Währungsrisiko: Was es ist und wie es deine Immobilieninvestitionen beeinflusst

Ein Währungsrisiko, das Risiko, dass sich Wechselkurse zwischen zwei Währungen ungünstig entwickeln und dadurch Investitionen an Wert verlieren. Auch bekannt als Wechselkursrisiko, tritt es besonders auf, wenn du Immobilien im Ausland kaufst – etwa in Spanien, Italien oder der Türkei – und dein Einkommen oder Kapital in einer anderen Währung steht. Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung in Spanien mit einem Euro-Kredit. Plötzlich fällt der Euro gegenüber dem Euro? Nein, gegen den Peseta – also wenn der Euro schwächer wird. Dann musst du mehr Euro zahlen, um die laufenden Kosten zu decken. Das ist kein Theorie-Problem. In 2024 haben viele deutsche Investoren in Südeuropa genau das erlebt: Ihre Mieteinnahmen in Euro blieben gleich, aber die Kosten für Wartung, Steuern und Versicherung stiegen, weil der lokale Währungskurs sich verschlechterte.

Dieses Risiko ist eng verknüpft mit Kapitalverkehrskontrollen, Regelungen, die Länder einführen, um den Geldfluss ins Ausland zu begrenzen. Geldtransferbeschränkungen können dich daran hindern, Gewinne aus deiner ausländischen Immobilie zurück nach Deutschland zu bringen – selbst wenn du sie verkaufst. Spanien blockiert seit 2023 Nicht-EU-Käufer mit bis zu 100 % Steuern, China verlangt Genehmigungen für jeden Euro, den du ins Ausland schickst. Und Deutschland? Da musst du ab 10.000 Euro Auslandsüberweisungen melden. Das ist kein kleiner Papierkram – das ist ein echtes Hindernis, wenn du dein Geld brauchst. Und dann gibt es noch das Zinsänderungsrisiko, die Gefahr, dass Zinsen steigen und deine Kreditraten unerwartet höher werden. Zinsrisiko trifft dich besonders, wenn du mit variablen Zinsen finanzierst. In 2023 stiegen die Zinsen in Europa um 4,5 Prozentpunkte binnen einem Jahr – viele Immobilienkäufer saßen plötzlich mit Raten da, die doppelt so hoch waren wie vorher. Das hat nicht nur die Kaufkraft gesenkt, sondern auch den Wert von Mietobjekten beeinflusst: Wer weniger verdienen kann, zahlt weniger Miete.

Das Währungsrisiko ist kein Thema für Spekulanten. Es ist ein Alltagsrisiko für jeden, der in ausländische Immobilien investiert – egal ob als Ferienwohnung, als langfristige Vermietung oder als Altersvorsorge. Du musst nicht alles wissen. Aber du musst wissen, wie du dich schützt. In den folgenden Beiträgen findest du konkrete, praktische Anleitungen: Wie du Kapitalverkehrskontrollen umgehst, wie du deine Finanzierung so baust, dass Zinsänderungen dir nicht den Boden unter den Füßen wegziehen, und wie du sogar von Währungsschwankungen profitieren kannst – ohne Risiko zu suchen, sondern es zu kontrollieren.