Kostenfallen im Immobilienkaufvertrag: So regeln Sie Nebenkosten richtig und vermeiden Überraschungen

Beim Immobilienkauf denken die meisten an den Kaufpreis. Doch was danach kommt, ist oft viel teurer: die Nebenkosten. Sie können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen - und viele Käufer wissen gar nicht, was sie genau zahlen müssen. Einige Kosten fallen unerwartet an, andere sind im Vertrag verschwunden, weil niemand sie genau geregelt hat. Das ist kein Einzelfall. Laut der Verbraucherzentrale NRW erleben bis zu 30 Prozent der Käufer unerwartete Nachforderungen im fünfstelligen Bereich - nur weil Nebenkosten im Vertrag nicht klar festgelegt wurden.

Was genau zählt zu den Nebenkosten?

Nebenkosten sind alle Ausgaben, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Sie haben nichts mit Renovierung oder Einrichtung zu tun, sondern mit dem rechtlichen und administrativen Prozess des Immobilienkaufs. Die wichtigsten Posten sind:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises - je nach Bundesland. In Nordrhein-Westfalen sind es seit 2023 6,5 Prozent, in Bayern nur 3,5 Prozent.
• Notarkosten: Ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommt noch die Mehrwertsteuer.
• Grundbuchkosten: Rund 0,5 Prozent. Diese Kosten entstehen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
• Maklercourtage: Seit Dezember 2020 gilt die Pflicht zur Teilung: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte. Die Gesamtprovision liegt zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises.
• Energieausweis: Ca. 50 bis 300 Euro - der Verkäufer muss diesen vor Verkauf vorlegen.
• Löschung von Grundschulden: Wenn der Verkäufer noch eine Hypothek hat, fallen Kosten für die Löschung an - etwa 0,2 Prozent des Grundschuldenwerts.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Falls der Verkäufer seine Hypothek vorzeitig tilgt, kann die Bank eine Gebühr verlangen. Diese trägt der Verkäufer, aber nur wenn es im Vertrag steht.

Diese Kosten sind nicht optional. Sie fallen immer an - aber wer sie zahlt, ist nicht immer klar. Und genau hier lauern die Fallgruben.

Wer zahlt was? Die gesetzliche Regelung und die Realität

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sagt in § 448, dass der Käufer die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung trägt. Der Verkäufer soll die Kosten der Übergabe übernehmen. Klingt einfach - ist es aber nicht.

Die Realität sieht anders aus. Viele Verträge ignorieren diese Regeln oder verwechseln sie. Die Grunderwerbsteuer wird oft pauschal dem Käufer zugewiesen - obwohl gesetzlich beide Parteien dazu verpflichtet sind. Das ist kein Fehler, sondern eine Vereinbarungssache. Wer das nicht im Vertrag klart, riskiert später Streit.

Ein Fall aus dem Mietrecht-Report: Ein Käufer in Köln unterschrieb einen Vertrag, der nur den Kaufpreis und die Maklercourtage erwähnte. Nach der Eintragung im Grundbuch erhielt er eine Rechnung von 18.500 Euro - für unbezahlte Straßenausbaubeiträge, die der frühere Eigentümer nicht beglichen hatte. Diese Last war nicht im Grundbuch vermerkt. Der Käufer musste zahlen, weil der Vertrag nichts davon sagte.

Ähnlich verhält es sich mit Grundschulden. Ein Verkäufer in Hamburg musste 2.300 Euro an Notarkosten tragen, weil im Vertrag nicht stand, wer die Löschung der Hypothek bezahlt. Die Notarin rechnete den Aufwand an den Verkäufer ab - weil er derjenige war, der die Belastung loswerden wollte. Der Verkäufer war schockiert. Er dachte, das sei Sache des Käufers.

Die gesetzlichen Regeln sind kein Sicherheitsnetz. Sie sind nur ein Ausgangspunkt. Was wirklich zählt, ist, was im Vertrag steht.

Die fünf häufigsten Kostenfallen - und wie man sie vermeidet

Experten wie Rechtsanwalt Markus Schröder und die Verbraucherzentrale NRW haben über 40 typische Kostenfallen identifiziert. Hier sind die fünf gefährlichsten:

1. Unklare Grunderwerbsteuer-Regelung: Viele Verträge sagen nur: „Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer.“ Das ist nicht ausreichend. Der Vertrag muss klarstellen, ob der Steuersatz des Bundeslandes gilt, ob es eine Erhöhung gibt und wer bei einer Nachzahlung haftet.
2. Verwechslung von Notar- und Grundbuchkosten: Viele glauben, Notarkosten seien alles. Aber Grundbuchkosten sind separat. Wer das nicht weiß, rechnet falsch. Ein Käufer in München schätzte die Gesamtkosten auf 10 Prozent - tatsächlich waren es 13,5 Prozent, weil er die Grundbuchkosten vergaß.
3. Unbekannte Baulasten und Anliegergebühren: Hat die Stadt vor Jahren einen Gehweg erneuert und die Kosten auf die Anlieger umgelegt? Ist eine Baulast für einen Stromleitungsquerung eingetragen? Diese Lasten sind im Grundbuch vermerkt - aber nur, wenn man nachschaut. Wer das nicht macht, zahlt später.
4. Sanierungskosten im Kaufpreis versteckt: Ein Verkäufer verlangt 450.000 Euro - aber die Fassade ist marode, das Dach undicht. Wer sagt, dass der Kaufpreis die Sanierung schon abdeckt? Nichts. Der Käufer muss später 50.000 Euro nachlegen. Der Vertrag muss klarstellen: „Der Kaufpreis beinhaltet keine Modernisierung.“
5. Maklerprovision nicht korrekt geregelt: Seit 2020 muss die Provision geteilt werden. Aber viele Makler arbeiten noch mit alten Verträgen. Ein Käufer in Stuttgart zahlte 7 Prozent - obwohl er nur 3,5 Prozent schuldet. Der Vertrag war nicht angepasst. Die Bank verlangte die volle Provision vom Käufer - weil der Verkäufer sie nicht zahlen wollte.

Die Lösung? Nicht auf das Vertrauen setzen. Nicht auf „das macht man so“. Sondern auf den Vertrag.

Wie man den Vertrag richtig aufsetzt - 3 Schritte

Ein guter Kaufvertrag ist kein Standardformular. Er ist eine individuelle Absicherung. Experten der Deutschen Anwaltsakademie empfehlen eine dreistufige Prüfung:

1. Grundbuchprüfung vor Vertragsunterzeichnung: Lassen Sie einen Fachanwalt die Eintragungen prüfen. Kosten: 300 bis 600 Euro. Das ist die billigste Versicherung. Es lohnt sich: 85 Prozent der Kostenfallen lassen sich so vermeiden.
2. Alle Nebenkosten im Vertrag auflisten: Machen Sie eine Tabelle. Spalte 1: Kostenart. Spalte 2: Höhe (prozentual oder fix). Spalte 3: Wer zahlt? Keine vagen Formulierungen wie „üblicherweise“ oder „wie üblich“. Schreiben Sie: „Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 Prozent trägt der Käufer.“ „Die Löschung der Grundschuld übernimmt der Verkäufer.“
3. Gutachter für den Zustand der Immobilie hinzuziehen: Ein Bausachverständiger prüft Dach, Fassade, Heizung, Elektrik. Kosten: ab 450 Euro. Er sagt: „Die Heizung ist 15 Jahre alt und muss in 2 Jahren ersetzt werden.“ Das ist kein Problem - aber wenn Sie es wissen, können Sie den Kaufpreis verhandeln. Oder den Vertrag mit einer Klausel versehen: „Der Verkäufer zahlt bis zu 8.000 Euro für die Heizungsmodernisierung.“

Die Deutsche Notarvereinigung hat 2023 aktualisierte Musterklauseln veröffentlicht. Sie werden von über 90 Prozent der Notare in Deutschland verwendet. Fragen Sie Ihren Notar: „Haben Sie die aktuellen Musterklauseln für Nebenkosten verwendet?“ Wenn er nicht weiß, was Sie meinen - suchen Sie einen anderen.

Was ist mit Pauschalen? Sind die sinnvoll?

Manche Verkäufer bieten eine Pauschale an: „Alle Nebenkosten inklusive - 12 Prozent des Kaufpreises.“ Klingt bequem. Ist es aber nicht.

Warum? Weil Sie nicht wissen, was drinsteckt. Vielleicht ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent enthalten - aber die Löschung der Grundschuld nicht. Vielleicht ist die Maklerprovision schon drin - aber die Grundbuchkosten nicht. Sie zahlen mehr, als nötig. Oder Sie bekommen eine Rechnung nach, weil die Pauschale zu niedrig war.

Wenn Sie eine Pauschale vereinbaren, dann nur mit einem klaren Katalog: „Die Pauschale von 12 Prozent deckt ab: Grunderwerbsteuer (6,5 %), Notarkosten (1,8 %), Grundbuchkosten (0,5 %), Maklercourtage (3,2 %). Alle sonstigen Kosten trägt der Verkäufer.“

So wissen Sie, was Sie zahlen. Und was nicht.

Was passiert, wenn man nichts macht?

Ein Käufer in Düsseldorf kaufte eine Wohnung für 380.000 Euro. Er vertraute auf den Makler. Der Vertrag enthielt nur den Kaufpreis. Nach der Eintragung im Grundbuch kam eine Rechnung: 48.000 Euro - Grunderwerbsteuer 6,5 % (24.700 €), Notarkosten 1,8 % (6.840 €), Grundbuchkosten 1.900 €, Makler 13.300 €, plus 1.260 € für eine unbekannte Baulast.

Er wollte klagen. Die Studie der Universität Hamburg zeigt: Nur 38 Prozent der Käufer gewinnen solche Klagen. Warum? Weil der Vertrag nichts regelte. Der Richter sagt: „Sie haben unterschrieben. Es steht nicht drin. Das ist Ihr Risiko.“

Ein Anwalt hat ihm geraten: „Sie hätten 800 Euro für eine Prüfung ausgegeben. Dann hätten Sie 12.000 Euro gespart.“

Das ist der Kern: Nebenkosten sind kein Zufall. Sie sind vermeidbar. Mit einem klaren Vertrag. Mit einem Anwalt. Mit einem Gutachter.

Was ändert sich 2025? Die Zukunft der Nebenkosten

Die Bundesregierung prüft eine bundeseinheitliche Grunderwerbsteuer. Das könnte die Kosten in Nordrhein-Westfalen senken - aber in anderen Bundesländern erhöhen. Die Diskussion um eine „Maklerreform 2.0“ läuft weiter. Es könnte sein, dass die Provisionsteilung noch strenger geregelt wird.

Die Verbraucherzentrale NRW prognostiziert: Bis 2025 wird die Sensibilität für versteckte Kosten weiter steigen. Die Zinsen bleiben hoch. Käufer haben weniger Spielraum. Jeder Euro zählt. Wer nicht aufpasst, zahlt doppelt.

Die beste Strategie bleibt: Prüfen. Regeln. Dokumentieren. Nicht vertrauen. Nicht hoffen. Nicht unterschreiben, ohne zu wissen, was da steht.