Immobilien schenken: Was du rechtlich und steuerlich wissen musst

Wenn du eine Immobilie, ein Grundstück oder eine Wohnung, die du besitzt und nutzen kannst an deine Kinder, Enkel oder einen Partner verschenkst, tust du das oft aus Liebe – aber nicht ohne Risiko. Viele denken, eine Schenkung sei einfach und kostenlos. Tatsächlich ist sie ein komplexer Rechtsakt mit steuerlichen Fallstricken, die dich tausende Euro kosten können, wenn du sie nicht kennst. Die Schenkungsteuer, eine Steuer, die auf den Wert der übertragenen Immobilie erhoben wird, wenn sie nicht an nahe Angehörige geht ist der wichtigste Punkt. Sie wird nicht vom Beschenkten, sondern vom Beschenkten gezahlt – und zwar sofort, sobald die Urkunde beim Grundbuchamt eingereicht wird.

Glücklicherweise gibt es Freibeträge. Deine Kinder oder Enkel dürfen bis zu 400.000 Euro steuerfrei von dir erhalten – pro Person, alle zehn Jahre neu. Dein Partner kann bis zu 500.000 Euro steuerfrei bekommen, wenn ihr verheiratet seid. Aber: Diese Freibeträge gelten nur, wenn du die Immobilie direkt an sie übergibst. Wenn du sie erst an deinen Ehepartner schenkst und der dann an die Kinder weitergibt, wird das als Doppelschenkung gewertet – und die Freibeträge fallen weg. Auch Grundstück, ein unbebautes oder bebautes Stück Land, das als Teil einer Immobilie gilt und Immobilienübergabe, der rechtliche Prozess, bei dem Eigentum offiziell vom einen auf den anderen übertragen wird sind eng verknüpft. Die Übergabe muss notariell beurkundet werden, sonst ist sie ungültig. Und du musst den Wert der Immobilie korrekt angeben – nicht den Kaufpreis von vor 10 Jahren, sondern den aktuellen Marktwert. Das prüft das Finanzamt genau. Ein falscher Wert kann Nachzahlungen, Zinsen und sogar Strafen nach sich ziehen.

Du musst auch den Erbschaftssteuer, eine Steuer, die auf Vermögen fällt, das nach dem Tod eines Menschen übertragen wird im Hinterkopf behalten. Wer eine Immobilie schenkt, will oft vermeiden, dass die Kinder später Erbschaftssteuer zahlen. Aber: Wenn du innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung stirbst, wird der Wert der Immobilie wieder in die Erbschaftssteuer einbezogen – und zwar mit dem damaligen Wert, nicht dem aktuellen. Das ist ein häufiger Fehler. Auch die Kosten für Notar und Grundbuchamt sind nicht zu unterschätzen: Sie liegen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienwerts. Und du musst die Immobilie vorher von der Hypothek befreien, wenn eine bestand. Alles zusammen macht das Schenken zu einer Entscheidung, die du nicht allein mit dem Herzen triffst. In der Sammlung unten findest du konkrete Anleitungen, Musterbriefe und Checklisten, die dir zeigen, wie du Immobilien schenken kannst – ohne teure Fehler zu machen.