ist oder ein altes Gewerbegebiet zu Wohnraum umgewandelt wird. KI erfasst das nur zu 38 Prozent richtig. Ein Nutzer auf Trustpilot schreibt: „Die KI hat meine Berliner Altbauwohnung um 28 Prozent unterschätzt. Sie wusste nichts von der steigenden Nachfrage nach historischen Wohnungen.“

Wie viel kostet eine KI-Bewertung?

Ein einfaches KI-Tool für kleine Makler kostet im Monat 1.250 Euro. Das ist nicht billig. Enterprise-Lösungen wie die von WuestPartner liegen bei bis zu 8.500 Euro. Dazu kommen Integrationskosten: 14,5 Wochen dauert es durchschnittlich, bis die KI mit alten Systemen aus den 1960er Jahren spricht. 68 Prozent der Unternehmen haben Probleme damit. Und dann gibt es noch die Schulung: Jeder Mitarbeiter braucht durchschnittlich 87 Stunden, um die Tools richtig zu nutzen. Viele kleine Maklerbüros haben das nicht. Nur 29 Prozent der kleinen Büros mit weniger als 10 Mitarbeitern nutzen KI. Bei großen Firmen mit über 100 Mitarbeitern sind es 82 Prozent. Die Technik ist da. Aber die Bereitschaft, sie zu nutzen, ist ungleich verteilt.

Hybrid ist die Zukunft - nicht KI oder Mensch, sondern KI und Mensch

Die besten Ergebnisse erzielen Unternehmen, die KI und Mensch kombinieren. Sprengnetter Real Estate Services hat eine neue Position geschaffen: den „KI-Interpreter“. Das ist jemand, der versteht, wie die KI denkt - und warum sie manchmal falsch liegt. Dieser Mensch prüft die Ergebnisse, korrigiert die Daten, fügt lokale Kontexte hinzu und gibt die endgültige Bewertung heraus. 73 Prozent der erfolgreich implementierenden Unternehmen arbeiten so. Die KI macht die Arbeit, die schnell und repetitiv ist: Daten sammeln, vergleichen, berechnen. Der Mensch macht die Arbeit, die tief und kontextuell ist: Interpretieren, erklären, entscheiden. Bis 2027 wird diese Trennung noch klarer: KI übernimmt 85 Prozent der Datenauswertung. Der Mensch bleibt für die letzten 15 Prozent - die entscheidenden.

Was sagt das Gesetz?

In Deutschland gibt es bislang keine klaren Regeln, wie KI in der Immobilienbewertung eingesetzt werden darf. Die Zentralbank hat 2022 erste Leitfäden veröffentlicht - aber das ist kein Gesetz. Die Deutsche Wertpapier- und Immobilienwirtschaft (DVW) arbeitet an sieben konkreten Reformvorschlägen für das Baugesetzbuch. Sie wollen klare Anforderungen an die Transparenz, die Datenqualität und die Haftung festlegen. Wer haftet, wenn die KI einen Fehler macht? Der Makler? Der Softwareanbieter? Der Nutzer? Das ist noch unklar. 63 Prozent der Immobilienunternehmen haben keine klaren Regeln für den KI-Einsatz. Das ist ein Risiko. Und es wird ein Problem werden, wenn es zu Streitfällen kommt.

Wie wird sich der Markt entwickeln?

Der Markt für KI-Bewertungstools wächst: 2024 waren es 187 Millionen Euro Umsatz, 2025 werden es 254 Millionen Euro sein. Die Zinswende ab 2023 hat den Markt gespalten: In München, Hamburg und Berlin steigen die Preise wieder. In strukturschwachen Regionen sinken sie. KI hilft dabei, diese Unterschiede schnell zu erkennen. 47 Prozent der Unternehmen nutzen KI, um sich schnell an den Markt anzupassen. 33 Prozent wollen die Datenqualität verbessern. Und 91 Prozent der Unternehmen sehen KI als Schlüsseltechnologie für die nächsten fünf Jahre. Aber: 76 Prozent der Gutachter halten den Menschen für unverzichtbar - besonders bei komplexen Fällen. Bis 2030 wird der Mensch laut 87 Prozent der Experten immer noch die letzte Entscheidung treffen. KI wird nicht ersetzen. Sie wird ergänzen. Sie wird beschleunigen. Sie wird präziser machen. Aber sie wird nicht fühlen.

Was sollten Sie als Eigentümer oder Makler tun?

Wenn Sie eine Immobilie bewerten lassen: Fragen Sie, ob KI eingesetzt wird. Und wenn ja: Wer prüft das Ergebnis? Lassen Sie sich nicht von einem Zahlenwert überzeugen, ohne zu wissen, wie er zustande kam. Als Makler: Nutzen Sie KI, aber nicht als Ersatz für Ihre Expertise. Nutzen Sie sie, um Zeit zu sparen - für die Gespräche mit den Kunden, für die Recherche vor Ort, für die Erklärung, warum ein Haus mehr wert ist, als die Zahlen sagen. Und wenn Sie eine KI-Lösung kaufen: Achten Sie auf die Datenquelle. Ist sie aktuell? Ist sie regional? Und: Haben Sie einen Menschen, der das Ergebnis versteht - und korrigieren kann.