Vermietung von Auslandsimmobilien: So wird die Miete in Deutschland besteuert

Wer eine Immobilie im Ausland kauft und vermietet, denkt oft: Mieteinkünfte sind im Ausland versteuert - also auch hierzulande steuerfrei. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Deutschland hat das Recht, diese Einkünfte zu berücksichtigen - und zwar mit schwerwiegenden Folgen, wenn man die Regeln nicht kennt. Die Besteuerung von Auslandsimmobilien ist kein einfaches Thema. Sie hängt vom Land ab, vom Doppelbesteuerungsabkommen, von der Art der Einkünfte und sogar davon, ob du Verluste machst. Viele deutsche Eigentümer bekommen unerwartete Nachzahlungen vom Finanzamt - nicht weil sie etwas verschwiegen haben, sondern weil sie die Regeln falsch verstanden haben.

Wie wird die Miete im Ausland eigentlich besteuert?

Grundsätzlich gilt: Die Immobilie wird dort besteuert, wo sie steht. Das ist der sogenannte Belegenheitsstaat. Wenn du eine Wohnung in Kroatien vermietest, zahlt du dort Mietsteuer. Wenn du eine Ferienwohnung in Spanien hast, zahlt du dort die Einkommensteuer auf die Miete. Deutschland hat zwar auch ein Besteuerungsrecht - aber nur, wenn es kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) gibt oder wenn das Abkommen es erlaubt. Mit über 90 Ländern hat Deutschland solche Abkommen unterschrieben. Sie regeln, wer wann wie viel Steuern zahlt - und vor allem: Wer die Steuern anrechnen darf.

EU-Länder: Meist steuerfrei - aber mit einer großen Ausnahme

Seit 2009 gilt für die meisten EU-Länder: Die Mieteinkünfte aus deiner Immobilie werden in Deutschland nicht mehr besteuert. Das nennt sich Freistellungsmethode. Du musst die Einkünfte nicht mal in deiner Steuererklärung angeben. Keine Steuer, kein Progressionsvorbehalt. Das gilt für Länder wie Kroatien, Griechenland, Portugal, Italien und viele andere.

Aber es gibt eine Ausnahme: Spanien. Hier greift weiterhin der Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Obwohl du deine Miete in Spanien versteuerst, wird dein gesamtes Einkommen in Deutschland mit diesen ausländischen Einkünften berechnet. Dein deutscher Steuersatz steigt dadurch - auch für dein deutsches Gehalt, deine Rente, deine Zinsen. Du zahlst also nicht direkt deutsche Mietsteuer, aber du zahlst mehr Steuern auf alles andere. Ein Beispiel: Du verdienst 50.000 Euro im Jahr in Deutschland und 20.000 Euro Miete aus Spanien. Ohne Progressionsvorbehalt wärst du im 42 %-Steuerbereich. Mit Progressionsvorbehalt steigt dein Durchschnittseinkommen auf 70.000 Euro - und damit dein Steuersatz auf 45 %. Das kann dir mehrere tausend Euro im Jahr kosten.

Drittstaaten: Komplex, aber mit klaren Regeln

Für Länder außerhalb der EU - also Drittstaaten wie die Schweiz, die USA, Thailand oder die Türkei - ist die Regelung anders. Hier musst du die Mieteinkünfte immer in deiner deutschen Steuererklärung angeben - und zwar in der Anlage AUS. Wie sie dann besteuert werden, hängt vom DBA ab.

Es gibt zwei Methoden:

• Anrechnungsmethode: Die ausländische Steuer wird von der deutschen Steuerlast abgezogen - aber nur bis zur Höhe des deutschen Steuerbetrags. Wenn du in der Schweiz 15 % Steuern auf deine Miete zahlst und in Deutschland für diese Einkünfte 40 % fällig wären, kannst du die 15 % anrechnen. Du zahlst also nur noch 25 % Nachsteuer. Aber: Wenn du in der Schweiz 50 % Steuern gezahlt hast - mehr als die deutsche Steuer - dann zahlst du in Deutschland nichts. Die Überzahlung bekommst du aber nicht zurück.
• Freistellungsmethode: Deutschland verzichtet komplett auf die Besteuerung. Du gibst die Einkünfte an, aber sie werden nicht in die Steuerberechnung einbezogen. Das gilt z.B. für Thailand, wo die Miete praktisch steuerfrei ist und Deutschland keine Steuer mehr verlangt.

Was passiert, wenn du Verluste machst?

Das ist ein Bereich, den viele unterschätzen. Wenn deine Mieteinkünfte aus einer Immobilie im Ausland nicht reichen, um die Kosten zu decken - also Verluste entstehen - dann gilt: Verluste aus EU-Ländern kannst du mit anderen Einkünften aus Deutschland verrechnen. Das ist seit 2009 erlaubt.

Verluste aus Drittstaaten dagegen dürfen nur mit Gewinnen aus dem gleichen Land verrechnet werden. Hast du eine Immobilie in der Türkei mit Verlust und eine in den USA mit Gewinn? Dann kannst du die Verluste nicht mit den US-Gewinnen ausgleichen. Sie bleiben verloren - oder du musst sie auf die nächste Vermietung in der Türkei übertragen. Das ist ein großer Nachteil gegenüber EU-Immobilien.

Die größten Fallstricke - und wie du sie vermeidest

Viele Eigentümer machen denselben Fehler: Sie glauben, weil sie im Ausland Steuern zahlen, brauchen sie nichts in Deutschland zu melden. Das ist falsch. Bei Drittstaaten und Spanien musst du die Einkünfte in der Anlage AUS angeben. Vergisst du das, riskierst du hohe Nachzahlungen und Strafen. Das Finanzamt prüft das heute automatisch - dank DAC6, der neuen EU-Regel, die seit Januar 2025 Mietdaten aus allen EU-Ländern direkt an deutsche Behörden sendet.

Ein weiterer Punkt: Abschreibungen. In Deutschland kannst du Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen. In vielen Ländern gelten diese Kosten nicht als solche. Ein neuer Balkon in Spanien? In Deutschland nicht abzugsfähig. Ein neues Dach in der Türkei? Auch nicht. Du verlierst damit einen wichtigen Steuervorteil. Du musst also genau dokumentieren, was du wo ausgegeben hast.

Was du brauchst: Dokumente, Berater, Zeit

Du kannst das nicht mit einer einfachen Steuererklärung erledigen. Du brauchst:

• Alle Mietverträge (auf Deutsch oder mit offizieller Übersetzung)
• Die ausländischen Steuerbescheide mit Nachweis der gezahlten Steuern
• Belege für alle Kosten: Reparaturen, Versicherungen, Wartung, Verwaltung
• Den genauen DBA-Text für dein Land - den du dir vom Finanzamt oder deinem Steuerberater geben lassen kannst

Ein Steuerberater braucht für eine Auslandsimmobilie im Durchschnitt 3 bis 5 Stunden mehr als für eine rein deutsche Steuererklärung. Die Kosten liegen bei 350 bis 600 Euro pro Jahr. Das ist teuer - aber oft günstiger als eine Nachzahlung von mehreren tausend Euro. Wer eine Immobilie in Spanien besitzt, sollte auf jeden Fall einen Spezialisten konsultieren. Der Progressionsvorbehalt kann hier schnell 10.000 Euro oder mehr an Mehrsteuer bedeuten.

Aktuelle Entwicklungen - was kommt 2026 und danach?

Deutschland verhandelt gerade mit 15 Ländern über neue DBA - unter anderem mit Brasilien, Indien und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Ab 2026 könnte sich die Lage dort ändern. Außerdem plant die EU eine Harmonisierungsrichtlinie für grenzüberschreitende Mieteinkünfte - voraussichtlich ab 2027. Das könnte den Progressionsvorbehalt auch für Spanien abschaffen.

Gleichzeitig verschärft sich die globale Besteuerung. Die sogenannte Pillar-Two-Mindestbesteuerung, die bisher nur für große Konzerne gilt, könnte auch private Immobilienbesitzer treffen - besonders wenn sie in Ländern mit niedrigen Steuersätzen investieren. Die Finanzämter werden noch genauer hinschauen. 2024 haben sie 23 % mehr Prüfungen bei Auslandsimmobilien durchgeführt als 2023.

Fazit: Wo lohnt sich die Auslandsimmobilie steuerlich?

Es gibt keine pauschale Antwort. Aber hier ist ein einfaches Prüfschema:

• EU-Länder (außer Spanien): Beste Wahl. Keine Steuer in Deutschland, Verluste verrechenbar. Kroatien, Portugal, Griechenland sind hier besonders attraktiv.
• Spanien: Nur mit Steuerberater. Der Progressionsvorbehalt macht die Immobilie teuer - auch wenn die Miete niedrig ist.
• Schweiz, Finnland: Anrechnungsmethode. Gut, wenn du in Deutschland ein niedriges Einkommen hast. Schlecht, wenn du ein hohes Gehalt hast - dann zahlst du oft Nachsteuer.
• Thailand, Malaysia, Dubai: Freistellungsmethode. Keine deutsche Steuer. Aber: Keine Abzugsfähigkeit von Kosten. Nur für Investoren mit hohen Mieteinnahmen und geringen Ausgaben sinnvoll.
• USA, Kanada: Komplex. Oft fehlen klare DBA-Regeln. Viele Kosten nicht abzugsfähig. Nur mit Spezialisten empfehlenswert.

Wenn du eine Auslandsimmobilie vermietest, dann tue es nicht, weil es „klingt“ wie eine gute Investition. Tue es, weil du die Steuern genau kennst. Sonst wird die Miete zum finanziellen Problem - nicht zur Lösung.