Immobilien im Ausland als Investment: So bewältigen Sie Währungs- und Rechtsrisiken

Warum Auslandsimmobilien so attraktiv - und warum sie viele Anleger überfordern

Im Jahr 2022 haben deutsche Anleger mehr als 42 Milliarden Euro in Immobilien im Ausland investiert. Das ist kein Zufall. In Spanien, Italien oder Portugal können Sie für denselben Preis, der in Berlin oder München nur eine kleine Wohnung bringt, eine ganze Villa mit Pool erwerben. Die Mietrenditen liegen oft bei 5 % bis 8 % - deutlich höher als in Deutschland, wo 3 % schon gut ist. Und dann ist da noch die Idee: Auslandsimmobilien als Absicherung gegen Inflation, politische Unsicherheit oder einen Einbruch am deutschen Markt. Klingt perfekt. Aber hinter jeder hohen Rendite lauern Risiken, die viele erst entdecken, wenn es zu spät ist.

Ein Investor aus Hamburg kauft 2021 eine Wohnung in Valencia für 120.000 Euro. Zwei Jahre später zahlt der Mieter 750 Euro Miete im Monat. Die Rendite ist gut. Doch dann fällt der Euro gegenüber dem Euro - nein, gegenüber dem Peso. Wait, Spanien hat den Euro. Aber der Wechselkurs zwischen Euro und Dollar spielt trotzdem eine Rolle, denn der Mieter zahlt in Euro, aber die Steuern, die Versicherung und der Hausmeister rechnen in lokaler Währung. Und plötzlich kostet die Reparatur des Heizkörpers 200 Euro mehr als geplant. Das ist kein Einzelfall. Es ist die Realität.

Währungsrisiko: Der unsichtbare Vermögensverlust

Die meisten Anleger denken: Ich kaufe in Euro-Ländern - da gibt’s kein Währungsrisiko. Falsch. Selbst wenn Sie in Spanien, Italien oder Portugal kaufen, zahlen Sie die laufenden Kosten in lokaler Währung: Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherung, Hausmeister, Steuerberater. Und wenn der Euro schwach wird, kostet alles mehr. Ein Euro, der 2022 noch 1,10 US-Dollar wert war, war 2025 nur noch 1,02 wert. Klingt wenig? Rechnen Sie mal nach: Eine jährliche Ausgabenlast von 2.000 Euro in Dollar umgerechnet bedeutet 2.200 Dollar 2022 - und 2.040 Dollar 2025. Das sind 160 Dollar Verlust, nur weil der Euro leicht abgewertet hat. Bei 10 Immobilien sind das 1.600 Dollar pro Jahr, die einfach verschwinden.

Und dann gibt es die Länder, die nicht den Euro haben: Türkei, Thailand, Mexiko, Vietnam. Hier ist das Risiko viel größer. Ein Investor aus Köln kaufte 2020 eine Wohnung in Istanbul für 80.000 Euro. Die Miete war 500 Euro pro Monat. 2025 ist die Wohnung noch da. Die Miete ist auf 700 Euro gestiegen. Aber der türkische Lira hat 80 % ihres Wertes verloren. Der Investor hat zwar mehr Miete eingenommen - aber wenn er das Geld nach Deutschland überweist, bekommt er nur noch 400 Euro. Die Rendite ist weg. Der Wert der Immobilie ist in Lira zwar gestiegen - aber in Euro ist er geschrumpft. Das ist kein Verlust auf dem Papier. Das ist echtes Geld, das verschwunden ist.

Rechtsrisiken: Wo das Gesetz nicht das ist, was es zu sein scheint

In Deutschland ist klar: Kaufen Sie eine Wohnung, Sie bekommen eine Eintragung im Grundbuch, ein Notar prüft alles, und der Vertrag ist rechtssicher. Im Ausland? Nicht immer. In Spanien ist das System relativ stabil - aber nur, wenn Sie einen deutschen Anwalt mit spanischer Lizenz haben. Viele Anleger vertrauen auf lokale Makler, die versprechen, alles zu regeln. Dann kommt der Tag, an dem der Mieter nicht auszieht, weil er behauptet, er habe einen 20-jährigen Mietvertrag unterschrieben - den niemand je gesehen hat. Oder der Verkäufer war gar nicht der Eigentümer, sondern nur ein Vertreter. Und der echte Eigentümer taucht Jahre später auf und verlangt die Wohnung zurück.

In Portugal wurde 2023 die Regelung für ausländische Käufer verschärft. Wer mehr als 500.000 Euro ausgibt, muss jetzt nachweisen, dass das Geld nicht aus einer Steueroase stammt. Wer das nicht kann, bekommt den Kauf nicht genehmigt. In Thailand ist es noch komplizierter: Ausländer dürfen keine Landflächen besitzen. Sie können nur eine Wohnung in einem Gebäude kaufen - und das nur, wenn das Gebäude mehr als 50 % von Thailändern gehört. Wer das nicht checkt, kauft einen Scheinbesitz. Und wenn das Gebäude abgerissen wird? Dann ist Ihre Wohnung weg. Und Ihr Geld auch.

Ein Investor aus München kaufte 2022 ein Haus in Kroatien. Der Verkäufer war ein älterer Mann, der den Vertrag auf Kroatisch unterschrieb. Der Investor verstand kein Kroatisch. Der Notar war ein Freund des Verkäufers. Zwei Jahre später stellte sich heraus: Das Haus stand auf einem Grundstück, das der Staat 2018 für einen neuen Strandweg beansprucht hatte. Der Verkäufer wusste es - aber hat es nicht gesagt. Der Investor bekam keine Entschädigung. Weil er keinen deutschen Anwalt hinzugezogen hatte.

Was Sie brauchen - und was Sie nicht brauchen

Sie brauchen keinen Immobilienmakler, der Ihnen ein Foto zeigt und sagt: „Das ist die beste Gelegenheit der letzten 10 Jahre.“ Sie brauchen einen deutschsprachigen Anwalt mit lokaler Lizenz. Das kostet zwischen 1.500 und 5.000 Euro - aber es ist der beste Invest, den Sie je tätigen. Der Anwalt prüft: Wer ist der Eigentümer? Gibt es Hypotheken? Ist das Grundstück baurechtlich freigegeben? Gibt es Baugenehmigungen? Ist die Miete legal? Werden Steuern gezahlt?

Sie brauchen auch einen Steuerberater, der sowohl in Deutschland als auch im Ausland tätig ist. In Spanien zahlen Sie 19 % Kapitalertragsteuer auf Miete. In Portugal 28 %. In Italien 26 %. Und in Deutschland müssen Sie das Einkommen trotzdem versteuern - es sei denn, es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen. Ohne Berater zahlen Sie doppelt. Oder Sie verpassen Abschreibungen, die Ihnen sonst 10.000 Euro im Jahr bringen würden.

Sie brauchen einen lokalen Verwalter. Wer sagt, er kann eine Wohnung in Mallorca von Dresden aus verwalten, lügt. Die Miete einziehen? Ja. Den Mieter beruhigen, wenn die Heizung kaputt ist? Nein. Der Verwalter kostet 8 % bis 15 % der Jahresmiete. Aber ohne ihn verlieren Sie Miete, weil niemand den Mieter anruft. Und wenn der Mieter nicht zahlt, brauchen Sie jemanden, der vor Gericht geht - mit lokaler Kenntnis.

Sie brauchen nicht: einen Kredit aus Deutschland. Die meisten deutschen Banken finanzieren Auslandsimmobilien nicht. Oder nur mit 50 % LTV und 6 % Zinsen. Besser: Lokale Banken nutzen. In Spanien bekommen Sie 70 % Finanzierung bei 3,5 %. Aber dafür brauchen Sie ein spanisches Bankkonto, eine NIE-Nummer und ein Einkommensnachweis in Spanisch. Das dauert Monate. Planen Sie das ein.

Die 3 Länder, die heute noch funktionieren - und warum

Spanien: Stabile Rechtslage, deutschsprachige Anwälte, hohe Nachfrage von Rentnern, klare Mietgesetze. Die Preise sind gestiegen - aber immer noch 30 % unter deutschen Durchschnitt. Mietrenditen zwischen 4 % und 6 %. Das ist der sicherste Markt für Anfänger.

Italien: Besonders in Süditalien: günstige Preise, geringe Steuern auf Miete, viele deutsche Käufer. Aber: Bürokratie. Ein Grundbucheintrag kann 6 Monate dauern. Der Verwalter muss Italienisch können. Wer Geduld hat, findet hier gute Chancen.

Portugal: Nach der Verschärfung 2023 ist der Markt jetzt klarer. Nur noch echte Investoren kommen - keine Spekulanten. Die Steuerregelung für Nicht-Habitantes ist attraktiv: 20 % auf Miete, keine Erbschaftssteuer. Aber: Sie brauchen jetzt einen Nachweis über die Herkunft des Geldes. Wer das nicht hat, kommt nicht rein.

Vermeiden Sie: Thailand, Vietnam, Mexiko, Türkei - wenn Sie kein Risikokapital haben. Hier ist das Risiko nicht nur hoch - es ist unvorhersehbar. Politische Wende, Währungskrise, plötzliche Gesetzesänderung - das passiert hier jedes Jahr.

Wie Sie das Risiko minimieren - Schritt für Schritt

1. Prüfen Sie das Land: Lesen Sie die aktuellen Gesetze. Suchen Sie nach Berichten der EU oder der Weltbank über Immobilienrechte. Verlassen Sie sich nicht auf Makler.
2. Holen Sie sich einen Anwalt: Nicht irgendeinen. Einen, der in Deutschland und im Zielland zugelassen ist. Fragen Sie nach Referenzen.
3. Prüfen Sie die Finanzierung: Kalkulieren Sie mit 15 % zusätzlichen Kosten - Notar, Steuer, Verwalter, Währungsumrechnung.
4. Rechnen Sie mit Währungsverlusten: Nehmen Sie an, dass der Wechselkurs um 10 % schlechter wird. Ist die Rendite dann noch positiv?
5. Verwalten Sie lokal: Keine Fernverwaltung. Ein lokaler Verwalter ist kein Luxus - er ist Pflicht.
6. Denken Sie langfristig: Auslandsimmobilien sind kein kurzfristiger Gewinn. Sie sind eine 10- bis 20-jährige Verpflichtung.

Was passiert, wenn Sie alles falsch machen?

Ein Investor aus Stuttgart kaufte 2020 eine Ferienwohnung in Griechenland. Er dachte: „Ich verkaufe sie in 3 Jahren für 50 % mehr.“ Der Markt brach ein. Die Miete fiel. Die Währung schwankte. Er wollte verkaufen - aber niemand wollte kaufen. Er hatte keine Verwalter, keine Steuerberater, keine deutsche Rechtsberatung. Nach 4 Jahren hatte er 30.000 Euro verloren - und noch immer die Wohnung. Das ist kein Einzelfall. Das ist die Regel, wenn man nicht vorbereitet ist.

Die meisten, die scheitern, haben nicht zu viel Geld investiert. Sie haben zu wenig Wissen. Sie haben gedacht, Immobilien sind Immobilien. Aber in Spanien ist es anders als in Deutschland. Und in Thailand ist es eine andere Welt.

Die Wahrheit: Wer profitiert - und wer verliert

Professionelle Investoren, die ein Team haben: Anwalt, Steuerberater, Verwalter, Währungsstrategie - die profitieren. Sie kaufen in stabilen Märkten, verkaufen nicht, halten 10 Jahre, und verdienen mit Miete und Wertsteigerung.

Amateur-Investoren, die auf Instagram-Posts vertrauen, die denken, sie können von zu Hause aus alles regeln, die denken, ein Kredit von der deutschen Bank reicht - die verlieren. Sie verlieren Geld. Sie verlieren Zeit. Und manchmal verlieren sie auch den Glauben an Immobilien als Anlage.

Der Markt für Auslandsimmobilien ist kein Goldrausch. Er ist ein komplexes, tiefes Gewässer. Wer nur an die Oberfläche schaut, ertrinkt. Wer sich vorbereitet, schwimmt - und gewinnt.