Grunderwerbsteuer senken: Legale Modelle und die großen Risiken

Die Grunderwerbsteuer kann bei einem Immobilienkauf schnell zehntausende Euro ausmachen. In Berlin wird sie ab 2025 auf 6,5 % steigen, in anderen Bundesländern liegt sie zwischen 3,5 % und 5,5 %. Wer das Geld nicht einfach so abgeben will, sucht nach Wegen, die Steuer zu senken. Doch viele Modelle, die im Internet als „Steuertrick“ angepriesen werden, sind keine Tricks - sie sind Fallstricke. Und die Finanzämter prüfen heute genauer als je zuvor.

Kaufpreis aufteilen: Gebäude vs. Grundstück

Die einfachste und häufigste Methode, die Grunderwerbsteuer zu senken, ist die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück. Die Steuer gilt nur für den Grundstücksanteil. Ein Haus mit Keller, Dach und allen Wänden ist ein Gebäude - und das ist steuerfrei. Nur der Boden, auf dem es steht, ist steuerpflichtig.

Beispiel: Du kaufst eine bestehende Immobilie für 300.000 Euro. Ein Gutachter bestätigt, dass das Gebäude 180.000 Euro wert ist und das Grundstück 120.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 5 % zahlst du nur 6.000 Euro Grunderwerbsteuer statt 15.000 Euro. Das sind 9.000 Euro Ersparnis.

Doch hier liegt die Falle: Das Finanzamt verlangt eine nachvollziehbare Begründung. Ein bloßer Vermerk im Kaufvertrag reicht nicht. Du brauchst ein wertgutachten von einem anerkannten Immobiliengutachter, das die Aufteilung mit konkreten Zahlen belegt. Ohne Dokumentation wird das Finanzamt den gesamten Kaufpreis als Grundstücksanteil ansehen - und die volle Steuer fällig machen.

Die Finanzämter prüfen besonders scharf Fälle, bei denen der Grundstücksanteil unter 30 % des Gesamtwerts liegt. Wer da zu knapp rechnet, riskiert nicht nur Nachzahlungen, sondern auch hohe Zinsen und Bußgelder.

Bewegliche Gegenstände ausweisen: Die Einbauküche als Steuersparmodell

Einbauküchen, fest verlegte Bodenbeläge, Einbauschränke - das klingt nach festem Bestandteil der Immobilie. Aber: Wenn du sie als bewegliche Gegenstände ausweist, fallen sie nicht unter die Grunderwerbsteuer.

Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 295.000 Euro, davon 7.000 Euro für eine hochwertige Einbauküche mit Spüle, Herd und Abzug. Wenn diese im Vertrag explizit als bewegliche Gegenstände aufgeführt und separat bewertet sind, zahlt du nur Steuer auf 288.000 Euro. Bei 5 % Steuersatz: 14.400 Euro statt 14.750 Euro. Das sind 350 Euro Ersparnis - nicht viel, aber ohne Risiko.

Wichtig: Der Wert muss realistisch sein. Eine 10.000 Euro teure Küche für 1.000 Euro auszuweisen, ist kein Trick - das ist Betrug. Das Finanzamt vergleicht mit Marktpreisen. Wenn die Küche im Internet für 8.000 Euro zu kaufen ist, kannst du nicht 2.000 Euro ansetzen. Die IDW-Standards fordern eine nachvollziehbare, marktübliche Bewertung. Und: Die Küche muss im Kaufvertrag als „beweglicher Gegenstand“ benannt sein. Keine vagen Formulierungen wie „Einrichtung“ oder „Möbel“.

Grundstück und Bauvertrag trennen: Ein teurer Irrweg

Beim Neubau lockt ein großes Versprechen: Kauf das Grundstück separat - dann zahlt du nur Grunderwerbsteuer auf den Boden. Den Bau machst du später mit einem anderen Vertrag. So sparst du die Steuer auf die gesamte Bausumme.

Beispiel: Grundstück 100.000 Euro, Baukosten 300.000 Euro. Bei 6,5 % Steuersatz in Nordrhein-Westfalen: 6.500 Euro statt 26.000 Euro. Das klingt nach 19.500 Euro Gewinn.

Aber: Wer den Bau nicht vom Bauträger, sondern von Handwerkern direkt beauftragt, muss Umsatzsteuer zahlen. Und zwar 19 % auf die gesamten Baukosten. Das sind 57.000 Euro - mehr als das Dreifache der Grunderwerbsteuerersparnis.

Die Ecovis-Steuerberatung hat berechnet: Nur 23 % der Fälle mit getrennter Abwicklung sind wirklich günstiger. In 77 % der Fälle zahlt der Käufer mehr - und das mit einem viel komplexeren Verfahren, mehr Papierkram und höherem Risiko. Die Finanzämter prüfen solche Konstruktionen besonders intensiv. Wer hier falsch rechnet, landet schnell bei Nachforderungen von 20.000 Euro und mehr.

Anteile statt Immobilie kaufen: Der gefährliche Umweg

Wenn du eine Immobilie nicht direkt kaufst, sondern Anteile an der Gesellschaft, die sie besitzt, fällt Grunderwerbsteuer erst an, wenn du mehr als 95 % der Anteile erwerbst. Das ist ein klassisches Modell bei Erbengemeinschaften oder Immobilienfonds.

Beispiel: Du kaufst 90 % der Anteile an einer GmbH, die ein Haus im Wert von 500.000 Euro hält. Du zahlst keine Grunderwerbsteuer. Später kaufst du die restlichen 10 % - dann zahlt du nur auf 50.000 Euro, also 2.500 Euro bei 5 %.

Doch das ändert sich. Der Bundesfinanzminister hat einen Entwurf vorgelegt, der die Schwelle von 95 % auf 90 % senkt - und ab 2025 könnte sie sogar auf 85 % sinken. Das bedeutet: Wer heute noch 90 % kauft, um die Steuer zu umgehen, wird bald selbst zur Zielscheibe. Die Finanzämter prüfen bereits 41 % der Fälle, in denen Anteile übertragen werden. Die Erfolgsquote bei der Aufdeckung liegt bei über 67 %. Wer hier mitmacht, spielt mit dem Feuer.

Familienübergabe: Schenkung statt Kauf

Ein Elternteil schenkt das Haus an das Kind - keine Grunderwerbsteuer. Klingt perfekt. Aber: Es gibt die Schenkungssteuer. Und die ist oft viel höher.

Beispiel: Ein Haus im Wert von 500.000 Euro wird an ein Kind geschenkt. Der Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 Euro. Der überschüssige Betrag von 100.000 Euro wird mit 30 % besteuert - das sind 30.000 Euro Schenkungssteuer. Das ist mehr als die Grunderwerbsteuer, die bei einem Kauf entstehen würde.

Und das ist nicht alles. Wenn du später das Haus verkaufst, wird der Gewinn als Kapitalertrag besteuert. Die Schenkung hat den Erwerbszeitpunkt auf den Zeitpunkt der Schenkung verlegt - nicht auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs. Das kann bei einer Wertsteigerung zu hohen Steuern führen.

Das Finanzgericht München hat zwar bestätigt, dass Schenkungen innerhalb der Familie steuerfrei von Grunderwerbsteuer sind. Aber das bedeutet nicht, dass es ohne Folgen bleibt. Die Schenkungssteuer ist kein kleiner Preis - sie ist eine enorme Belastung, die viele nicht sehen, bis es zu spät ist.

Eigenleistungen nutzen: Arbeit statt Geld

Wenn du beim Neubau selbst arbeitest - Wände streichen, Boden verlegen, Fenster einbauen - zählt das nicht als Kaufpreis. Das Finanzamt sieht das als Eigenleistung an, die nicht steuerpflichtig ist.

Beispiel: Du kaufst ein Grundstück für 120.000 Euro und baust ein Haus mit 280.000 Euro Kosten. Du machst 40.000 Euro der Arbeit selbst. Dann zahlt du Grunderwerbsteuer nur auf 360.000 Euro - nicht auf 400.000 Euro. Bei 5 %: 18.000 Euro statt 20.000 Euro. Eine Ersparnis von 2.000 Euro.

Doch hier ist Vorsicht geboten: Du musst alles genau dokumentieren. Was hast du gemacht? Wie viele Stunden? Welche Materialien hast du selbst gekauft? Das Finanzamt Berlin hat klargestellt: Ohne Nachweise - keine Anerkennung. Ein einfaches Protokoll reicht nicht. Du brauchst Zeitnachweise, Rechnungen für Materialien, Fotos vom Baufortschritt. Wer das nicht hat, zahlt die volle Steuer - und bekommt keine Rückerstattung.

Instandhaltungsrücklage bei Wohnungen: Der unterschätzte Trick

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird oft eine Instandhaltungsrücklage mit übertragen. Das ist das Geld, das die Wohnungseigentümer gemeinsam für Reparaturen anlegen. Es ist kein Teil des Kaufpreises - es ist ein Verwaltungskonto.

Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Rücklage beträgt 20.000 Euro. Wenn diese im Kaufvertrag explizit als Rücklage ausgewiesen ist, darfst du sie vom Kaufpreis abziehen. Du zahlst Steuer nur auf 280.000 Euro. Bei 5 %: 14.000 Euro statt 15.000 Euro. 1.000 Euro Ersparnis.

Das Finanzgericht Köln hat 2023 bestätigt: Diese Regelung ist zulässig - wenn sie korrekt dokumentiert ist. Kein „Rücklage“-Vermerk im Vertrag? Dann zählt sie als Teil des Kaufpreises. Keine Rechnungen über die Bildung der Rücklage? Dann kann das Finanzamt sie nicht anerkennen.

Die Risiken: Warum du vorsichtig sein musst

Im Jahr 2022 wurden in Deutschland 14.350 Fälle von missbräuchlicher Grunderwerbsteuergestaltung festgestellt. Die Nachforderungen beliefen sich auf 827 Millionen Euro. Im Durchschnitt musste jeder Betroffene 57.600 Euro nachzahlen. Ein Einzelfall in München erreichte 4,2 Millionen Euro.

Die Prüfquote ist von 8,7 % im Jahr 2020 auf 18,3 % im Jahr 2023 gestiegen. Die Finanzämter haben spezielle Teams, die nur Grunderwerbsteuer-Fälle prüfen. Sie nutzen Datenbanken, Vergleichswerte und KI-Tools, um ungewöhnliche Aufteilungen zu erkennen.

Ein Gutachter, der einen Grundstücksanteil von 25 % bei einem Einfamilienhaus ansetzt, wird sofort aufgefallen. Ein Kaufvertrag ohne klare Aufteilung, ohne Gutachten, ohne Rechnungen - das ist eine Einladung zur Prüfung.

Was viele nicht wissen: Die Steuerberatungskanzleien, die diese Modelle verkaufen, haften nicht für Nachforderungen. Du bist allein verantwortlich. Und wenn das Finanzamt Betrug vermutet, drohen nicht nur hohe Geldstrafen - sondern auch ein Strafverfahren.

Was bleibt: Sicher sparen, ohne Risiko

Die Grunderwerbsteuer zu senken ist möglich - aber nur mit klaren Regeln.

• Teile den Kaufpreis bei bestehenden Häusern - mit Gutachten.
• Werte bewegliche Gegenstände realistisch aus - mit Rechnungen.
• Bei Neubauten: Keine getrennten Verträge - es lohnt sich nicht.
• Keine Anteilsübertragungen - die Gesetze ändern sich gerade.
• Schenkungen nur mit voller Kenntnis der Schenkungssteuer.
• Eigenleistungen dokumentieren - mit Fotos, Zeitnachweisen, Rechnungen.
• Instandhaltungsrücklagen im Vertrag nennen - und beweisen.

Die einfachste und sicherste Methode: Lass dich von einem unabhängigen Steuerberater beraten - nicht von einem Makler, der dir eine „Steuersparlösung“ verkaufen will. Ein guter Berater sagt dir: „Das geht nicht.“ - und das ist dann der beste Rat, den du bekommst.

Was kommt als Nächstes?

Ab 2025 wird die Schwelle für die Besteuerung von Gesellschaftsanteilen auf 90 % sinken - und möglicherweise sogar auf 85 %. Die Bundesregierung plant außerdem, den Grundstücksanteil bei der Bemessung auf mindestens 70 % des Gesamtwerts festzulegen. Das macht viele aktuelle Modelle obsolet.

Die Grunderwerbsteuer wird nicht verschwinden. Sie wird nur immer schwerer zu umgehen. Wer heute noch sparen will, muss sich auf klare, dokumentierte und rechtssichere Wege konzentrieren. Alles andere ist ein Spiel mit dem Feuer - und die Flammen kommen schnell.