Bodenrichtwert: Was er ist, wie er den Immobilienwert beeinflusst und was Sie wissen müssen

Der Bodenrichtwert, ein von der öffentlichen Verwaltung ermittelter durchschnittlicher Wert pro Quadratmeter für ein Grundstück in einer bestimmten Lage. Also known as Bodenwert, it ist die Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer und beeinflusst, wie viel Sie für ein Grundstück zahlen – oder verlangen –, ohne dass es etwas mit dem Angebot des Verkäufers zu tun hat. Er kommt nicht aus dem Hut, sondern wird von den Kommunen oder Landesbehörden regelmäßig aktualisiert, basierend auf tatsächlichen Verkaufspreisen in der Region. Das bedeutet: Wenn in Ihrer Straße letztes Jahr drei Häuser verkauft wurden, dann wird das in den Bodenrichtwert eingerechnet – nicht Ihre persönliche Meinung, nicht der Preis, den der Makler nennt, sondern die echten Zahlen.

Der Bodenrichtwert ist kein Verkaufspreis, aber er ist der Maßstab, mit dem die Behörden prüfen, ob ein Kaufpreis realistisch ist. Wenn ein Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 300 Euro pro Quadratmeter für 800 Euro pro Quadratmeter verkauft wird, fragt das Finanzamt nach – und verlangt die Grunderwerbsteuer auf den höheren Wert. Das kostet Sie Geld. Umgekehrt: Wenn der Bodenrichtwert steigt, aber Ihr Haus alt ist, dann kann der Verkaufspreis trotzdem niedrig bleiben. Der Bodenrichtwert sagt also nicht, was Sie verdienen, sondern was der Staat als fair ansieht – und was er von Ihnen einziehen will.

Er beeinflusst auch, ob Sie Fördermittel bekommen. Bei KfW-Programmen für energetische Sanierungen oder Wohneigentumsförderung wird oft der Bodenrichtwert als Teil der Gesamtbewertung herangezogen. Ein Grundstück mit niedrigem Bodenrichtwert in einer aufstrebenden Gegend kann also eine bessere Förderchance haben als ein teures Grundstück in einer stagnierenden Lage. Und wenn Sie eine Immobilie vererben, dann wird der Bodenrichtwert zur Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen – nicht der Verkaufspreis, nicht der Schätzwert des Gutachters, sondern der offizielle Wert der Gemeinde.

Was viele nicht wissen: Der Bodenrichtwert gilt nur für unbebaute Flächen. Der Wert des Hauses darauf wird separat ermittelt – das ist der Gebäudewert. Zusammen ergeben sie den Gesamtwert der Immobilie. Aber nur der Bodenrichtwert ist öffentlich einsehbar, und nur er ist verbindlich für Steuern. Sie können ihn online über das Bodenrichtwertinformationssystem (BRI) Ihrer Bundeslandesbehörde abrufen – kostenlos und ohne Anmeldung. Es lohnt sich, ihn vor einem Kauf oder Verkauf zu prüfen. Denn wer den Bodenrichtwert kennt, weiß, ob ein Angebot fair ist – oder ob jemand versucht, Sie zu übers Ohr zu hauen.

Immer wieder tauchen in den Artikeln unten Themen auf, die mit dem Bodenrichtwert verbunden sind: Wie Sie die Grunderwerbsteuer berechnen, warum Kaufnebenkosten oft höher sind als gedacht, wie Sie bei einer Immobilienübergabe rechtssicher vorgehen, oder wie Sie bei einer Sanierung Fördermittel beantragen. All das hängt letztlich mit dem Wert Ihres Grundstücks zusammen – und dem, was die Behörden dafür ansetzen. Hier finden Sie die praktischen Antworten, die Ihnen helfen, nicht nur zu verstehen, sondern auch zu handeln.