Portugal Golden Visa 2025: Was Immobilieninvestoren jetzt wissen müssen

Im Jahr 2025 ist das Portugal Golden Visa Programm nicht mehr das, was es einmal war. Wer vor fünf Jahren mit 500.000 Euro eine Wohnung in Lissabon kaufte und so die Aufenthaltserlaubnis bekam, hat heute einen klaren Vorteil. Doch für neue Investoren? Die Tür ist zu. Seit Oktober 2023 ist der Kauf von Immobilien als Weg zum Golden Visa offiziell gestrichen. Das hat viele ausländische Investoren überrascht - besonders die, die noch auf Portugal als sicheren Immobilienmarkt setzten. Doch das Ende der Immobilienoption bedeutet nicht das Ende des Programms. Es bedeutet eine Neuausrichtung. Und für wer jetzt handelt, gibt es noch Chancen - aber nur, wenn man die neuen Regeln kennt.

Was ist heute noch möglich?

Das Golden Visa Programm existiert weiter, aber ohne Immobilien. Die portugiesische Regierung hat fünf neue Wege geschaffen, um die Aufenthaltserlaubnis zu bekommen. Alle haben eine gemeinsame Grundlage: Du musst mindestens 500.000 Euro in Portugal investieren. Doch nicht in Stein und Beton, sondern in Unternehmen, Fonds oder Kultur.

• Investmentfonds: 500.000 € in einen qualifizierten Venture-Capital- oder Private-Equity-Fonds. Mindestens 60 % dieses Geldes muss in portugiesische Unternehmen fließen. Kein Grundstück, keine Wohnung - nur Anteile an Firmen. Das ist heute die beliebteste Option. Über 95 % der neuen Anträge 2025 laufen über Fonds, weil sie am einfachsten zu verwalten sind.
• Unternehmensgründung: 500.000 € in ein portugiesisches Unternehmen investieren und mindestens fünf neue Arbeitsplätze schaffen. Diese Stellen müssen drei Jahre lang bestehen bleiben. Du kannst auch eine bestehende Firma übernehmen - aber nur, wenn du die Anzahl der Mitarbeiter erhöhst.
• Arbeitsplätze schaffen: Du brauchst keine Mindestinvestition, aber du musst zehn neue, dauerhafte Arbeitsplätze schaffen. Hier wird nicht nach Geld, sondern nach Jobs gefragt. Die Behörden prüfen genau, ob diese Stellen wirklich entstehen und nicht nur auf dem Papier stehen.
• Kulturelle Projekte: 250.000 € für den Erhalt von Denkmälern oder künstlerische Projekte. In Regionen mit weniger als 100 Einwohnern pro Quadratkilometer oder einem BIP unter 75 % des nationalen Durchschnitts reichen 200.000 €. Das ist eine Option für Investoren, die nicht nur Geld, sondern auch kulturellen Wert schaffen wollen.
• Forschung & Entwicklung: 500.000 € in ein portugiesisches Forschungsinstitut investieren. Diese Option ist selten genutzt, weil sie technisch komplex ist und nur wenige Institute dafür geeignet sind.

Die meisten Investoren wählen heute den Investmentfonds. Warum? Weil du nicht selbst ein Unternehmen führen musst. Du zahlst das Geld ein, die Fondsmanager kümmern sich um die Details. Die Rendite liegt zwischen 4,2 % und 6,8 % pro Jahr, laut einer Analyse von 28 Fonds durch CMS Portugal. Du bekommst deine Investition nicht zurück, wenn du die Aufenthaltserlaubnis hast - du musst sie fünf Jahre halten. Danach kannst du sie verkaufen. Aber bis dahin: Kein Zugriff, kein Verkauf.

Warum hat Portugal die Immobilienoption gestrichen?

Es war keine Überraschung. Es war eine Notwendigkeit. Zwischen 2015 und 2023 stiegen die Immobilienpreise in Lissabon und Porto um 142 %. Die Mieten erhöhten sich um 89 %. Die Löhne? Nur um 28 %. Das Ergebnis? Einheimische konnten sich keine Wohnung mehr leisten. In Porto lebten 2023 mehr ausländische Investoren als junge Portugiesen. Die Stadt war nicht mehr lebenswert für die eigene Bevölkerung.

Im März 2023 gingen 15.000 Menschen auf die Straße, um gegen die steigenden Mieten zu protestieren. Die EU drückte auf: Im Februar 2022 verurteilte das Europäische Parlament „die negativen Auswirkungen von Golden Visa Programmen auf den Wohnungsbestand“. Portugal musste handeln. Die Regierung wählte den Weg der Abkehr von Immobilien - nicht aus Feindseligkeit, sondern aus Überlebensnotwendigkeit.

Die Zahlen sprechen für sich: Bis 2023 machten Immobilieninvestitionen 85 % aller Golden Visa-Anträge aus. Heute sind es 0 %. Das Programm hat sich von einem Immobilien-Programm zu einem Wirtschafts-Programm gewandelt. Es geht nicht mehr darum, Wohnungen zu kaufen - sondern Arbeitsplätze zu schaffen, Unternehmen zu stärken, Innovationen zu finanzieren.

Wie lange dauert es bis zur Aufenthaltserlaubnis?

Die Wartezeit hat sich vervielfacht. 2022 brauchte man durchschnittlich acht Monate. 2025 sind es 18 bis 24 Monate. Die Behörden haben die Anträge bewusst verlangsamt. Im Jahr 2023 wurden noch 6.800 Anträge genehmigt. 2024 waren es nur 1.200. Das ist kein Zufall. Es ist eine bewusste Politik, das Programm zu reduzieren.

Die Gründe? Zwei. Erstens: Die Verwaltung ist überlastet. Die SEF, das portugiesische Einwanderungsamt, hat nicht genug Personal, um die Anträge schnell zu bearbeiten. Zweitens: Die Regierung will weniger Menschen ins Land lassen - nicht weil sie sie nicht will, sondern weil sie die Infrastruktur nicht mehr tragen kann.

Die Dokumente müssen auf Portugiesisch vorliegen. Das bedeutet: Du brauchst professionelle Übersetzer. Ein einfaches Führungszeugnis kostet 150-300 Euro, nur für die Übersetzung. Die medizinische Versicherung muss mindestens 100.000 Euro Deckung bieten. Und du musst nachweisen, dass du monatlich mindestens 1.000 Euro pro erwachsenem Antragsteller zur Verfügung hast - nicht nur für dich, sondern auch für deine Familie.

Wie viel Zeit musst du in Portugal verbringen?

Das ist einer der größten Vorteile des Golden Visa: Du musst nicht in Portugal leben. Du musst nur 14 Tage alle zwei Jahre im Land sein. Das ist weniger als jeder andere europäische Residenz-Programm. Griechenland verlangt 60 Tage, Spanien 183 Tage. Portugal erlaubt dir, deine Zeit zu teilen: Sieben Tage im ersten Jahr, sieben im zweiten. Du kannst sie mit Geschäftsreisen kombinieren - ein Flug nach Lissabon, ein Besuch bei deinem Fonds, ein Abendessen mit deinem Anwalt. Das ist machbar.

Die Aufenthaltserlaubnis wird erst für zwei Jahre ausgestellt, dann für drei Jahre verlängert. Du musst die Investition fünf Jahre halten. Danach kannst du den Antrag auf portugiesische Staatsbürgerschaft stellen. Aber Vorsicht: Ein Gesetzentwurf vom Juni 2025 will diese Frist von fünf auf zehn Jahre verlängern. Derzeit ist er noch in der parlamentarischen Debatte. Wenn er durchkommt, musst du zehn Jahre warten, bevor du den Pass bekommst.

Was ist mit der Staatsbürgerschaft?

Portugal erlaubt seit 2006 doppelte Staatsbürgerschaft. Du musst nicht deine alte Nationalität aufgeben. Aber du musst Portugiesisch können. Nicht fließend. Nicht perfekt. Nur A2-Niveau. Das ist der erste Schritt auf dem Weg zur Sprache. Du musst den CELPE-Bras-Test bestehen. Die Durchfallquote liegt bei 38 %. Viele Investoren unterschätzen das. Sie denken: „Ich bin ja nur für die Immobilie hier.“ Aber die Sprache ist der Schlüssel zur Zukunft. Ohne sie bekommst du den Pass nicht.

Ein weiterer Vorteil: Das IFICI-Regime. Wenn du dich als Nicht-EU-Bürger in Portugal ansiedelst, zahlst du zehn Jahre lang nur 20 % Steuern auf ausländische Einkünfte - also Zinsen, Dividenden, Mieten aus anderen Ländern. Das ist ein großer Anreiz für digitale Nomaden und Rentner. Aber: Dieses Regime gilt nur, wenn du das Golden Visa nutzt. Wenn du später den Pass bekommst, entfällt es nicht automatisch - du musst dich neu anmelden.

Was kostet das wirklich?

Die Mindestinvestition ist 500.000 €. Aber das ist nur der Anfang. Hier ist die echte Kostenstruktur:

• Mindestinvestition: 500.000 €
• Antragsgebühr: 618,60 €
• Aufenthaltserlaubnisgebühr: 6.179,40 €
• Verlängerungsgebühr (nach 3 Jahren): 3.090,40 €
• Übersetzungen (Führungszeugnis, Heiratsurkunde, etc.): 1.500-3.000 €
• Medizinische Versicherung (jährlich): 800-1.200 €
• Rechtsberatung (Anwalt): 5.000-10.000 €

Das macht insgesamt rund 535.389 € - und das ist der Mindestbetrag. Wer eine Firma gründet, zahlt mehr. Wer Immobilien in Niedrigdichtebereichen kauft, kann nicht mehr. Wer eine Familie mitnimmt, zahlt mehr für Versicherung und Übersetzungen. Es gibt keine versteckten Kosten - aber es gibt viele kleine, die sich addieren.

Wie sieht die Zukunft aus?

Experten sind sich einig: Das Golden Visa wird nicht ewig weiterlaufen. Henley & Partners prognostiziert, dass Portugal das Programm bis 2027 beenden wird - um den EU-Vorgaben zu entsprechen. Die Regierung hat bereits einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Aufenthaltsdauer für die Staatsbürgerschaft verdoppelt. Die Antragszahlen sinken. Die Verwaltung ist überlastet. Die Politik will das Programm kontrollieren - nicht abschaffen, aber reduzieren.

Was bleibt für Immobilieninvestoren? Nichts - direkt. Aber indirekt? Ja. Wer eine Firma gründet, die Immobilien verwalten oder renovieren will, kann das tun. Wer in einen Fonds investiert, der selbst Immobilien in anderen Ländern besitzt, kann das auch. Aber du kannst nicht mehr einfach eine Wohnung in Porto kaufen und dich damit einreichen. Die Zeiten sind vorbei.

Die Alternative? Ein D6-Visum. Das ist das „passive Einkommen“-Visum. Du brauchst 8.400 € pro Jahr Einkommen aus dem Ausland - Rente, Miete, Dividenden. Du kannst damit in Portugal leben. Aber du bekommst keinen Pass. Und du musst nach zwei Jahren warten, bevor du deine Familie nachholen kannst. Es ist billiger, aber weniger wertvoll.

Was solltest du jetzt tun?

Wenn du 2025 in Portugal investieren willst, dann tu es mit Augenmaß:

1. Verzichte auf Immobilien als Investitionsform. Sie sind kein Weg mehr zum Golden Visa.
2. Wähle einen Investmentfonds. Er ist die einfachste, sicherste und am häufigsten genutzte Option.
3. Rechne mit langen Wartezeiten. Plane mindestens 18 Monate für die Bearbeitung ein.
4. Lerne Portugiesisch. A2 ist nicht schwer - aber du musst es tun, bevor du den Antrag stellst.
5. Hole dir einen Anwalt. Nicht irgendeinen. Einen, der sich mit Golden Visa auskennt. Die Dokumente sind komplex. Ein Fehler und dein Antrag wird abgelehnt.
6. Sei bereit für die Zukunft. Wenn die Frist auf zehn Jahre erhöht wird, willst du nicht als Letzter dastehen.

Portugal ist nicht mehr das Land, das du vor fünf Jahren kanntest. Es ist kein Land mehr, das dir einfach die Aufenthaltserlaubnis schenkt, wenn du Geld bringst. Es ist ein Land, das sich verändert - und das will, dass du dich anpasst. Wer heute investiert, tut das nicht für den Pass. Er tut es für die Zukunft. Und die Zukunft in Portugal gehört denen, die nicht nur Geld haben, sondern auch verstehen, wie das Land funktioniert.