Nachfinanzierung bei Kostensteigerung: Welche Optionen wirklich helfen und was sie kosten

Stell dir vor, du hast dein Traumhaus geplant, den Kredit abgesegnet und den Baubeginn gefeiert. Dann kommt die Rechnung: Die Wandfarbe kostet 40 Prozent mehr, der Bodenbelag ist nicht lieferbar, und der Bauherr will jetzt doch Parkett statt Laminat. Plötzlich fehlen 25.000 Euro. Die Bank sagt: Nachfinanzierung möglich. Aber was bedeutet das wirklich für deine Geldbörse? Und warum ist es so viel teurer, als du denkst?

Was ist eine Nachfinanzierung - und warum ist sie so häufig nötig?

Eine Nachfinanzierung ist kein Bonuskredit, sondern eine Notlösung. Sie tritt ein, wenn die ursprünglich geplante Baufinanzierung nicht mehr ausreicht, weil die Kosten höher als erwartet sind. Das passiert heute öfter denn je. Seit 2020 sind die Baukosten in Deutschland um 28,5 Prozent gestiegen. Besonders betroffen sind Materialien: Stahlbeton kostet 32 Prozent mehr, Holz sogar 41 Prozent (Statistisches Bundesamt, 2023). Das sind keine kleinen Randnotizen - das sind Summen, die ganze Finanzierungspläne sprengen.

Die häufigsten Gründe für eine Nachfinanzierung sind klar: 58 Prozent der Fälle gehen auf Lieferengpässe zurück, 27 Prozent auf geänderte Wünsche der Bauherren - etwa ein größeres Bad oder eine andere Küchenausstattung - und 15 Prozent auf unvorhergesehene technische Probleme wie Wasseradern im Grund oder instabile Bodenverhältnisse. Wer 2021 oder 2022 mit einem niedrigen Baukostenindex geplant hat, ist heute besonders gefährdet. Laut KVB Finanz (2023) müssen mittlerweile 30 Prozent aller Bauherren nachfinanzieren. Das ist fast jeder Dritte.

Wie teuer ist eine Nachfinanzierung wirklich?

Die größte Falle: Viele glauben, ein zusätzlicher Kredit von 25.000 Euro sei nur ein kleiner Zusatz. Aber die Kosten sind nicht proportional. Sie sind exponentiell.

Beispiel: Du hast ein Erstdarlehen von 280.000 Euro mit 2,9 Prozent Zinsen und 3 Prozent Tilgung. Deine monatliche Rate liegt bei 1.550 Euro. Jetzt brauchst du 25.000 Euro zusätzlich. Die Bank bietet dir 5,5 Prozent Zinsen über 5 Jahre. Die neue Rate steigt auf 2.030 Euro. Das ist ein Plus von 480 Euro pro Monat - fast ein Viertel mehr, obwohl der zusätzliche Betrag nur 8,9 Prozent der ursprünglichen Summe ausmacht.

Warum so viel? Weil Nachfinanzierungen nachrangig sind. Das bedeutet: Wenn dein Haus versteigert wird, zahlt die Bank, die den Erst-Kredit gegeben hat, zuerst. Die Nachfinanzierungs-Bank kommt erst danach. Für sie ist das ein höheres Risiko. Und das bezahlst du mit Zinsen zwischen 5 und 7 Prozent - oft mehr als doppelt so hoch wie beim Erstdarlehen.

Ein echter Fall aus dem Forum finanztip.de: Ein Bauherr musste 18.500 Euro nachfinanzieren. Sein Erstdarlehen hatte 2,7 Prozent Zinsen. Die Nachfinanzierung kam mit 6,2 Prozent - fast dreimal so viel. Das ist kein Einzelfall. Es ist Standard.

Die drei gängigen Wege - und warum sie alle Nachteile haben

Es gibt nicht nur eine Art, nachzufinanzieren. Aber jede hat ihre eigenen Fallen.

• Aufstockung des bestehenden Kredits: Du bleibst bei derselben Bank. Die wird deine gesamte Finanzierung neu bewerten - inklusive Immobilienwert, Einkommen, Schulden. Der Vorteil: Der Zinsaufschlag ist oft nur 0,5 bis 1 Prozentpunkt. Der Nachteil: Du musst alle Unterlagen neu einreichen, und die Bank kann dir den Kredit verweigern, wenn sich deine finanzielle Lage verändert hat.
• Neuer Kredit bei derselben Bank: Du bekommst einen zweiten Kredit, separat. Die Rate kommt zusätzlich dazu. Der Zinsaufschlag liegt hier oft bei 2 bis 3 Prozentpunkten. Das ist teuer. Und du hast zwei Raten - zwei Fälligkeiten, zwei Möglichkeiten, in Verzug zu geraten.
• Kredit bei einer anderen Bank: Du wechselst. Das klingt flexibel, ist es aber nicht. Die neue Bank verlangt eine neue Immobilienbewertung, Grundbuchänderungen und oft höhere Gebühren. Die Zinsen liegen bei bis zu 7 Prozent. Und du musst die alte Bank bezahlen - mit einem Vorfälligkeitszuschlag, wenn du den Kredit vor Ablauf tilgst.

Die Grundbuchkosten sind dabei ein versteckter Kostenfaktor. Sie betragen durchschnittlich 1,2 Prozent der Nachfinanzierungssumme. Bei 25.000 Euro sind das 300 Euro - und das nur für die Eintragung. Dazu kommen Notarkosten, Bearbeitungsgebühren, Gutachterkosten. Die Gesamtkosten einer Nachfinanzierung liegen oft bei 5 bis 8 Prozent des zusätzlichen Betrags - das ist kein kleiner Aufschlag, das ist eine Belastung.

Was Experten wirklich empfehlen - und warum du es nicht ignorieren solltest

Experten sind sich einig: Eine Nachfinanzierung ist teuer. Und sie ist vermeidbar - wenn du von Anfang an richtig planst.

Capital und Verivox empfehlen seit Jahren: Baue einen Puffer von 3 bis 5 Prozent der Bausumme in deine Finanzierung ein. Bei einem Haus für 350.000 Euro sind das 10.500 bis 17.500 Euro. Das ist kein Geld, das du auf dem Konto liegen lässt. Das ist dein Sicherheitsnetz. Wenn die Kosten steigen, greifst du darauf zurück - ohne neue Zinsen, ohne neue Verträge, ohne neue Gebühren.

Noch besser: Wähle ein Darlehen mit Reserveoption. Das ist kein Mythos. Einige Banken wie die Schwaebisch Hall Bank oder die Volksbank Raiffeisenbank bieten heute Modelle an, bei denen du von Beginn an eine höhere Kreditsumme vereinbarst - aber nur das Geld abrufst, das du wirklich brauchst. Der Zinsaufschlag für die Reserve liegt bei nur 0,3 bis 1,0 Prozentpunkten. Ein Bauherr auf hausjournal.net hat so mit 15.000 Euro Reserve nur 0,3 Prozent Zinsaufschlag gezahlt - statt 2,5 Prozent bei einer klassischen Nachfinanzierung. Das ist ein Unterschied von über 300 Euro pro Jahr.

Dr. Klein und Prof. Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln warnen: Der Zinsaufschlag bei Nachfinanzierungen liegt systematisch zwischen 1,5 und 2,5 Prozentpunkten. Das klingt nicht viel - aber über 20 Jahre wird das zu einem Betrag von mehreren zehntausend Euro. Wer heute 25.000 Euro nachfinanziert, zahlt bis zur Rückzahlung bis zu 18.000 Euro mehr an Zinsen als bei einer vorausschauenden Planung.

Was du jetzt tun kannst - Schritt für Schritt

Wenn du gerade in der Bauphase bist und merkst, dass du auf Nachfinanzierung zusteuern könntest, hast du noch Zeit. Hier ist, was du tun solltest:

1. Prüfe deine Kostenliste: Sind die Steigerungen wirklich notwendig? Oder kannst du auf eine günstigere Alternative umsteigen? Ein einfacher Bodenbelag, eine Standardküche, weniger Lichtschalter - das spart schnell 10.000 Euro.
2. Frage nach Reserveoptionen: Sprich mit deiner Bank: Gibt es eine Möglichkeit, die Darlehenssumme aufzustocken, ohne neue Zinsen? Wenn ja, wie hoch ist der Aufschlag? Und wie lange kannst du die Reserve nutzen?
3. Vermeide den Wechsel der Bank: Ein neuer Kredit bei einer anderen Bank ist fast immer die teuerste Variante. Die Gebühren und der Zinsaufschlag sind zu hoch.
4. Berechne die Doppelbelastung: Wenn dein Haus noch nicht fertig ist, zahlst du vielleicht noch Miete - und gleichzeitig die Baufinanzierung. Rechne aus: Wie viel mehr musst du monatlich aufbringen? Kannst du das tragen?
5. Setze einen Zeitplan: Die Nachfinanzierung dauert 4 bis 6 Wochen. Wenn du zu lange wartest, bleibt die Baustelle stehen. Das kostet dich Geld - und Zeit.

Was sich in der Branche ändert - und warum das wichtig ist

Die Banken merken, dass Nachfinanzierungen zum Problem werden. Deshalb testen sie neue Modelle.

Die Schwaebisch Hall Bank hat im September 2023 eine Kostensteigerungsgarantie eingeführt: Bis zu 10 Prozent der ursprünglichen Bausumme können zu den gleichen Konditionen wie das Erstdarlehen nachfinanziert werden - wenn die Kostensteigerung nachgewiesen wird. Das ist eine Revolution. Noch nie war das möglich.

Die Volksbank Raiffeisenbank bietet ein Pilotmodell an: Für eine Gebühr von 0,5 Prozent der Darlehenssumme kannst du dir jetzt eine Nachfinanzierungsoption von bis zu 7 Prozent sichern - mit einem Zinsaufschlag von nur 1,0 Prozentpunkt. Das ist kein Traum, das ist real - und nur für Kunden verfügbar, die früh genug nachfragen.

Langfristig prognostiziert der Immobilienexperte Prof. Dr. Christian A. Lennartz: Bis 2025 wird die Nachfrage nach flexiblen Finanzierungslösungen mit integrierter Reserve jährlich um 15 Prozent steigen. Die Baukosten bleiben volatil. Wer heute noch mit starren 2020er-Modellen plant, wird morgen die Rechnung zahlen.

Was du nicht tun solltest

Vermeide diese drei Fehler:

• Nicht nachfragen: Wenn du nicht weißt, was deine Bank anbietet, bekommst du nur das Standardangebot - und das ist das teuerste.
• Die Doppelbelastung ignorieren: Miete + Baufinanzierung = hohe Belastung. Wenn du das nicht einkalkulierst, läufst du Gefahr, in Zahlungsprobleme zu geraten.
• Die Grundbuchkosten vergessen: 1,2 Prozent von 25.000 Euro sind 300 Euro - das ist kein Kleingeld. Die Bank sagt dir das oft nicht von selbst.

Ein Bauherr auf immobilienscout24.de hat nach einer Nachfinanzierung von 22.000 Euro seine monatliche Rate von 1.650 auf 2.062 Euro erhöht. Er sagt: „Ich hätte nie gedacht, dass so ein kleiner Betrag so viel ändert.“

Das ist der Kern: Es ist kein kleiner Betrag. Es ist ein neuer Kredit - mit neuen Zinsen, neuen Kosten, neuen Risiken. Und du bist derjenige, der es bezahlt.