Immobiliensteuern Ausland: Was Sie wirklich wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland, eine Liegenschaft, die außerhalb Ihres Wohnsitzlandes liegt und oft als Investition oder Zweitwohnsitz genutzt wird. Auch bekannt als Auslandsimmobilie, ist sie eine der häufigsten, aber auch riskantesten Anlageformen für deutsche Investoren. Viele denken, sie kaufen nur ein Haus – doch eigentlich kaufen sie ein ganzes Steuersystem mit. Jedes Land hat seine eigenen Regeln für Grunderwerbsteuer, eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird und in Ländern wie Spanien oder Portugal bis zu 10 % des Kaufpreises betragen kann. Und das ist erst der Anfang.

Was viele unterschätzen: Währungsrisiko, die Schwankung des Wechselkurses zwischen Euro und der Landeswährung, die Ihren Gewinn oder Verlust direkt beeinflusst – selbst wenn die Immobilie an Wert gewinnt. Ein Haus in der Türkei, das um 20 % teurer wird, kann trotzdem einen Verlust bedeuten, wenn der Lira-Kurs einbricht. Und dann gibt es noch das Steuerrecht Ausland, die komplexen Gesetze, die bestimmen, ob und wie Sie Einkünfte aus Miete, Verkauf oder Vermietung in Deutschland oder im Ausland versteuern müssen. Deutschland hat Doppelbesteuerungsabkommen mit vielen Ländern – aber das heißt nicht, dass Sie automatisch entlastet sind. Oft zahlen Sie in beiden Ländern – und dann müssen Sie die Abrechnung selbst machen.

Es gibt keine einfache Formel. Was in Portugal günstig ist, kann in Italien teuer sein. Was in Spanien als steuerfreier Verkauf gilt, wird in Österreich als Kapitalgewinn besteuert. Und wer glaubt, dass ein Anwalt im Ausland alles regelt, der irrt. Die meisten Anwälte kennen nur ihre eigene Gesetzgebung – nicht die deutsche Einkommensteuer oder die Anforderungen des Finanzamts. Sie brauchen jemanden, der beide Welten versteht: das Land, in dem die Immobilie steht, und das Land, in dem Sie leben. Und das ist selten jemand, der nur Steuern macht – es ist jemand, der auch Immobilien kennt.

Die Artikel unten zeigen, wie andere Investoren diese Fallstricke überwunden haben. Sie finden konkrete Beispiele, wie man Währungsrisiken abfedert, wie man die Grunderwerbsteuer reduziert, und warum manche Länder trotz hoher Steuern trotzdem attraktiv bleiben. Es geht nicht darum, die beste Steuer zu finden – sondern die beste Lösung für Ihre Situation. Hier geht es nicht um Theorie. Hier geht es um echte Zahlen, echte Fehler und echte Lösungen – für Ihre Immobilie im Ausland.