Konjunktur und Immobilienpreise: Wie BIP und Arbeitsmarkt die Wohnungskosten in Deutschland beeinflussen

Im Jahr 2026 steigen die Immobilienpreise in Deutschland - trotz schwachem Wirtschaftswachstum. Das klingt widersprüchlich. Warum steigen die Preise für Häuser und Wohnungen, wenn das BIP kaum wächst? Die Antwort liegt nicht in der Gesamtwirtschaft, sondern in den regionalen Unterschieden, den Zinsen und vor allem im Arbeitsmarkt. Wer in München, Frankfurt oder Köln wohnt, spürt das. Wer in Dresden oder Dortmund lebt, merkt es vielleicht gar nicht.

Warum steigen die Preise, wenn die Wirtschaft kaum wächst?

Das BIP-Wachstum in Deutschland bleibt 2025 und 2026 fast auf der Stelle. Die ADI-Akademie prognostiziert zwischen 0 und +0,5 Prozent. Doch die Immobilienpreise steigen um 3,2 Prozent im Jahr 2025 und 3,1 Prozent im Jahr 2026, wie der BVR berechnet hat. Wie kann das sein? Weil der Immobilienmarkt nicht von der Gesamtwirtschaft abhängt - sondern von drei konkreten Faktoren: Nachfrage, Zinsen und Kaufkraft.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch. Jedes Jahr fehlen in den Großstädten zehntausende Wohnungen. Die Zahl der Fertigstellungen ist in den letzten drei Jahren stark gesunken. Gleichzeitig steigen die Mieten bundesweit um 4,3 Prozent. Wer Miete zahlt, will oft Eigentum - und das treibt die Preise.

Die Bauzinsen sind gesunken. Nachdem sie 2023 auf über 4 Prozent kletterten, liegen sie jetzt bei etwa 3,5 Prozent. Das macht Kredite wieder erschwinglicher. Wer vor zwei Jahren abgebrochen hat, weil die Zinsen zu hoch waren, kommt jetzt zurück. Und die Kaufkraft? Sie steigt. Die Inflation ist zurückgegangen, viele Arbeitnehmer haben hohe Lohnabschlüsse bekommen. Die Realeinkommen sind wieder im Aufwind - und das bedeutet: mehr Leute können sich eine Immobilie leisten.

Der Arbeitsmarkt ist der entscheidende Treiber

Der Arbeitsmarkt ist der wichtigste Indikator für Immobilienpreise - nicht das BIP. Wo es Jobs gibt, zieht es Menschen hin. Wo Menschen hinziehen, steigen die Preise. Die Daten sprechen eine klare Sprache: In Regionen mit einer Arbeitslosenquote unter 5 Prozent steigen die Preise deutlich. In München liegt die Quote bei 3,2 Prozent, in Frankfurt bei 4,1 Prozent. Die Preise dort klettern um mehr als 0,4 Prozent pro Quartal.

Ganz anders in Dresden. Mit 7,8 Prozent Arbeitslosigkeit im November 2025 ist die Quote deutlich höher. Und was passiert? Die Preise sind im November 2025 um -0,73 Prozent gesunken. Das ist kein Zufall. Wenn Unternehmen nicht wachsen, ziehen die Menschen ab. Wer keinen Job findet, kauft keine Immobilie. Wer abwandert, senkt die Nachfrage - und damit die Preise.

Das gilt auch für andere Städte: Köln (+3,3 Prozent), Essen (+2,6 Prozent), Düsseldorf und Frankfurt (+2,1 Prozent) - alle mit starken Arbeitsmärkten. Dortmund hingegen, mit nur 0,3 Prozent Zuwachs, bleibt fast stabil. Es geht nicht darum, wie viel Geld das Land insgesamt verdient. Es geht darum, wo die Menschen arbeiten - und wo sie wohnen wollen.

Regionale Unterschiede bestimmen den Markt

Deutschland ist kein einheitlicher Markt. Es gibt zwei Deutschland: das Ballungsland und das ländliche Deutschland. In den Städten mit guter Wirtschaftslage ist der Markt heiß. Käufer bieten bis zu 15 Prozent über dem Angebotspreis. Auf Immobilienscout24 und Reddit berichten Nutzer von Bieterverfahren, die wie Auktionen laufen. Wer in Berlin oder München sucht, muss schnell handeln - und bereit sein, mehr zu zahlen.

In ländlichen Regionen und kleineren Städten ist es ganz anders. Die Verkaufszeiten verlängern sich. Die Preise stagnieren oder fallen leicht. Ein Käufer aus Leipzig oder Chemnitz kann oft noch verhandeln. Die Verbraucherzentrale hat 2025 eine Umfrage unter 1.200 Käufern durchgeführt: In Ballungsräumen haben 68 Prozent innerhalb von sechs Monaten Preissteigerungen von mehr als 5 Prozent erlebt. In ländlichen Gebieten waren es nur 29 Prozent.

Das führt zu einer sozialen Spaltung. Wer in einer wirtschaftlich starken Stadt arbeitet, kann sich eine Wohnung leisten - wenn er früh genug kauft. Wer in einer Region mit schwacher Wirtschaft lebt, hat zwar niedrigere Preise, aber auch weniger Chancen. Die Zukunft gehört den Regionen mit Wachstum - und die verlieren die, die abwandern.

Was macht Immobilien wertvoll - und was nicht?

Nicht jede Immobilie steigt gleich stark. Die Preise für Bestandswohnungen legen mit fast 1,5 Prozent im Quartal am stärksten zu. Neubauhäuser dagegen steigen nur um 0,19 Prozent. Warum? Weil Käufer heute nicht nur ein Dach über dem Kopf suchen - sie suchen Effizienz. Immobilien mit guter Energieeffizienz gewinnen an Wert. Die Sparkasse bestätigt: Wohnungen mit Energieklasse A oder B verkaufen sich schneller und teurer.

Das ist ein klarer Trend. Wer heute kauft, sollte auf Sanierungspotenzial achten. Eine alte Wohnung mit schlechter Dämmung wird in zehn Jahren schwer zu verkaufen sein. Eine, die auf den neuesten Standard gebracht wurde, bleibt wertstabil - oder steigt sogar. Das ist kein Luxus, das ist eine Investition in die Zukunft.

Und was ist mit den neuen Gesetzen? Die Bundesregierung hat Ende 2025 das Wohnraumoffensiv-Gesetz verabschiedet. Es soll den Neubau beschleunigen und Bürokratie abbauen. Aber: Die Wirkung wird sich erst in zwei bis drei Jahren zeigen. Bis dahin bleibt die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage groß. Bis 2026 wird die Zahl der Fertigstellungen nur um 8 Prozent steigen - und das reicht nicht, um den Bedarf zu decken.

Was bedeutet das für Käufer?

Wenn du überlegst, eine Immobilie zu kaufen, dann schau nicht auf das BIP. Schau auf deinen Arbeitsmarkt. Wenn du in einer Stadt mit niedriger Arbeitslosigkeit lebst - oder dort arbeiten willst - dann ist jetzt ein guter Zeitpunkt. Die Zinsen sind noch relativ günstig. Die Kaufkraft ist hoch. Die Konkurrenz ist groß - aber du kannst sie überwinden, wenn du dich gut vorbereitest.

Plan mindestens sechs Monate für die Suche ein. Die Sparkasse empfiehlt das. Studiere die regionalen Daten. Wie ist die Arbeitslosenquote? Wie viele neue Jobs gibt es? Wie entwickeln sich die Mieten? Das sind die echten Indikatoren. Nicht die Konjunkturprognosen des Bundes.

Und: Setze auf Energieeffizienz. Eine Immobilie mit schlechter Isolierung ist eine Belastung - nicht eine Investition. Die Preise für solche Objekte stagnieren oder fallen. Wer heute kauft, kauft Zukunftsfähigkeit.

Wenn du in einer Region mit schwacher Wirtschaft lebst, hast du andere Chancen. Die Preise sind niedriger. Du kannst verhandeln. Aber sei dir bewusst: Deine Immobilie wird wahrscheinlich nicht stark an Wert gewinnen. Sie ist eine Wohneinheit - keine Kapitalanlage. Wenn du sie später verkaufen willst, musst du auf die Nachfrage in deiner Region setzen - nicht auf die Hoffnung auf bundesweite Preisanstiege.

Die Zukunft: Was kommt als Nächstes?

Die Deutsche Bundesbank hat im Januar 2026 ein neues Monitoring-System gestartet - um frühzeitig auf Blasenbildung zu reagieren. Das zeigt: Die Behörden wissen, dass die Preise in einigen Regionen nicht mehr mit der Realität übereinstimmen. Sie beobachten genau, ob die steigenden Preise von echter Nachfrage getragen werden - oder von Spekulation.

Die ADI-Akademie warnt: Wenn das BIP-Wachstum weiterhin schwach bleibt und die Arbeitsmarktsituation sich verschlechtert, könnte es zu einer Korrektur kommen. Aber: Das ist kein Szenario für 2026. Es ist ein Risiko für 2027 oder 2028. Solange die Menschen arbeiten, die Zinsen stabil bleiben und die Nachfrage hoch ist, wird der Markt weiter steigen - in den richtigen Regionen.

Die langfristige Entwicklung ist klar: Die Städte wachsen. Die ländlichen Regionen schrumpfen. Bis 2030 wird die Bevölkerung in den Großstädten um 1,5 Prozent zunehmen - in ländlichen Gebieten um bis zu 5 Prozent abnehmen. Das wird die Preisunterschiede weiter vertiefen. Wer heute kauft, muss sich fragen: Wo werde ich in fünf Jahren leben? Und was ist dort wertvoll?

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist nicht mehr einheitlich. Er ist regional. Er ist dynamisch. Und er hängt nicht vom BIP ab - sondern davon, wo Menschen arbeiten, leben und bleiben wollen. Wer das versteht, kauft nicht nur eine Wohnung. Er kauft eine Zukunft.