Preisverhandlung bei Nebenkosten: So senken Immobilienkäufer in Deutschland Gebühren

Beim Immobilienkauf in Deutschland geht es nicht nur um den Kaufpreis. Die Nebenkosten können schnell 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen - das sind bei einer 450.000 €-Immobilie bis zu 67.500 € mehr, die du aufbringen musst. Viele Käufer akzeptieren das als unvermeidlich. Doch das ist ein Irrtum. Mit der richtigen Strategie kannst du diese Kosten signifikant senken - ohne den Kauf zu gefährden.

Was genau gehören zu den Nebenkosten?

Nebenkosten beim Immobilienkauf teilen sich in zwei Gruppen: unvermeidbare und verhandelbare Kosten. Zu den unvermeidbaren zählen die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchgebühren. Diese sind gesetzlich festgelegt, aber nicht festgeschrieben in ihrer Höhe - denn sie hängen vom Kaufpreis ab. Und genau da liegt der Hebel.

Die verhandelbaren Kosten sind die Maklerprovision, die Kosten für Inventar und mögliche zukünftige Sanierungsbeiträge. Hier hast du die größte Spielwiese. Die Maklerprovision liegt in Deutschland typischerweise zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises - inklusive Mehrwertsteuer. In Österreich oder der Schweiz teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten meist zu gleichen Teilen. In Deutschland übernimmt traditionell der Käufer alles. Doch das ändert sich.

Wie du die Grunderwerbsteuer effektiv senkst

Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland: 3,5 % in Bayern und Sachsen, bis zu 6,5 % in Berlin. Du kannst sie nicht direkt verhandeln - aber du kannst den Grundlage, auf der sie berechnet wird, reduzieren.

Der Trick: Nicht fest verbundene Gegenstände vom Kaufpreis abziehen. Eine Einbauküche, die nur auf Schrauben montiert ist, keine festen Anschlüsse hat und leicht entfernt werden kann, zählt nicht als Bestandteil der Immobilie. Dasselbe gilt für Solaranlagen, die auf dem Dach liegen, aber nicht in die Dachkonstruktion integriert sind. Auch freistehende Waschmaschinen, Trockner oder Klimaanlagen können aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Käufer in Berlin hat eine Solaranlage mit einem Wert von 4.200 € vom Kaufpreis abgezogen. Die Grunderwerbsteuer sank dadurch um 1,2 % - das waren 252 € Ersparnis. Das klingt wenig, aber bei einem Kaufpreis von 500.000 € und mehr summieren sich solche Abzüge schnell.

Die Maklerprovision: Dein stärkster Hebel

Die Maklerprovision ist der größte Hebel bei der Kostenreduktion. 7 % sind kein Standard - sie sind ein Ausgangspunkt. Laut Immobilienscout24 konnten Käufer bei Immobilien, die länger als sechs Monate auf dem Markt waren, durchschnittlich 8,7 % an Nebenkosten sparen. Das ist kein Zufall.

Verkäufer, deren Objekt lange unverkauft bleibt, sind bereit, Kompromisse einzugehen. Ein guter Ansatz: Sag direkt, du bist bereit, den Kaufpreis zu akzeptieren - aber nur, wenn die Maklerprovision zu 50 % vom Verkäufer übernommen wird. Oder: Du bringst ein konkretes Angebot eines anderen Maklers mit - und sagst, du würdest lieber mit ihm arbeiten, wenn der aktuelle Makler nicht nachgibt.

Ein Nutzer auf Hausfrage.net hat die Provision von 7 % auf 4,5 % reduziert, nachdem er mit einem Alternativangebot gedroht hatte. Das funktioniert, weil Makler lieber eine geringere Provision bekommen, als gar nichts. Und: Laut einer Umfrage von Immobilienscout24 sind bereits 38 % der Verkäufer bereit, mindestens 30 % der Provision zu übernehmen - besonders bei Objekten, die länger als vier Monate im Angebot sind.

Notarkosten: Nicht verhandelbar - aber indirekt beeinflussbar

Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Kaufpreis ab. Du kannst sie nicht direkt senken. Aber du kannst den Kaufpreis senken - und damit auch die Notarkosten. Jeder Euro, den du vom Kaufpreis abziehst, weil du eine Einbauküche oder eine Solaranlage nicht mitkaufst, reduziert automatisch die Notargebühren.

Ein Kaufpreis von 450.000 € führt zu Notarkosten von etwa 6.500 €. Wenn du 20.000 € an Inventar abziehst, sinkt der Kaufpreis auf 430.000 € - und die Notarkosten auf rund 6.200 €. Das sind 300 €, die du nicht zahlen musst. Klein, aber sinnvoll.

Was du noch prüfen musst: Zukünftige Kosten

Ein oft übersehener Punkt: Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Hier stehen alle geplanten Sanierungen, Reparaturen oder Umlagen. Wenn die Heizungsanlage in zwei Jahren ausgetauscht werden muss und die Kosten auf 25.000 € geschätzt werden, dann hast du ein starkes Argument, um den Kaufpreis zu senken.

Ein Käufer in München hat genau das gemacht: Er hat die Protokolle der letzten drei Jahre angefordert und gesehen, dass eine Dachsanierung in 2025 geplant ist - mit einer voraussichtlichen Umlage von 15.000 € pro Wohnung. Er hat darauf hingewiesen und den Kaufpreis um 12.000 € reduziert. Der Verkäufer hat zugestimmt. Warum? Weil er wusste: Wenn er das Objekt später verkauft, wird der neue Käufer genau das gleiche Argument nutzen.

Wann lohnt sich die Verhandlung - und wann nicht?

Nicht jede Immobilie lässt sich gleich gut verhandeln. Bei Neubauten ist der Spielraum klein. Der Bauherr hat feste Kostenstrukturen, und die Preise sind oft bereits durch den Markt geprägt. Hier ist Verhandlung riskant - und oft erfolglos.

Bei Bestandsimmobilien, besonders wenn sie länger als sechs Monate auf dem Markt stehen, ist der Erfolgswahrscheinlichkeit hoch. Laut einer Analyse von Consorsbank konnten Käufer hier durchschnittlich 6,3 % an Nebenkosten sparen. In Großstädten wie Berlin, Frankfurt oder München ist die Nachfrage zwar hoch, aber auch die Konkurrenz. Hier gilt: Je mehr Interessenten, desto weniger Spielraum. Ein Objekt mit nur einem Interessenten? Da kannst du fast alles verlangen.

Experten warnen: Überzogene Forderungen führen oft zum Scheitern der Transaktion. Wenn du die Einbauküche, die Solaranlage, die Fußbodenheizung und die Waschmaschine abziehst - und dann noch verlangst, dass der Verkäufer die Maklerprovision übernimmt - wirkt das nicht wie Verhandlung, sondern wie Erpressung.

Die perfekte Vorbereitung: Schritt für Schritt

1. Erstelle eine Liste aller nicht fest verbundenen Gegenstände: Einbauküche? Ja, wenn sie nicht eingebaut ist. Solaranlage? Ja, wenn sie nicht in das Dach integriert ist. Waschmaschine? Ja. Klimaanlage? Ja. Mache Fotos und schreibe den Wert auf.

2. Prüfe die Eigentümerversammlungsprotokolle: Gibt es geplante Sanierungen? Welche Kosten sind zu erwarten? Nutze das als Argument.

3. Setze eine Obergrenze für deine Nebenkosten: Wie viel kannst du insgesamt ausgeben? Wenn dein Budget bei 50.000 € liegt, dann musst du den Kaufpreis so anpassen, dass die Nebenkosten nicht darüber kommen.

4. Beauftrage einen unabhängigen Gutachter: Ein Gutachten über den Zustand der Immobilie zeigt Mängel auf - und diese sind dein stärkstes Verhandlungsinstrument. Ein undichtes Dach, alte Fenster, feuchte Wände - das sind keine Kleinigkeiten. Sie kosten Geld. Und du kannst verlangen, dass der Verkäufer sie behebt - oder den Preis senkt.

5. Verhandle zwischen Besichtigung und schriftlicher Kaufabsicht: Die beste Zeit für Verhandlungen ist die Phase, in der du Interesse bekundest, aber noch nicht unterschrieben hast. Danach ist dein Druckpunkt weg.

Was funktioniert nicht: Die großen Irrtümer

Du kannst die Notarkosten nicht verhandeln - das ist gesetzlich festgelegt. Wer behauptet, er habe das geschafft, hat entweder die Zahlen falsch interpretiert oder den Kaufpreis gesenkt - und das ist etwas anderes.

Die Grunderwerbsteuer kannst du nicht direkt senken - nur indirekt, über den Kaufpreis. Wer dir sagt, er habe die Steuer gesenkt, hat nur den Grundlage reduziert.

Und: Ein Angebot mit niedrigem Kaufpreis und hohen Nebenkosten ist kein gutes Angebot. Ein niedriger Kaufpreis mit niedrigen Nebenkosten ist das Ziel. Die Gesamtkosten zählen - nicht nur der Preis auf dem Papier.

Die Zukunft: Was sich ändert

Die Bundesregierung berät aktuell über eine gesetzliche Regelung, die die Maklerprovision künftig zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer teilt. Bis 2025 könnte diese Regelung in Kraft treten. Das würde die Verhandlungslandschaft grundlegend verändern.

Bis dahin: Nutze die Zeit. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt langsam, die Anzahl der Angebote steigt. Das gibt dir Macht. Die Experten von Dr. Klein prognostizieren einen Anstieg von professionellen Verhandlungsdienstleistungen um 45 % bis 2025. Das bedeutet: Wer jetzt lernt, wie man verhandelt, hat einen klaren Vorteil.

Die meisten Käufer zahlen zu viel - einfach, weil sie nicht wissen, dass sie verhandeln dürfen. Du weißt es jetzt. Mach den ersten Schritt: Hole dir die Protokolle, mache eine Liste der Inventar-Gegenstände, und sprich mit dem Verkäufer. Ein Versuch ist es wert.