Immobilienkauf in der Türkei: Tapu, Iskan und rechtliche Besonderheiten 2025
Dez, 6 2025
Wer eine Immobilie in der Türkei kaufen will, stößt schnell auf Begriffe wie Tapu und Iskan - und fragt sich: Was ist das eigentlich? Warum ist das so wichtig? Und was ändert sich ab 2025? Viele kaufen hier, weil die Preise günstig sind und die Renditen hoch. Doch wer die rechtlichen Hürden nicht kennt, läuft Gefahr, Geld zu verlieren - oder gar keine echte Eigentümerrechte zu bekommen.
Was ist das Tapu? Der Schlüssel zum Eigentum
Das Tapu ist das türkische Grundbuchdokument. Ohne es bist du nicht Eigentümer. Es wird vom Tapu Müdürlüğü, dem türkischen Grundbuchamt, ausgestellt und enthält alle wichtigen Informationen: Name des Eigentümers, genaue Lage der Immobilie, Fläche, Art des Eigentums (Einzelperson, gemeinschaftlich) und ob Belastungen wie Hypotheken bestehen. Im Gegensatz zu Deutschland, wo das Grundbuch elektronisch geführt wird, ist das Tapu in der Türkei noch ein physisches Dokument - aber bald wird sich das ändern.
Ab 2025 soll ein neues digitales Tapu-System eingeführt werden, das die Übertragung von Eigentum auf 24 bis 48 Stunden verkürzen soll. Bis dahin dauert der Prozess normalerweise 1 bis 3 Werktage, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Doch hier liegt der Haken: Viele Makler versprechen schnelle Übertragung, aber nur, wenn alle Unterlagen vollständig sind. Fehlt ein Übersetzungsattest, ein biometrisches Foto oder die Steuernummer? Dann verzögert sich alles - oft um Wochen.
Die Tapu-Steuer beträgt 4 % des Katasterwerts - nicht des Verkaufspreises. Der Katasterwert ist oft niedriger als der tatsächliche Kaufpreis, aber das Amt kann ihn anheben, wenn es denkt, der Preis zu niedrig angesetzt wurde. Du zahlst also nicht immer, was du denkst. Und du zahlst allein: Der Käufer trägt die gesamte Tapu-Steuer, nicht der Verkäufer.
Was ist das Iskan? Die Genehmigung zum Wohnen
Das Iskan Belgesi ist die Wohnberechtigung. Ohne sie darfst du die Immobilie nicht bewohnen - und sie ist auch nicht verkaufsfähig, wenn du sie später vermieten willst. Viele Käufer glauben, dass mit dem Tapu alles erledigt ist. Das ist ein schwerwiegender Fehler.
Das Iskan wird erst nach Abschluss des Baus ausgestellt - und nur, wenn alle Behörden ihre Genehmigungen erteilt haben: Feuerwehr, Umweltamt, Bauaufsicht, Stadtplanung. Ohne diese Prüfungen gibt es kein Iskan. Und genau hier passieren die meisten Probleme. Eine Studie von Dr. Ayşe Yılmaz von der Istanbul University ergab: 22,7 % der Bauprojekte, die an Ausländer verkauft wurden, hatten kein vollständiges Iskan. Das bedeutet: Du hast das Tapu, aber das Gebäude ist rechtlich nicht bewohnbar.
Was passiert dann? Du kannst nicht einziehen. Du kannst nicht vermieten. Du kannst nicht den Strom anschließen, ohne dass der Versorger das Iskan verlangt. Und wenn du später verkaufst, sinkt der Wert dramatisch. Ein Investor aus Deutschland berichtete auf Reddit, er habe 15.000 Euro Anzahlung verloren, weil das Gebäude ohne Iskan verkauft wurde. Erst nach einem Jahr und einem teuren Rechtsstreit bekam er sein Geld zurück.
Praktischer Tipp: Frag nicht nur nach dem Iskan. Fordere die Originalunterlagen an und gehe mit dem Verkäufer oder deinem Anwalt zum Tapu Müdürlüğü. Dort kannst du prüfen, ob das Iskan tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist. Kein Ausdruck, kein Foto - nur das eingetragene Dokument zählt.
Was brauchst du als Ausländer? Die Dokumente
Als Deutscher oder EU-Bürger brauchst du nicht mehr als ein paar Papiere - aber sie müssen perfekt sein. Fehlt auch nur eines, hält der Prozess an.
- Reisepass: Original + notariell beglaubigte, ins Türkische übersetzte Kopie. Die Übersetzung muss von einem staatlich anerkannten Dolmetscher stammen.
- Türkische Steuernummer (Vergi Numarası): Du bekommst sie kostenlos beim Finanzamt - mit deinem Reisepass. Kein Anwalt nötig. Einfach hingehen, 10 Minuten warten, fertig.
- Yabancı Kimlik Numarası (YKN): Deine Ausländer-ID. Du beantragst sie online über das Einwanderungsportal - oder beim örtlichen Ausländeramt.
- Biometrische Fotos: Nach ICAO-Standards. Nicht jedes Foto zählt. Die Hintergrundfarbe muss weiß sein, der Kopf muss zentriert sein, keine Brille, keine Kopfbedeckung.
- Vollmacht: Wenn jemand für dich handelt, brauchst du eine notariell beglaubigte Vollmacht - auch die muss übersetzt sein.
Die meisten Probleme entstehen nicht durch Komplexität, sondern durch Unvollständigkeit. Ein Kunde aus Dresden brachte ein Foto von seinem Pass - statt der beglaubigten Kopie. Die Behörde lehnte den Antrag ab. Zwei Wochen Verzögerung. 300 Euro extra für eine erneute Übersetzung.
Neue Regeln ab 15. Januar 2025 - Was sich ändert
Die Türkei hat ihre Regeln verschärft. Ab 15. Januar 2025 gilt: Wer keine türkische Aufenthaltserlaubnis (Ikamet) hat, kann nicht mehr einfach eine Immobilie kaufen und sofort eine Aufenthaltserlaubnis bekommen. Es gibt keine automatische Verbindung mehr.
Die Mindestsumme für die türkische Staatsbürgerschaft steigt von 400.000 auf 600.000 US-Dollar. Für eine einfache Aufenthaltserlaubnis bleibt die Schwelle bei 250.000 USD - aber du musst jetzt nachweisen, dass du das Geld tatsächlich überwiesen hast, dass die Immobilie nicht nur auf den Namen eines Dritten läuft und dass du keine Verbindungen zu sanktionierten Personen hast.
Was bedeutet das für dich? Wenn du nur eine Wohnung für den Urlaub kaufen willst, ohne dich in der Türkei niederzulassen, ändert sich wenig. Aber wenn du planst, dauerhaft zu leben oder deine Familie mitzunehmen, musst du jetzt früher mit der Ikamet-Bewerbung beginnen - nicht erst nach dem Kauf.
Auch juristische Personen - also Firmen, die Immobilien kaufen - müssen jetzt einen notariell beglaubigten Vertreter benennen, die Unternehmenssteuernummer vorlegen und ein Vollmachtszertifikat der Handelskammer einreichen. Wer das nicht macht, bekommt das Tapu nicht.
Was kostet der Kauf wirklich? Die versteckten Kosten
Die Tapu-Steuer von 4 % ist nur ein Teil. Insgesamt musst du mit 7,5 bis 9,5 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen.
- 4 % Tapu-Steuer
- 1,5 % Notargebühren
- 2-4 % für Übersetzungen und Dolmetscher
- 0,5-1 % für Makler (wenn du einen nutzt)
- eventuell 1-2 % für Rechtsberatung
Ein Investor aus Berlin kaufte eine Wohnung für 250.000 Euro. Er dachte, er zahlt 10.000 Euro Steuern. Tatsächlich zahlte er 21.200 Euro an Nebenkosten - weil er nicht wusste, dass der Dolmetscher und der Anwalt extra kosten. Die meisten Käufer unterschätzen das. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit für einen Ausländerkauf liegt bei 3-6 Wochen. 40 % dieser Zeit vergeht mit der Beschaffung von Dokumenten.
Ein weiterer Punkt: Zahle nie bar oder per Überweisung vor der Tapu-Übertragung. Nutze einen blockierten Scheck oder ein Treuhandkonto. Nur wenn das Tapu auf deinen Namen übertragen ist, wird das Geld freigegeben. Sonst riskierst du Betrug - und das kommt häufiger vor, als man denkt.
Warum die Türkei - und warum jetzt?
Die Türkei ist attraktiv, weil die Renditen hoch sind. Laut Chriscon beträgt die durchschnittliche Kapitalrendite im Jahr 2025 18,3 %. In Deutschland oder Spanien liegt sie bei unter 5 %. In Istanbul, Antalya und Izmir steigen die Preise weiter - im Januar 2025 stiegen die Verkäufe an Ausländer um 39,7 % gegenüber dem Vorjahr.
Deutsche sind die viertgrößte Gruppe von Käufern - mit 1.785 Immobilien im Jahr 2024. Die meisten kaufen in Antalya, Istanbul und Muğla. Aber es gibt auch Risiken. Die Regulierung wird strenger. Die Inflation ist hoch. Der Lira-Kurs schwankt. Und die Bürokratie bleibt kompliziert.
Wer sich vorbereitet, profitiert. Wer nicht, verliert. Die neuen Regeln ab 2025 sind kein Grund, abzusehen - sie sind ein Grund, richtig zu machen. Ein guter Anwalt, der die neuen Vorschriften kennt, ist nicht teuer. Er spart dir mehr Geld, als er kostet.
Was tun, wenn du schon gekauft hast?
Wenn du schon ein Tapu hast, aber kein Iskan: Prüfe sofort, ob das Gebäude bewohnbar ist. Frag beim örtlichen Stadtplanungsamt nach. Wenn du ein Mietobjekt hast, aber kein Iskan: Du kannst nicht legal vermieten. Du riskierst Strafen, wenn du es tust.
Wenn du eine Hypothek auf deinem Tapu findest, die du nicht kennst: Kontaktiere sofort einen Anwalt. 18,7 % der untersuchten Fälle im Jahr 2024 hatten unbezahlte Forderungen - von früheren Eigentümern, von Bauunternehmern, von Steuern. Diese Lasten gehen auf dich über, wenn du sie nicht vorher prüfst.
Und wenn du planst, in der Türkei zu leben: Beginne jetzt mit deiner Ikamet-Bewerbung. Warte nicht auf das Tapu. Der Prozess dauert Monate - und die neuen Regeln verlangen, dass du sie vor dem Kauf bereits in Bearbeitung hast.
Kann ich als Deutscher in der Türkei eine Immobilie kaufen?
Ja, als Deutscher darfst du in der Türkei Immobilien kaufen - mit Ausnahme von militärisch sensiblen Gebieten, die etwa 3 % des Landes ausmachen. Du brauchst einen gültigen Reisepass, eine türkische Steuernummer, eine notariell beglaubigte Übersetzung deines Passes und biometrische Fotos. Der Kauf erfolgt vor dem Tapu Müdürlüğü.
Was ist der Unterschied zwischen Tapu und Iskan?
Das Tapu ist das Eigentumsdokument - es beweist, dass du der Besitzer bist. Das Iskan ist die Wohnberechtigung - es beweist, dass das Gebäude nach den Bauvorschriften errichtet wurde und bewohnt werden darf. Du kannst das Tapu haben und trotzdem nicht einziehen, wenn das Iskan fehlt.
Wie viel kostet der Immobilienkauf in der Türkei zusätzlich zum Kaufpreis?
Du musst mit 7,5 bis 9,5 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Dazu gehören 4 % Tapu-Steuer, 1,5 % Notargebühren, 2-4 % für Übersetzungen und Dolmetscher, und gegebenenfalls Makler- oder Anwaltskosten. Viele Käufer unterschätzen diese Kosten - und geraten dann in finanzielle Schwierigkeiten.
Kann ich mit dem Kauf einer Immobilie in der Türkei die Staatsbürgerschaft bekommen?
Ja, aber ab 15. Januar 2025 musst du mindestens 600.000 US-Dollar in eine Immobilie investieren. Vorher war die Schwelle bei 400.000 USD. Die Immobilie muss mindestens zwei Jahre gehalten werden, und du musst nachweisen, dass das Geld legal überwiesen wurde. Die Staatsbürgerschaft ist nicht automatisch - du musst einen separaten Antrag stellen.
Warum dauert der Kauf so lange?
Der Prozess dauert 3-6 Wochen, weil viele Dokumente geprüft werden: Reisepass, Steuernummer, Übersetzungen, Militärprüfung (je nach Lage), Iskan-Bestätigung. Die größte Verzögerungsquelle ist oft die Dokumentenprüfung durch das Tapu Müdürlüğü - besonders wenn Unterlagen fehlen oder nicht korrekt übersetzt sind.
Was passiert, wenn das Iskan fehlt?
Wenn das Iskan fehlt, darfst du die Immobilie nicht legal bewohnen oder vermieten. Du kannst keinen Strom- oder Wasservertrag abschließen. Der Wert der Immobilie sinkt erheblich. Bei Verkauf wirst du Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden. In einigen Fällen musst du sogar den Kauf rückgängig machen - und verlierst Geld und Zeit.