Gebäudewert: Wie Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie richtig bestimmen

Der Gebäudewert, der reale wirtschaftliche Wert eines Gebäudes, unabhängig vom Marktpreis oder Angebot. Auch bekannt als Substanzwert, ist er der entscheidende Faktor, der zeigt, ob Ihre Immobilie wirklich wertvoll ist – oder nur teuer erscheint. Viele glauben, der Kaufpreis oder der Angebotswert eines Hauses sei der Gebäudewert. Das ist ein Irrtum. Der wahre Gebäudewert entsteht aus Material, Alter, Zustand und der Finanzlage der Eigentümergemeinschaft – nicht aus der Stimmung am Markt.

Ein Gebäude mit perfekter Fassade und neuen Fenstern kann trotzdem einen niedrigen Gebäudewert haben, wenn die Instandhaltungsrücklage, der Geldpool für zukünftige Reparaturen und Sanierungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft leer ist. Oder wenn das Hausgeld, die monatliche Zahlung, die alle Eigentümer für Betrieb, Versicherung und Rücklagen leisten so hoch ist, dass Mieter oder Käufer abspringen. Der Gebäudewert sinkt, wenn die WEG nicht saniert, sondern nur die Miete erhöht. Genauso wie ein Auto mit neuem Lack, aber totalem Motorschaden keinen hohen Wert hat, ist ein Haus mit schöner Fassade, aber marodem Dach oder fehlender Rücklage fast wertlos.

Was viele nicht sehen: Der Gebäudewert wird nicht von Maklern, sondern von den Zahlen in den WEG-Akten bestimmt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte nicht auf den Preis achten, sondern auf die Instandhaltungsrücklage, die letzten Sonderumlagen und die Höhe des Hausgelds. Diese drei Faktoren sagen mehr über den tatsächlichen Wert aus als jede Werbebroschüre. Sie finden diese Daten nicht auf Immobilienportalen – sie stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlung. Wer sie ignoriert, kauft nicht eine Wohnung – er kauft eine finanzielle Baustelle.

Unter den Beiträgen unten finden Sie konkrete Anleitungen, wie Sie den Gebäudewert selbst prüfen, welche Dokumente Sie verlangen müssen, wie Sonderumlagen den Wert drücken und warum eine Solaranlage auf dem Dach manchmal den Wert senkt – wenn sie nicht richtig finanziert ist. Sie lernen, wie Sie bei der Besichtigung die richtigen Fragen stellen, um nicht in eine teure Falle zu tappen. Hier geht es nicht um Theorie – hier geht es darum, dass Sie beim nächsten Immobilienkauf nicht den Preis zahlen, sondern den Wert.