Immobilienfonds vs. REITs: Steuerliche Unterschiede für Anleger

Stell dir vor, du erhältst eine Dividende von 3.000 Euro aus einer Immobilienanlage. Bei der einen Anlageform zahlst du knapp 580 Euro Steuern, bei der anderen vielleicht deutlich mehr - oder weniger. Warum? Weil die steuerliche Behandlung von Immobilienfonds und REITs in Deutschland grundlegend unterschiedlich ist. Viele Anleger denken, dass beide Vehikel gleich funktionieren, nur weil sie indirekt in Immobilien investieren. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Seit der Investmentsteuerreform 2018 haben sich die Spielregeln massiv verändert. Wer hier nicht genau hinschaut, verschenkt bares Geld oder zahlt unnötig drauf.

Warum die Unterscheidung so wichtig ist

Viele glauben, dass "Indirekte Immobilienanlage" ein einheitliches Konzept ist. Ist es aber nicht. Ein offener Immobilienfonds und ein REIT (Real Estate Investment Trust) sind rechtlich und steuerlich zwei Paar Schuhe. Der entscheidende Unterschied liegt in der Besteuerung auf zwei Ebenen: der Ebene des Fonds/Unternehmens und der Ebene des Anlegers.

Seit dem 1. Januar 2018 gilt das neue Investmentsteuerreformgesetz. Dieses Gesetz hat die Landschaft neu geordnet. Vorher waren viele Fonds steuerlich transparenter. Heute müssen deutsche Immobilienfonds eine Pauschalsteuer von 15 Prozent auf bestimmte inländische Erträge, wie Mieteinnahmen oder Verkaufsgewinne deutscher Objekte, an den Fiskus abführen. Das klingt erst mal schlecht, führt aber im Zusammenspiel mit der sogenannten Teilfreistellung auf Anlegerebene oft zu einem Netto-Vorteil gegenüber REITs.

REITs hingegen funktionieren anders. Sie wurden durch das REIT-Gesetz (REITG) 2007 eingeführt. Ihr Trick: Auf Ebene der Gesellschaft fallen keine Körperschaftsteuer und keine Gewerbesteuer an. Dafür müssen sie strenge Auflagen erfüllen, zum Beispiel mindestens 90 Prozent ihres Jahresüberschusses ausschütten. Diese Steuerbefreiung auf Firmenebene bedeutet aber nicht, dass du als Anleger nichts zahlst. Im Gegenteil: Da der Fonds selbst keine Steuer zahlt, musst du die gesamte Ausschüttung bei deiner persönlichen Einkommensteuererklärung angeben und die volle Abgeltungsteuer entrichten.

Der Rechenweg: So wirkt sich die Teilfreistellung aus

Lass uns konkret werden. Was heißt "Teilfreistellung" eigentlich? Vereinfacht gesagt: Der Gesetzgeber sagt, dass ein bestimmter Prozentsatz der Erträge aus Immobilienfonds bereits "vorbesteuert" gilt oder aus sozialen Gründen begünstigt wird. Du musst diesen Teil also gar nicht versteuern.

Für offene Immobilienfonds gilt folgende Regelung:

• Inländische Fonds: 60 Prozent der Ausschüttungen sind steuerfrei. Du versteuerst nur die restlichen 40 Prozent.
• Ausländische Fonds: Wenn der Schwerpunkt im Ausland liegt, sind sogar 80 Prozent steuerfrei. Du zahlst nur auf 20 Prozent Steuern.

Bei REITs gibt es diese Teilfreistellung derzeit nicht. Jede einzelne Cent-Dividende, die du bekommst, wird voll angerechnet. Nach Abzug des Sparer-Pauschbetrags (801 Euro für Singles, 1.602 Euro für Verheiratete) fällt die komplette Abgeltungsteuer an.

Hier ein reales Beispiel, basierend auf Daten von aktienfinder.net (2023):

*Annahme: Keine Kirchensteuer, Sparer-Pauschbetrag vollständig genutzt. Bei Kirchensteuer erhöht sich die Last um 8-9% der Abgeltungsteuer.

Du siehst: Bei gleicher Brutto-Rendite bleibt dir beim Fonds deutlich mehr übrig. Das ist kein Zufall, sondern politischer Wille, um Fonds attraktiver zu machen. Prof. Dr. Markus Pollan von der Frankfurt School of Finance & Management lobt zwar die Transparenz der REIT-Besteuerung, räumt aber ein, dass die höhere Steuerlast ein Nachteil ist.

Verkaufsgewinne: Der große Hebel bei REITs

Bisher haben wir nur über laufende Erträge (Dividenden/Mieten) gesprochen. Aber was passiert, wenn du deine Anteile verkaufst? Hier drehen sich die Verhältnisse.

REITs werden wie Aktien gehandelt. Das bringt einen riesigen Vorteil: Die sogenannte Spekulationsfrist. Wenn du REIT-Anteile länger als ein Jahr hältst, sind die Kursgewinne beim Verkauf komplett steuerfrei. Punkt. Egal ob du 10.000 Euro Gewinn machst oder 100.000 Euro - der Fiskus geht leer aus.

Bei offenen Immobilienfonds ist das anders. Hier gilt die Abgeltungsteuer auch auf Veräußerungsgewinne. Es spielt keine Rolle, ob du die Anteile drei Monate oder dreißig Jahre gehalten hast. Du zahlst auf den Gewinn zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis die regulären ca. 26,4 Prozent. Für Langfrist-Anleger, die stark auf Wertsteigerung setzen, kann das ein echter Nachteil sein.

Allerdings: In der Praxis schwanken die Kurse offener Immobilienfonds oft kaum, da sie täglich bewertet werden. REITs sind börsengehandelt und damit volatil. Wenn dein Ziel stabile Mieteinnahmen sind, ist die Steuerfreiheit bei REITs vielleicht irrelevant, weil du ohnehin keine großen Kursgewinne erwartest. Wenn du aber auf Wachstum setzt, ist der REIT-Vorteil enorm.

Die Tücken der Auslandsinvestitionen

Nicht alles, was "Immobilie" draufsteht, ist automatisch in Deutschland. Viele Fonds und REITs investieren global. Hier wird es kompliziert mit der Quellensteuer.

Wenn ein US-REIT Dividenden an dich zahlt, behält der US-Fiskus oft 15 Prozent Quellensteuer ein. In Deutschland kannst du diese Steuer normalerweise anrechnen lassen, sodass du nicht doppelt zahlst. Das hängt aber stark vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ab. Finanzkun.de betont, dass Anleger hier genau hinsehen müssen.

Bei ausländischen Immobilienfonds profitierst du doppelt: Erstens durch die hohe Teilfreistellung von 80 Prozent. Zweitens werden die im Ausland gezahlten Steuern oft direkt im Fonds verrechnet, bevor die Erträge an dich fließen. Du bekommst dann quasi schon "netto" ausgezahlte Beträge, die dann nur noch teilweise versteuert werden müssen. Das macht die Berechnung für Laien unübersichtlich, wie Steuerexperte Dr. Thomas Grotian kritisiert. Aber die Rendite-Nachteile sind meist geringer als bei reinen REIT-Investments ins Ausland.

Marktreife und Zukunftsausblick

Der Markt zeigt klar, welche Form beliebter ist. Laut BVI-Marktbericht verwalten deutsche Immobilienfonds ein Vermögen von über 224 Milliarden Euro. REITs kommen nur auf etwa 68 Milliarden Euro. Das liegt sicher auch an den steuerlichen Vorteilen der Fonds.

Doch die Politik schläft nicht. Im Koalitionsvertrag 2021-2025 steht das Ziel einer "vereinfachten und fairen Besteuerung". Experten erwarten, dass die Teilfreistellung für REITs irgendwann kommt. Bis 2025 könnte sie auf 30 Prozent steigen. Das würde die Lücke schließen.

Auch die EU drängt zur Harmonisierung. Die Anti-Tax-Avoidance Directive könnte dazu führen, dass REITs bald Wohnimmobilien halten dürfen (was in Deutschland aktuell verboten ist). Das würde den REIT-Markt schlagartig erweitern. Das DIW prognostiziert bis 2030 eine mögliche Entlastung für REIT-Anleger von bis zu 15 Prozent.

Was heißt das für dich jetzt? Kurzfristig (bis 2027) sind offene Immobilienfonds steuerlich im Vorteil, besonders wenn du regelmäßig Ausschüttungen brauchst. Langfristig könnten REITs aufholen, wenn die Gesetze angepasst werden. Beachte auch die Übergangsregelung: Fonds, die Immobilien vor 2018 gekauft haben, genießen noch bis Ende 2027 alte Regeln. Danach greift die volle Pauschalsteuer.

Checkliste: Welche Anlage passt zu dir?

Entscheide nicht nur nach der Rendite, sondern nach deiner Steuersituation und deinen Zielen.

• Wähle Immobilienfonds, wenn:
  • Du regelmäßige, steuerbegünstigte Ausschüttungen möchtest.
  • Du dich nicht mit komplexen DBA-Regelungen herumschlagen willst.
  • Du Stabilität bevorzugst und keine hohen Kursgewinne erwartest.
  • Du den Freibetrag von 60-80% nutzen willst.
• Wähle REITs, wenn:
  • Du auf starke Kursgewinne spekulierst (Steuerfreiheit nach 1 Jahr).
  • Du maximale Liquidität brauchst (börsentäglicher Handel).
  • Du bereit bist, die volle Steuerlast auf Dividenden zu tragen.
  • Du internationale Diversifikation suchst und Quellensteuern prüfen kannst.

Häufig gestellte Fragen