Zwangsversteigerungen 2025: Was sich am Markt wirklich ändert und wie Sie davon profitieren können

Im Jahr 2025 wird in Deutschland jede Stunde fast eine Immobilie zwangsversteigert. Das ist kein Einzelfall mehr, sondern ein struktureller Trend, der sich seit 2024 verschärft und 2025 weiter an Fahrt gewinnt. Wer dachte, dass der Immobilienmarkt sich nach der Zinswende beruhigt hat, irrt. Die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt - und mit ihr die Chancen, aber auch die Risiken. Für viele ist das ein Alarmsignal, für andere eine seltene Gelegenheit. Doch wer hier mitmacht, muss wissen, worauf er sich einlässt.

Warum steigen Zwangsversteigerungen 2025 so stark?

Es ist nicht nur eine Frage von hohen Zinsen. Es ist die Kombination aus mehreren Faktoren, die wie ein Dominoeffekt wirken. Viele Hausbesitzer haben vor fünf Jahren Kredite mit niedrigen Zinsen abgeschlossen - oft mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung. Jetzt, 2025, laufen diese Verträge aus. Und was kommt danach? Zinsen von 4,5 % bis 6 %, manchmal mehr. Plötzlich müssen Monatsraten verdoppelt werden. Wer damals mit knappem Budget gebaut hat, kommt nicht mehr hinterher. Die Ersparnisse sind aufgebraucht, die Gehälter stagnieren, die Inflation frisst die Kaufkraft. Das Ergebnis: Unzahlbare Raten, Zwangsvollstreckung, Versteigerung.

Dazu kommt die wirtschaftliche Unsicherheit. Im Jahr 2024 stiegen die Unternehmensinsolvenzen um fast 25 %. Viele Selbstständige, Handwerker, Kleinunternehmer verlieren ihre Einkommensquelle. Wenn der Betrieb nicht mehr läuft, fällt auch die Miete oder die Hypothek aus. Und wer keine Sicherheiten mehr hat, verliert die Wohnung. Laut Argetra wurden im ersten Halbjahr 2025 bereits 7.240 Immobilien zwangsversteigert - ein Anstieg von fast 5 % gegenüber 2024. Für das ganze Jahr rechnen Experten mit über 14.500 Fällen. Das ist fast ein Viertel mehr als 2023.

Wo passiert das am häufigsten?

Es gibt keine einheitliche Entwicklung in Deutschland. Die Zahlen variieren stark von Stadt zu Stadt, von Bundesland zu Bundesland. Berlin führt die Liste an: 189 Objekte wurden im ersten Halbjahr 2025 versteigert. Dann kommen Chemnitz, München, Leipzig und Zwickau. Aber wenn man die Bevölkerungszahl berücksichtigt, sieht das Bild ganz anders aus. In Thüringen ist jeder dritte Haushalt betroffen - 32 Fälle pro 100.000 Einwohner. In Bayern dagegen nur 13. Das bedeutet: Wer in Thüringen, Sachsen oder Brandenburg lebt, hat deutlich höhere Chancen, eine Zwangsversteigerung zu beobachten - oder selbst davon betroffen zu sein.

Und die Preise? In Berlin kostet eine versteigerte Immobilie im Schnitt über 870.000 Euro. In Thüringen dagegen nur 93.000 Euro. Das ist kein Zufall. In den großen Städten gibt es Nachfrage, in ländlichen Regionen Überangebot. Die meisten versteigerten Objekte sind Ein- und Zweifamilienhäuser (50 %), dann kommen Eigentumswohnungen (20 %). Gewerbeimmobilien sind selten. Das heißt: Es geht hauptsächlich um Wohnraum - und nicht um Luxusobjekte.

Was ist ein „Schrottimmobilie“ - und warum ist das gefährlich?

Nicht jede versteigerte Immobilie ist ein Schnäppchen. Viele sind sogenannte Schrottimmobilien. Das bedeutet: Sie brauchen massive Renovierungen - oder sind sogar unbewohnbar. Dach undicht, Heizung kaputt, Elektrik veraltet, Schimmel in allen Räumen. Die Bank hat das Objekt vor Jahren als Sicherheit akzeptiert, ohne auf den Zustand zu achten. Jetzt, bei der Versteigerung, wird der reine Verkehrswert angegeben - ohne Rücksicht auf Sanierungskosten. Wer das nicht weiß, kauft eine Baustelle, die ihn 100.000 Euro kostet - und er hat keine Chance, das Geld zurückzuholen.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Investor aus Hamburg kaufte 2024 eine versteigerte Wohnung in Leipzig für 65.000 Euro. Er dachte, er hätte einen Deal gemacht. Nach der Übernahme stellte sich heraus: Die Heizung war seit drei Jahren nicht mehr betrieben worden, die Rohre waren verrostet, die Wandflächen voller Schimmel. Die Sanierung kostete 82.000 Euro. Er hat das Objekt nie vermietet, weil er nicht mehr genug Geld hatte. Die Immobilie steht leer. Das ist kein Einzelfall. Laut Creditreform ist fast jede dritte versteigerte Wohnung in einem schlechten oder sehr schlechten Zustand.

Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung - Schritt für Schritt

Wenn jemand seine Hypothek nicht mehr zahlen kann, geht die Bank zum Gericht. Das Amtsgericht ordnet eine Zwangsversteigerung an. Danach wird die Immobilie im Amtsblatt und auf Plattformen wie Versteigerungspool.de oder ZVNow.de veröffentlicht. Die erste Versteigerung findet statt, wenn mindestens ein Bieter da ist. Der Mindestpreis ist meist der Verkehrswert, den ein Gutachter festgelegt hat. Aber oft wird das Objekt unter Wert verkauft - weil niemand bietet, oder weil die Bieter vorsichtig sind.

Wichtig: Der Käufer muss sofort 10 % des Gebots als Anzahlung zahlen - und den Rest innerhalb von zwei Wochen. Keine Ratenzahlung. Keine Bankfinanzierung. Das ist ein großer Unterschied zum normalen Kauf. Wer kein Bargeld hat, sollte nicht mitbieten. Wer sich auf einen Kredit verlässt, riskiert, das Angebot zu verlieren - und die Anzahlung zu verlieren.

Und dann kommt die Überraschung: Der bisherige Eigentümer hat noch ein Recht, die Immobilie zurückzukaufen - innerhalb von sechs Monaten. Das nennt man „Rückkaufsrecht“. Wer da nicht aufpasst, kauft eine Immobilie - und dann kommt der Alte zurück und sagt: „Ich zahle den Preis, aber ich will mein Haus zurück.“ Das passiert nicht oft, aber es passiert. Und dann ist der neue Besitzer aufgeschmissen.

Chancen für Investoren - aber nur mit Wissen

Wer die Regeln kennt, kann profitieren. In Berlin, Hamburg oder Frankfurt gibt es immer noch Objekte, die unter Marktwert verkauft werden - besonders, wenn sie sanierungsbedürftig sind. Ein erfahrener Investor kauft eine Wohnung für 120.000 Euro, investiert 50.000 Euro in Sanierung und vermietet sie danach für 800 Euro monatlich. Die Rendite liegt bei über 6 % - und das, obwohl die Zinsen hoch sind. Das ist möglich. Aber nur, wenn man weiß, was man tut.

Professionelle Plattformen wie ZVNow.de oder Calvest.de bieten jetzt nicht nur die Liste der Versteigerungen an - sie liefern auch Gutachten, Rechtsberatung, Sanierungskostenschätzungen. Das ist kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Wer ohne Expertise in die Versteigerung geht, verliert Geld. Die Konkurrenz ist groß. In München oder Köln gibt es oft 15 Bieter pro Objekt. Die Preise steigen - und die Schnäppchen werden seltener.

Was Sie vor der Bietung unbedingt prüfen müssen

Bevor Sie ein Gebot abgeben, fragen Sie sich:

• Was ist der tatsächliche Zustand der Immobilie? (Nicht nur die Fotos im Internet - persönlich vor Ort sehen)
• Welche Kosten kommen noch auf mich zu? (Sanierung, Steuern, Notarkosten, Grundsteuer)
• Habe ich das Geld sofort verfügbar? (10 % Anzahlung, Rest innerhalb von 14 Tagen)
• Wie ist die Lage der Immobilie? (Nahverkehr, Schulen, Infrastruktur - nicht nur der Preis zählt)
• Wird die Immobilie bewohnt? (Wenn ja, kann der Mieter bleiben - und Sie müssen ihn bezahlen, bis er auszieht)

Und vergessen Sie nicht: Sie übernehmen auch alle bestehenden Rechte. Wenn der alte Besitzer ein Nutzungsrecht für den Keller hat, bleibt das bestehen. Wenn ein Nachbar ein Wegerecht hat, bleibt das bestehen. Die Rechtslage ist komplex. Ein Anwalt für Immobilienrecht kostet 500 Euro - aber er spart Ihnen 10.000 Euro.

Was kommt 2026?

Der Trend wird sich nicht drehen. Für 2026 prognostizieren Experten bis zu 16.500 Zwangsversteigerungen - ein Anstieg von fast 14 % gegenüber 2025. Warum? Weil noch mehr Zinsbindungen auslaufen. Weil die Wirtschaft nicht wächst. Weil die Mieten steigen, aber die Löhne nicht. Und weil die Bundesregierung nichts unternimmt. Es gibt keine neuen Hilfsprogramme, keine Stopp-Klauseln, keine Unterstützung für Haushalte in Not. Der Markt regelt sich selbst - und das bedeutet: Es wird noch mehr Leute geben, die ihre Wohnung verlieren.

Das ist kein Markt, der sich erholen wird. Das ist ein Markt, der sich verändert. Und wer jetzt nicht aufpasst, wird später den Preis zahlen - als Eigentümer, als Mieter oder als Investor.