Schenkung vs. Vererbung von Immobilien: Steuervergleich in Deutschland

Wenn du eine Immobilie an deine Kinder, Enkel oder Geschwister übertragen möchtest, stehst du vor einer wichtigen Entscheidung: Schenkung oder Vererbung? Beides führt zum gleichen Ziel - die Immobilie wechselt den Besitzer - aber die steuerlichen Folgen sind völlig anders. Viele denken, dass Vererbung automatisch günstiger ist. Das ist ein Irrtum. Die Wahrheit liegt in den Details: Freibeträgen, Fristen und dem Zeitpunkt der Übertragung.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Ob du sie verschenkst oder vererbst - das Finanzamt berechnet die Steuer immer nach dem gleichen Prinzip: dem Verkehrswert. Das ist der Preis, den die Immobilie auf dem Markt erzielen würde, wenn sie heute verkauft würde. Es geht nicht um den Kaufpreis aus dem Jahr 2010, nicht um den Schätzwert des Gutachters aus der Nachbarschaft, sondern um den aktuellen Marktwert. Das Finanzamt zieht dafür oft die Daten aus der sogenannten Bewertungskarte heran, die nach Ort, Größe, Baujahr und Zustand gruppiert ist. Problematisch wird es, wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist. Die Behörden berücksichtigen oft nicht, dass ein kaputter Dachstuhl oder eine veraltete Heizung den Wert senken. Ein professionelles Verkehrswertgutachten kann hier helfen - und oft Tausende Euro an Steuern sparen.

Freibeträge: Wer bekommt wie viel?

Die Steuer wird nur auf den Betrag erhoben, der über den persönlichen Freibetrag hinausgeht. Und hier liegt ein großer Unterschied zwischen Schenkung und Vererbung - nicht in den Beträgen, sondern in der Anwendung.

• Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag - egal ob geschenkt oder vererbt.
• Kindern, Stiefkindern, Adoptivkindern: 400.000 Euro Freibetrag.
• Enkelkindern: 200.000 Euro, wenn die Eltern bereits verstorben sind; sonst 400.000 Euro.
• Geschwistern, Nichten, Neffen, Eltern, Großeltern: 20.000 Euro.
• Alle anderen (z. B. Freunde): 20.000 Euro.

Diese Beträge gelten für beide Varianten - Schenkung und Vererbung - identisch. Der Unterschied liegt nicht im Betrag, sondern in der Wiederholbarkeit.

Der 10-Jahres-Zyklus: Der entscheidende Unterschied

Dies ist der Punkt, den die meisten übersehen. Bei einer Schenkung werden alle Zuwendungen der letzten 10 Jahre zwischen denselben Personen miteinbezogen. Das bedeutet: Wenn du vor 8 Jahren schon 150.000 Euro an dein Kind geschenkt hast, dann verbleiben für die nächste Schenkung nur noch 250.000 Euro Freibetrag (400.000 - 150.000). Du kannst den vollen Freibetrag nicht einfach alle paar Jahre neu nutzen.

Bei einer Vererbung ist das anders. Vorangegangene Schenkungen werden nicht berücksichtigt. Dein Kind erhält trotz früherer Zuwendungen den vollen Freibetrag von 400.000 Euro - und das, obwohl du ihm schon 300.000 Euro geschenkt hast. Das ist ein klarer Vorteil der Vererbung, wenn du bereits vor dem Tod Vermögen übertragen hast.

Umgekehrt: Wenn du planst, deine Immobilie erst nach deinem Tod zu übertragen, und bisher noch nichts verschenkt hast, dann ist die Vererbung oft einfacher. Keine Meldung, keine Frist, keine Nachweise. Die Steuer wird erst nach deinem Tod fällig - und dann nur auf den Wert, der über dem Freibetrag liegt.

Wann fällt die Steuer an?

Bei einer Schenkung zahlt die beschenkte Person die Steuer. Aber Achtung: Der Schenker haftet, wenn die Steuer nicht bezahlt wird. Das ist kein kleiner Unterschied. Wenn dein Sohn die Steuer nicht zahlen kann, bist du als Elternteil verantwortlich. Ein Risiko, das viele nicht bedenken.

Bei einer Vererbung zahlt der Nachlass. Das bedeutet: Die Steuer wird aus dem Vermögen des Verstorbenen beglichen - nicht aus dem Geld der Erben. Erst wenn das Erbe aufgeteilt ist, muss der Erbe nachzahlen, wenn der Nachlass nicht ausreicht. Das ist oft weniger belastend, weil der Nachlass oft liquide Mittel enthält - Bankguthaben, Versicherungen, Wertpapiere.

Meldungspflicht: Ein unterschätztes Risiko

Bei einer Schenkung musst du innerhalb von drei Monaten nach der Übertragung das Finanzamt informieren. Das gilt für jede Immobilie, egal wie klein der Wert. Versäumst du die Frist, droht eine Geldstrafe - und das Finanzamt kann die Steuer rückwirkend berechnen, mit Zinsen und Säumniszuschlägen.

Bei einer Vererbung gibt es keine solche Frist. Die Erbschaftssteuererklärung wird im Rahmen des Erbfalls erstellt - meist innerhalb von sechs bis zwölf Monaten nach dem Tod. Die Frist ist also viel größer, und die Belastung ist weniger zeitdruckartig.

Spezialfall: Das Familienheim

Wenn du und dein Ehepartner in der Immobilie wohnen und sie als Hauptwohnsitz nutzt, gibt es eine besondere Regelung: Die Übertragung an den Ehegatten ist steuerfrei - wenn beide zum Zeitpunkt der Schenkung noch dort wohnen. Das gilt auch, wenn du die Immobilie zu Lebzeiten auf den Namen deines Ehepartners überträgst. Kein Freibetrag nötig, kein Steuerbescheid, keine Meldung. Das ist eine der größten Steuereinsparungen, die es in Deutschland gibt.

Wann ist Schenkung sinnvoll?

Schenkung lohnt sich, wenn du:

• deine Kinder oder Enkel frühzeitig entlasten willst - zum Beispiel, um ihnen eine Anzahlung für eine neue Wohnung zu ermöglichen;
• die Immobilie nicht mehr selbst nutzt und sie lieber jetzt übergeben willst;
• den Freibetrag noch nicht ausgeschöpft hast und ihn innerhalb von 10 Jahren wieder nutzen willst (z. B. mehrere Schenkungen an verschiedene Kinder);
• dein Vermögen reduzieren willst, um späteren Pflegekosten vorzubeugen.

Ein konkretes Beispiel: Du besitzt eine Wohnung im Wert von 380.000 Euro. Du hast bisher nichts geschenkt. Du überträgst sie an dein Kind. Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro - also fällt keine Steuer an. Kein Problem. Aber: Wenn du in drei Jahren noch eine weitere Immobilie im Wert von 120.000 Euro verschenken willst, hast du nur noch 20.000 Euro Freibetrag übrig (400.000 - 380.000). Jetzt wird es teuer.

Wann ist Vererbung besser?

Vererbung ist die bessere Wahl, wenn du:

• bereits früher größere Summen an deine Kinder geschenkt hast und jetzt den vollen Freibetrag wieder nutzen willst;
• die Immobilie noch selbst nutzt und keine rechtlichen oder finanziellen Risiken eingehen willst;
• deine Erben nicht überfordern möchtest - etwa weil sie nicht über liquide Mittel verfügen;
• deine Vermögensstruktur nicht ändern willst, um z. B. eine Riester-Rente oder eine private Rentenversicherung nicht zu gefährden.

Ein Beispiel: Du hast deinen zwei Kindern in den letzten 15 Jahren insgesamt 500.000 Euro geschenkt. Jetzt möchtest du deine Immobilie im Wert von 450.000 Euro übertragen. Bei einer Schenkung wären 100.000 Euro steuerpflichtig (500.000 - 400.000 Freibetrag). Bei einer Vererbung hingegen ist der Freibetrag wieder voll da - also bleibt die Steuer bei 0 Euro.

Was ist mit der Grunderwerbsteuer?

Ein weiterer Mythos: Viele glauben, dass bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer anfällt. Das ist falsch. Weder bei Schenkung noch bei Vererbung fällt Grunderwerbsteuer an. Das gilt nur, wenn die Immobilie gegen Geld verkauft wird. Bei einer unentgeltlichen Übertragung - egal ob zu Lebzeiten oder nach dem Tod - ist die Grunderwerbsteuer ausgeschlossen. Auch die Einkommensteuer fällt nicht an. Die einzige Steuer, die relevant ist, ist die Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

Was tun, wenn du unsicher bist?

Wenn du mehr als 200.000 Euro an Immobilienwert übertragen willst, solltest du nicht allein entscheiden. Ein Steuerberater oder Erbrechtsspezialist kann dir helfen, die beste Strategie zu finden. Die Kosten für eine Beratung (500-1.500 Euro) sind oft geringer als die Steuer, die du sparen kannst. Besonders bei mehreren Kindern, unterschiedlichen Vermögenswerten oder komplexen Familienverhältnissen lohnt sich die Fachberatung.

Die wichtigsten Entscheidungshilfen

Wenn du dir unsicher bist, stell dir diese Fragen:

1. Habe ich in den letzten 10 Jahren schon größere Summen an meine Erben verschenkt?
2. Wohne ich noch in der Immobilie, oder soll sie jemand anders nutzen?
3. Verfügen meine Erben über genügend Geld, um eventuelle Steuern zu zahlen?
4. Will ich die Immobilie jetzt oder erst nach meinem Tod übertragen?
5. Bin ich bereit, die rechtlichen Risiken einer Schenkung zu tragen?

Die Antwort auf diese Fragen entscheidet, ob Schenkung oder Vererbung die bessere Wahl ist. Es gibt keine allgemeingültige Regel. Nur eine individuelle Lösung.