Immobilienverkauf mit laufender Vermietung: So funktioniert es rechtlich und wer kauft wirklich

Wenn du eine vermietete Immobilie verkaufen willst, hast du nicht einfach nur eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen. Du verkaufst einen Vertrag - den Mietvertrag. Und der bleibt bestehen. Das ist der Kern. Viele Eigentümer denken, sie könnten den Mieter einfach rauswerfen, sobald sie einen Käufer gefunden haben. Das geht nicht. Und wer das glaubt, läuft Gefahr, dass der Verkauf scheitert, der Käufer abspringt oder später rechtliche Probleme entstehen.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ wirklich?

Dieser Grundsatz ist kein theoretisches Konzept. Er ist im deutschen Mietrecht verankert, konkret im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), Paragraph 566. Wenn du als Vermieter deine Immobilie verkaufst, übernimmt der neue Eigentümer automatisch alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag. Der Mieter bleibt. Die Miete bleibt. Die Kündigungsfristen bleiben. Alles bleibt, bis der Mietvertrag endgültig beendet wird - entweder durch Ablauf, Kündigung oder Einvernehmen.

Das hat Konsequenzen. Ein Käufer, der eine Wohnung kauft, um sie selbst zu bewohnen, muss sich bewusst sein: Er wird nicht einfach so einziehen. Er muss den Mieter erst einmal akzeptieren. Und wenn der Mieter zum Beispiel seit 15 Jahren in der Wohnung lebt, hat er einen Anspruch auf Fortsetzung des Vertrags - auch wenn der neue Besitzer denkt, er hätte „nur eine Investition“ gekauft.

Was muss der Verkäufer vor dem Verkauf tun?

Bevor du den Verkauf anbietest, solltest du drei Dinge klar haben:

• Den aktuellen Mietvertrag - inklusive Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen und vereinbarten Sonderregelungen (z. B. Nebenkostenabrechnung, Modernisierungsvereinbarungen).
• Die Mieterkennzahlen - wie alt ist der Mieter? Wie lange wohnt er schon? Hat er Anspruch auf Kündigungsschutz (z. B. als Senioren oder Familien mit Kindern)?
• Den Zustand der Wohnung - ist sie modernisiert? Gibt es offene Reparaturen? Wer zahlt sie, wenn der Verkauf noch nicht abgeschlossen ist?

Diese Informationen musst du dem Käufer transparent machen. Keine Geheimnisse. Keine halben Wahrheiten. Ein seriöser Käufer wird genau nachfragen. Wenn du hier lügst oder verschweigst, kann er später den Kaufvertrag anfechten - und du zahlst nicht nur die Provision, sondern auch Schadensersatz.

Welche Mieterarten gibt es - und wie beeinflussen sie den Verkauf?

Nicht jeder Mieter ist gleich. Und je nach Art des Mieters verändert sich auch der Wert der Immobilie und die Attraktivität für Käufer.

• Langzeitmieter mit niedriger Miete - besonders in Großstädten wie Wien, Graz oder Linz gibt es viele Mieter, die seit Jahrzehnten in der Wohnung leben und noch die alte Miete zahlen. Das ist für Investoren ein Problem: Sie bekommen wenig Rendite, aber hohe Reparaturkosten. Solche Objekte sind schwerer zu verkaufen - und oft nur für spezialisierte Anleger interessant.
• Modernisierte Wohnungen mit marktgerechter Miete - hier ist der Mieter zufrieden, die Miete entspricht dem Marktpreis, und der Käufer kann mit einer stabilen, legalen Einnahmequelle rechnen. Diese Objekte sind besonders gefragt.
• Wohngemeinschaften oder Studenten - hohe Fluktuation, oft geringe Miete, hoher Aufwand bei Reparaturen. Viele Privatleute vermeiden solche Objekte. Aber Investmentfonds und Wohnungsbaugesellschaften kaufen sie gezielt, weil sie auf Mietsteigerungen und Umsiedlung setzen.

Ein Beispiel aus Graz: Eine 80 m²-Wohnung in der Lendstraße mit einem 72-jährigen Mieter, der seit 1990 wohnt und 580 € Miete zahlt, ist für einen Privatkäufer kaum attraktiv. Ein Investor dagegen, der auf eine spätere Modernisierung und Mieterhöhung setzt, sieht hier Potenzial - vorausgesetzt, die Modernisierung ist rechtlich zulässig.

Wer kauft eigentlich vermietete Immobilien?

Es gibt drei Hauptgruppen von Käufern, die sich für vermietete Objekte interessieren:

1. Privatanleger - meistens Rentner, Selbstständige oder Paare, die eine sichere Kapitalanlage suchen. Sie bevorzugen ruhige, langfristige Mieter mit fairen Mieten. Sie wollen keine Streitigkeiten, keine hohen Reparaturen, keine Kündigungsprozesse. Sie kaufen, um monatlich Einkünfte zu haben - nicht, um zu spekulieren.
2. Immobilienfonds und Unternehmen - diese Käufer kaufen große Portfolios. Sie haben Rechtsabteilungen, die mit Mietverträgen umgehen können. Sie setzen auf langfristige Renditen und planen Modernisierungen, Mieterhöhungen und Umsiedlungen. Sie kaufen Objekte, die Privatleute meiden - etwa mit älteren Mieterstrukturen oder niedrigen Mieten.
3. Investoren mit „Wohnungsbauplanung“ - das sind Leute, die eine Immobilie kaufen, um sie später selbst zu bewohnen. Aber sie wissen: Sie müssen erst warten, bis der Mieter auszieht. Sie planen mit einer Wartezeit von 1-5 Jahren. Solche Käufer sind selten, aber sie zahlen oft einen Premiumpreis - weil sie wissen, dass sie später die Wohnung frei bekommen.

Wichtig: Du als Verkäufer musst wissen, wer dein potenzieller Käufer ist. Wenn du eine Wohnung mit einem jungen, ungebundenen Mieter hast, ist der Markt kleiner. Wenn du eine Wohnung mit einem langjährigen, ruhigen Mieter hast, ist sie für Privatanleger attraktiv. Die Zielgruppe bestimmt den Preis.

Wie viel ist eine vermietete Immobilie wert?

Der Wert einer vermieteten Immobilie hängt nicht nur von der Lage ab. Er hängt von der Rendite ab. Wie viel Miete kommt pro Jahr rein? Und wie viel kostet die Immobilie?

Ein einfaches Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 €. Die jährliche Miete beträgt 12.000 €. Das ergibt eine Bruttorendite von 4 %. Das ist in Österreich 2026 ein normaler Wert. Wenn die Miete nur 8.000 € beträgt, sinkt die Rendite auf 2,7 %. Dann wird das Objekt weniger attraktiv.

Doch es gibt noch mehr Faktoren:

• Modernisierungsstand - eine Wohnung mit neuen Fenstern, Heizung und Sanitär ist wertvoller. Der Mieter zahlt mehr - und der Käufer kann später die Miete anheben.
• Mietpreisbindung - wenn die Wohnung unter dem sogenannten „Mietpreisdeckel“ liegt (z. B. in Wien oder Graz mit Mietpreisbremse), ist die Rendite begrenzt. Das senkt den Kaufpreis.
• Mieterstabilität - ein Mieter, der seit 20 Jahren da ist, ist ein Plus. Er zieht nicht um. Er zahlt pünktlich. Er hält die Wohnung in Ordnung. Ein Mieter mit kurzer Laufzeit und hoher Fluktuation ist ein Risiko.

Ein seriöser Makler berechnet den Wert nicht nach Quadratmetern, sondern nach Rendite und Sicherheit. Wenn du deine Immobilie richtig verkaufen willst, musst du diese Zahlen kennen - und sie dem Käufer erklären.

Wie vermeidest du Probleme beim Verkauf?

Die häufigsten Fehler beim Verkauf einer vermieteten Immobilie:

• Den Mieter nicht informieren - du musst den Mieter schriftlich über den geplanten Verkauf unterrichten. Das ist Pflicht. Wenn du das nicht tust, kann der Mieter später den Verkauf anfechten.
• Den Käufer nicht auf den Mieter vorbereiten - wenn der Käufer nicht weiß, dass er den Mieter akzeptieren muss, bricht er den Kauf später ab. Das kostet Zeit und Geld.
• Die Mietvertragsbedingungen verschweigen - etwa wenn der Mieter einen Sonderkündigungsrecht hat oder die Miete nicht erhöht werden kann.
• Den Mieter unter Druck setzen - wenn du ihm andeutest, er solle ausziehen, oder ihm „eine Alternative“ anbietest, verstößt du gegen das Mietrecht. Das kann zu Schadensersatzansprüchen führen.

Die beste Strategie: Sprich offen mit dem Mieter. Sag ihm: „Ich verkaufe die Wohnung. Du bleibst. Der neue Eigentümer wird dein Vermieter.“ Die meisten Mieter reagieren positiv - sie wollen nicht umziehen. Sie wollen Sicherheit. Und wenn du das sagst, wird der Verkauf einfacher.

Was passiert nach dem Verkauf?

Nach dem Notartermin übernimmt der neue Eigentümer automatisch die Vermieterrolle. Er erhält:

• Den Mietvertrag
• Die Kaution (wenn sie auf einem separaten Konto liegt)
• Die Mietzahlungen ab dem Tag der Übergabe
• Alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag

Der alte Vermieter ist dann raus. Keine Verantwortung mehr. Keine Mietzahlungen mehr. Keine Reparaturen mehr. Aber er muss sicherstellen, dass alle Unterlagen ordnungsgemäß übergeben wurden - sonst haftet er noch.

Was ist mit Kündigung?

Kann der neue Eigentümer den Mieter kündigen? Ja - aber nur nach den gleichen Regeln wie vorher.

• Er muss eine ordentliche Kündigung aussprechen - mit Einhaltung der gesetzlichen Fristen (meist drei Monate).
• Er braucht einen berechtigten Grund - etwa Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverstöße oder wirtschaftliche Notwendigkeit (nur bei Großimmobilien mit mehr als 5 Wohnungen).
• Er muss keine „Kündigung aus Verkaufsgründen“ angeben - das ist gesetzlich nicht erlaubt.

Wenn der Mieter zum Beispiel ein Senioren ist, der seit 25 Jahren in der Wohnung lebt, ist eine Kündigung fast unmöglich. Selbst wenn der neue Eigentümer selbst einziehen will, muss er nachweisen, dass er keine andere Wohnung hat - und das ist in Österreich heute schwer.

Was ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

Es gibt keinen perfekten Zeitpunkt - aber es gibt kluge.

• Wenn die Miete unter dem Marktwert liegt - dann ist der Wert der Immobilie gedrückt. Aber wenn du die Wohnung modernisierst, kannst du die Miete anheben - und danach verkaufen. Das lohnt sich oft.
• Wenn der Mieter alt ist und keine Kinder hat - dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass er bald auszieht. Das macht die Immobilie attraktiver für Käufer, die auf Eigenbedarf setzen.
• Wenn die Mietpreisbremse aufgehoben wird - in einigen Städten wird 2026 eine Neuregelung diskutiert. Wer jetzt modernisiert, könnte später die Miete anheben. Das ist ein strategischer Vorteil.

Verkaufe nicht, weil du „endlich loswerden willst“. Verkaufe, weil du einen klaren Plan hast - für dich, für den Mieter und für den Käufer.