Renovierung im Bestand: So organisierst du Bauen im bewohnten Haus richtig

Stell dir vor, du wohnst in einem Haus aus den 1970ern, das dringend eine neue Heizung, ein modernes Bad und frische Fußböden braucht. Aber du willst nicht umziehen. Du willst dein Zuhause behalten - und es gleichzeitig auf den neuesten Stand bringen. Das ist Renovierung im Bestand: bauen, ohne auszuziehen. In Deutschland wird das heute immer häufiger. Laut dem Statistischen Bundesamt sind 68 Prozent aller Sanierungen heute unter laufender Bewohnung durchgeführt. Warum? Weil Immobilienpreise steigen, Umzüge teuer sind und viele Hausbesitzer einfach nicht wollen, ihren Alltag zu unterbrechen. Doch diese Art der Sanierung ist kein einfacher Renovierungsjob. Sie ist ein komplexes Projekt mit hohen Anforderungen an Planung, Koordination und Geduld.

Warum du nicht einfach loslegen solltest

Viele beginnen mit der Renovierung im bewohnten Haus mit gutem Willen - und enden in Chaos. Ein Grund: Sie unterschätzen die Auswirkungen. Stell dir vor, du hast morgens um 7 Uhr Kaffee, und plötzlich wird die Wand neben dir mit einem Bohrhammer durchlöchert. Der Lärmpegel auf einer Baustelle im Wohnhaus liegt laut einer Studie der TU Berlin bei durchschnittlich 85 Dezibel. Das ist so laut wie ein Presslufthammer. Der gesetzliche Grenzwert für Wohngebiete tagsüber: 55 Dezibel. Du kannst nicht einfach sagen: „Ich mache das später.“ Der Lärm ist da. Der Staub ist da. Die Baustelle ist überall.

Und das ist nur der Anfang. Ohne klare Struktur wirst du nicht nur gestresst - du riskierst auch teure Schäden. Eine Studie der DGAEV zeigte: 73 Prozent der Probleme bei Sanierungen im Bestand gehen auf fehlende statische Prüfungen zurück. Du denkst, du baus nur eine Küche um? Doch wenn du eine Wand abbaut, die ein tragendes Element ist, kannst du das ganze Haus gefährden. Ein Tragwerksplaner ist nicht ein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Und das gilt auch für alte Leitungen. Wer elektrische Kabel oder Wasserrohre erst nach dem Einzug erneuert, macht es sich zu einfach. Laut einem Vortrag auf der bau 2024 führt das in 38 Prozent der Fälle zu nachträglichen Feuchteschäden - und das kostet Tausende.

Die richtige Reihenfolge: Von der Diagnose zum Plan

Du kannst nicht einfach mit dem Badezimmer anfangen, weil du es am meisten hasst. Die Reihenfolge ist entscheidend. Der Sanierungsleitfaden des AKBW aus Februar 2024 formuliert es klar: Schritt eins ist die umfassende Begutachtung. Nicht nach dem Gefühl. Nach der Tatsache.

Was muss überprüft werden?

• Statische Mängel: Risse in den Außenwänden? Feuchtigkeit im Keller? Setzungen im Fundament? Das sind Warnsignale. Sie müssen vor allem anderen behoben werden.
• Feuchteschäden: Schimmel in den Ecken? Kondenswasser an den Fenstern? Das ist oft ein Zeichen für schlechte Dämmung oder falsche Lüftung - nicht nur ein ästhetisches Problem.
• Alte Installationen: Bleirohre? Asbestdämmung? Alte Elektroleitungen? Das ist nicht nur veraltet - das ist gefährlich. Die Gesundheit deiner Familie steht über allem.
• Wärmedämmung: Obwohl die EnEV ab 2026 strengere Regeln bringt, lohnt sich eine gute Dämmung schon jetzt. Sie senkt die Heizkosten und macht dein Zuhause angenehmer.

Danach folgt Schritt zwei: die Prioritätenliste. Hier hilft ein einfaches Prinzip: Notwendiges vor Wünschbarem. Ein neuer Boden? Schön. Aber wenn die Dachrinne undicht ist und das Wasser in die Wand läuft, dann musst du erst das Dach sanieren. Architektin Claudia Müller von heimhaus.de sagt es klar: „Die Behebung von Schäden ist immer vorrangig.“

Wie du die Kosten im Griff behältst

Ein häufiger Irrtum: „Ich spare Geld, weil ich nicht umziehe.“ Das stimmt - aber nur teilweise. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) rechnet vor: Wer während der Sanierung nicht umzieht, spart durchschnittlich 12.500 € an Mietkosten. Das ist ein großer Vorteil. Doch gleichzeitig steigen die Baukosten. Warum? Weil du zusätzliche Schutzmaßnahmen brauchst.

Das sind die zusätzlichen Kosten, die du nicht vergessen darfst:

• Staub- und Lärmschutz: 80-120 € pro Quadratmeter. Das sind luftdichte Trennwände, Folien, Absauganlagen, spezielle Filter für die Lüftung. Ohne das wird dein Wohnzimmer zur Baustelle - und dein Schlafzimmer zur Staubkammer.
• Zeitverlust: Laut der Architektenkammer Baden-Württemberg dauert eine Sanierung im bewohnten Haus durchschnittlich 37 Prozent länger als bei leerstehenden Objekten. Das heißt: Du hast mehr Wochen mit Staub, Lärm und Unordnung.
• Unvorhergesehene Kosten: Die Baugorilla-Plattform analysierte 1.200 Projekte und kam zu einem erschreckenden Ergebnis: Bei 9 von 10 Sanierungen im Bestand tauchen unerwartete Mängel auf. Deshalb solltest du mindestens 10-15 Prozent deines Budgets als Puffer einplanen. Keine Ausnahme. Kein Risiko.

Wenn du 100 Quadratmeter sanierst, rechne mit 500-1.000 € pro Quadratmeter. Das sind 50.000 bis 100.000 € für ein Einfamilienhaus. Aber das ist nicht die gesamte Wahrheit. Wenn du eine professionelle Planung einbeziehst - also einen Architekten oder Bauleiter - steigen die Kosten zwar um 12 Prozent, aber die Projekte bleiben 28 Prozent seltener im Zeitplan außer Kontrolle. Das ist kein Luxus. Das ist eine Investition in Sicherheit.

Der Alltag während der Sanierung: Wie du dich schützt

Du wohnst nicht auf einer Baustelle. Du lebst in deinem Zuhause. Das bedeutet: Du brauchst klare Regeln, damit dein Leben nicht komplett auf den Kopf gestellt wird.

Was funktioniert?

• Feste Arbeitszeiten: Vereinbare mit den Handwerkern: Arbeiten nur von 8:30 bis 16:30 Uhr. Keine Arbeit am Wochenende. Kein Bohren vor 9 Uhr. Das ist nicht unflexibel - das ist menschlich.
• Abgeschlossene Zonen: Die Baustelle muss von den Wohnbereichen abgetrennt sein. Nicht mit einer Plane. Mit einer luftdichten Wand, die mindestens 45 dB Schalldämmung bietet. Das kostet etwa 35 € pro Quadratmeter, aber es verhindert, dass der Staub in dein Schlafzimmer zieht.
• Einrichtung schützen: Möbel, Teppiche, Elektronik - alles, was nicht weg kann, muss abgedeckt werden. Nicht mit einer alten Decke. Mit speziellen Schutzfolien und Abdeckungen, die auch Feuchtigkeit abhalten.
• Kommunikation: Halte einen täglichen Kurztermin mit dem Bauleiter. Fünf Minuten. Was ist heute geplant? Wo ist der Lärm? Wo wird gestaubt? So vermeidest du Überraschungen.

Eine Familie aus Schwäbisch Hall hat das erfolgreich umgesetzt: Sie legten klare Regeln fest, bauten eine Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer, und verabredeten sich mit den Handwerkern auf einen festen Tagesablauf. Ergebnis: Kein Umzug. Kein Streit. Kein Stress. Nur eine erfolgreiche Sanierung.

Die häufigsten Fehler - und wie du sie vermeidest

Nicht jeder Fehler ist teuer. Aber viele sind vermeidbar. Hier sind die fünf größten Mistfälle, die du unbedingt vermeiden solltest:

1. Keine statische Prüfung: Du denkst, deine Wände halten. Aber sind sie wirklich tragfähig? Ein Tragwerksplaner prüft das - und rettet dich vor einem teuren Fehler.
2. Elektrik und Wasser zu spät: Erneuere Leitungen erst, wenn du die Wände aufmachst. Nicht danach. Sonst hast du nachher Feuchtigkeit in den Wänden - und das ist ein teurer Schaden.
3. Keine Pufferkosten: 10-15 Prozent für Unvorhergesehenes. Wenn du das nicht einrechnest, hast du am Ende kein Geld mehr - und die Sanierung bleibt unvollendet.
4. Keine klare Reihenfolge: Du fängst mit dem Bad an, dann mit der Küche, dann mit den Wänden. Aber was, wenn die Heizung erst danach kommt? Dann musst du alles wieder aufreißen. Plan die Abhängigkeiten. Ein Bauzeitplan mit Excel ist kein Überfluss - er ist dein Rettungsanker.
5. Keine professionelle Unterstützung: 71 Prozent der Sanierungen im Bestand beginnen ohne Architekten. Aber 58 Prozent davon holen später Hilfe dazu. Warum nicht von Anfang an? Ein Architekt verhindert Fehler, die du nicht siehst.

Was die Zukunft bringt

Der Markt für Sanierungen im bewohnten Bestand wächst. Laut dem BMWK ist er mit 78,5 Milliarden Euro jährlich der größte Teil des deutschen Bauwesens. Und das wird noch größer. Warum? Weil Bauland knapp wird. Weil die Preise steigen. Weil die EnEV ab 2026 strengere Regeln bringt. Und weil immer mehr Menschen nicht mehr umziehen wollen.

Die Digitalisierung hilft. Die Plattform baugorilla.com hat im November 2024 ein kostenloses Excel-Tool veröffentlicht - bereits von über 12.000 Nutzern heruntergeladen. Es hilft dir, den Ablauf zu planen, Abhängigkeiten zu sehen und Termine zu koordinieren. Und das Bundesministerium für Wohnen startete 2025 ein Pilotprojekt: digitale Sanierungspläne, die Bauherren und Handwerker in Echtzeit verbinden.

Die Zukunft gehört den Sanierungen im Bestand. Aber nicht allen. Nur den gut geplanten. Wer jetzt mit einem klaren Plan beginnt, wird in zwei Jahren in einem modernen, warmen, leisen Haus wohnen - ohne jemals ausziehen zu müssen.