Standortanalyse für Kapitalanlageimmobilien: Nachfrage, Demografie und Infrastruktur im Vergleich

Wenn du als Investor eine Immobilie kaufst, dann entscheidet nicht die Wohnung selbst, ob du langfristig Geld verdienst. Es ist der Standort. Ein kleines Apartment in einer schlechten Lage bringt weniger Rendite als eine große Wohnung in einer starken Region. Das ist keine Theorie, das ist Realität - und das wissen die erfolgreichsten Anleger seit Jahren. Doch wie findest du den richtigen Ort? Die Antwort liegt in einer systematischen Standortanalyse, die drei Säulen abdeckt: Nachfrage, Demografie und Infrastruktur.

Warum der Standort mehr zählt als die Immobilie

Die meisten Anleger denken zuerst an den Preis. Aber ein niedriger Kaufpreis ist nur dann ein Vorteil, wenn auch die Nachfrage da ist. In A-Städten wie München oder Frankfurt steigen die Preise, weil Tausende Menschen dorthin ziehen - und weil es dort Jobs, Schulen, Krankenhäuser und Kultur gibt. Doch die Rendite? Die liegt oft unter 3,5%. In B-Städten wie Leipzig oder Dresden hingegen zahlen Mieter weniger, aber sie zahlen relativ mehr im Vergleich zum Kaufpreis. Die Rendite liegt bei über 4%. Das ist kein Zufall. Das ist Demografie und Infrastruktur in Aktion.

Demografie: Wer lebt dort - und warum bleibt er?

Die einfachste Frage, die du dir stellen musst: Wird die Bevölkerung wachsen oder schrumpfen? In vielen ländlichen Regionen Deutschlands sinkt die Zahl der Einwohner. In Städten wie Dresden, Leipzig oder Hannover steigt sie - und zwar kontinuierlich. Laut Statistischem Bundesamt wuchs Leipzig seit 2013 um über 8,5%. Dresden liegt bei +6,2%. Warum? Weil dort Arbeitsplätze entstehen. Weil es Universitäten gibt. Weil die Lebensqualität stimmt.

Ein Standort mit positiver Demografie hat drei Schlüsselmerkmale:

• Mindestens 50.000 Einwohner - kleinere Orte haben zu wenig Mieterpool.
• Jährliches Wachstum von mindestens 0,5% - mehr als ein Prozent ist ideal.
• Hochschule oder Forschungseinrichtung - Studenten und Akademiker mieten länger und zahlen zuverlässig.

Was du nicht sehen kannst: Die Altersstruktur. In Städten mit vielen jungen Familien steigt die Nachfrage nach 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. In Städten mit vielen Rentnern brauchst du barrierefreie Wohnungen. In Dresden haben 38% der Haushalte unter 35 Jahren - das ist ein starkes Signal für langfristige Nachfrage. In einer Stadt mit 60% über 60-Jährigen? Da kannst du lange warten, bis du eine Wohnung vermietest.

Nachfrage: Woher kommt der Mieter?

Demografie sagt dir, wer da lebt. Nachfrage sagt dir, warum er dort bleibt. Und das ist der entscheidende Unterschied.

Stell dir vor, du hast zwei Objekte: Eines in einem Stadtteil mit U-Bahn-Anbindung, drei Schulen, einem Supermarkt und einem Park. Das andere in einer Straße mit nur einer Bushaltestelle, keiner Schule und einem leeren Ladenlokal. Beide haben denselben Quadratmeterpreis. Welches vermietest du schneller? Richtig: das erste.

Die Nachfrage wird von vier Faktoren bestimmt:

1. Arbeitsplätze - Ein großer Arbeitgeber wie BMW in Leipzig oder die TU Dresden sorgt dafür, dass Menschen dort wohnen wollen. Wenn ein Unternehmen expandiert, steigt die Nachfrage nach Wohnraum.
2. ÖPNV-Anbindung - Wer in der Stadt arbeitet, will nicht 45 Minuten mit dem Auto fahren. Eine U-Bahn- oder S-Bahn-Verbindung erhöht die Mietbereitschaft um bis zu 15%.
3. Infrastruktur für Familien - Kitas, Grundschulen, Jugendzentren. Wer Kinder hat, sucht nach Sicherheit und Stabilität. Diese Mieter bleiben länger.
4. Freizeit und Kultur - Ein Kino, ein Theater, eine gute Cafészene, Parks. Das macht eine Gegend lebendig. Und lebendige Gegenden haben niedrigere Leerstände.

Ein Investor aus Berlin berichtete 2024, dass er ein Objekt in Friedrichshain mit 5,2% Rendite fand - nur weil er die Mikrolage genau analysierte: 300 Meter zur U-Bahn, zwei Schulen im Umkreis, ein Lebensmittelmarkt direkt nebenan. Das gleiche Objekt in Neukölln, nur 2 Kilometer weiter, brachte nur 3,8%. Der Unterschied? Die Infrastruktur. Nicht die Bausubstanz.

Infrastruktur: Die unsichtbare Macht

Infrastruktur ist nicht nur Straße und Schiene. Sie ist das Netz, das Leben möglich macht. Und sie entscheidet, ob du langfristig Miete bekommst - oder ob deine Wohnung leer bleibt.

Die wichtigsten Infrastruktur-Kriterien für Kapitalanlageimmobilien:

• Öffentlicher Nahverkehr - Mindestens eine S-Bahn- oder U-Bahn-Station in 800 Metern Reichweite. In B-Städten wie Dresden ist das oft der Fall. In ländlichen Gegenden nicht.
• Rad- und Fußwege - Wer zu Fuß oder mit dem Rad zur Arbeit kommt, ist zufriedener. Städte mit Radwegen und Fußgängerzonen haben niedrigere Leerstände.
• Grüne Flächen - Parks, Waldnähe, Flussufer. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zeigt: Wohnungen mit Sicht auf Grün bringen bis zu 8% höhere Mieten.
• Klimaresilienz - Das ist neu. Seit 2024 analysieren Tools wie Wüest Dimensions, ob ein Standort anfällig für Hitze, Überschwemmungen oder Trockenheit ist. In Dresden, nahe der Elbe, ist das ein Faktor. Ein Investor, der 2023 in einem Flussnähe-Gebiet kaufte, hat jetzt Probleme mit Versicherungen.

Die meisten Anleger übersehen das: Infrastruktur ist kein Bonus - sie ist die Grundlage. Ein Haus in einer Gegend ohne Schulen, ohne Bushaltestelle und ohne Einkaufsmöglichkeit ist kein Investment. Es ist ein Risiko.

Die Fehler, die fast jeder macht

Es gibt drei große Fallen, die selbst erfahrene Investoren immer wieder tappen:

1. Zu viel Vertrauen in historische Daten - Ein Ort, der 2015 boomte, muss nicht heute boomen. Die Pandemie, Home-Office und Klimawandel haben die Regeln geändert. Was vor zehn Jahren funktionierte, funktioniert heute nicht mehr.
2. Nur auf Zahlen schauen - Google Street View, Fotos von Bürgerämtern, lokale Facebook-Gruppen. Du musst den Ort fühlen. Ein Investor aus Leipzig sagt: „Ich gehe jeden Samstag in den Stadtteil, trinke einen Kaffee, rede mit Anwohnern. Die Zahlen sagen mir, wo ich hinschauen muss. Die Leute sagen mir, ob es sich lohnt.“
3. Ignorieren, was kommt - Bauvorhaben, neue Bahnstrecken, Industrieansiedlungen. In Dresden wird bis 2027 ein neues Gewerbegebiet entstehen. Wer 2024 in der Nähe kaufte, hat jetzt einen klaren Vorteil. Wer nicht aufpasste, hat verpasst.

Die beste Methode? Kombiniere Daten mit Eigenrecherche. Nutze Tools wie PriceHubble oder Wüest Dimensions, um die Makrolage zu analysieren. Dann fahre hin. Gehe zu Fuß. Schau dir die Läden an. Frag nach: „Wie lange wohnen Sie schon hier? Würden Sie hier bleiben?“

Was kommt als Nächstes?

Die Standortanalyse verändert sich. Bis 2026 wird Klimaschutz ein zentrales Kriterium sein. Gebäude mit hohen CO₂-Emissionen werden schwerer zu verkaufen. E-Mobilität wird die Nachfrage nach Parkplätzen mit Lademöglichkeiten steigern. Und Home-Office wird die Bedeutung von Wohnlagen mit guter Internetinfrastruktur erhöhen.

Die Zukunft gehört nicht mehr den teuersten Städten. Sie gehört den Städten, die intelligent wachsen: mit Menschen, mit Jobs, mit Infrastruktur und mit Zukunft. Dresden, Leipzig, Nürnberg - sie sind nicht mehr nur B-Städte. Sie sind die neuen Gewinner.

Was du jetzt tun kannst

Wenn du bereit bist, deine nächste Immobilie gezielt zu suchen, dann folge diesen Schritten:

1. Wähle 3-5 Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung (mindestens +0,5% pro Jahr).
2. Prüfe die Arbeitsmarktdaten - Gibt es große Arbeitgeber? Wachsen Branchen wie IT, Gesundheit oder erneuerbare Energien?
3. Analysiere die Infrastruktur - U-Bahn, Schulen, Parkplätze, Einkaufsmöglichkeiten. Nutze Google Maps und Street View.
4. Gehe vor Ort - Besuche die Stadt. Gehe morgens und abends durch den Stadtteil. Sprich mit Menschen.
5. Vermeide den „Preis-Trap“ - Ein günstiges Objekt in einer schlechten Lage kostet dich langfristig mehr als ein teureres in einer starken Lage.

Die beste Immobilie der Welt ist nutzlos, wenn sie am falschen Ort steht. Die schlechteste Immobilie kann ein Gewinn werden - wenn sie am richtigen Ort steht. Die Entscheidung liegt nicht im Bau. Sie liegt im Standort.