Ferienwohnrecht bei Eigentumswohnungen: So durchsetzen Sie touristische Nutzung rechtssicher

So funktioniert das Ferienwohnrecht in Ihrer Eigentumswohnung

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen und sie als Ferienwohnung vermieten wollen, müssen Sie wissen: Ferienwohnrecht existiert nicht als eigenständiges Gesetz. Es ist ein Begriff, der beschreibt, wie Sie als Eigentümer Ihre Wohnung kurzfristig an Touristen vermieten dürfen - oder eben nicht. Die Regeln stehen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), und die sind streng. Viele denken, dass sie als Eigentümer einfach tun können, was sie wollen. Das ist ein gefährlicher Irrtum.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2018 hat klar gestellt: Eine Klausel in der Teilungserklärung, die Kurzzeitvermietungen generell verbietet, ist unwirksam, wenn nicht alle Eigentümer zugestimmt haben. Das bedeutet: Solange Ihre Teilungserklärung nichts gegen Airbnb & Co. sagt, dürfen Sie vermieten. Aber das ändert sich, wenn die Gemeinschaft beschließt, es zu verbieten - und dafür braucht sie Ihre Zustimmung.

Warum Sie nicht einfach so vermieten können

Die meisten Eigentümergemeinschaften haben keine klaren Regeln. Das ist kein Vorteil, sondern eine Zeitbombe. Wenn einer anfängt, seine Wohnung über Airbnb zu vermieten, entstehen sofort Probleme: Gäste kommen spät nach Hause, machen Lärm, parken falsch, nutzen den Aufzug wie einen Shuttlebus. Die Nachbarn, besonders ältere oder Familien mit kleinen Kindern, fühlen sich gestört. Und dann kommt der Antrag: „Wir müssen die Teilungserklärung ändern.“

Das ist der entscheidende Punkt: Um Kurzzeitvermietungen zu verbieten, braucht die Gemeinschaft die Zustimmung von 75 Prozent der Eigentümer. Aber um sie zuzulassen, wenn sie bisher verboten waren, brauchen Sie die Zustimmung von allen. Das ist der große Unterschied. Wenn Ihre Wohnung in einer Gemeinschaft liegt, wo schon jemand Kurzzeitvermietungen macht, können Sie das übernehmen - aber wenn es bisher verboten war, müssen Sie alle überzeugen. Und das ist schwer.

Was passiert, wenn Sie gegen die Regeln verstoßen?

Einige Eigentümer ignorieren die Regeln einfach. Sie mieten ihre Wohnung über Airbnb, ohne die Gemeinschaft zu informieren. Das klingt nach einer einfachen Lösung - bis der Nachbar beschwert, der Verwalter eine Abmahnung schickt und die Gemeinschaft Klage erhebt. In Berlin, München und Hamburg gibt es schon lokale Gesetze, die Kurzzeitvermietungen begrenzen. In Berlin dürfen Sie seit 2024 nur noch 60 Tage pro Jahr vermieten. Wer das überschreitet, zahlt Bußgelder - bis zu 50.000 Euro.

Und das ist nicht alles. Wenn Sie ohne Zustimmung vermieten, kann die Gemeinschaft Sie verklagen. Ein Gericht kann Sie dazu zwingen, die Vermietung einzustellen. Und Sie verlieren nicht nur die Miete - Sie verlieren auch das Vertrauen Ihrer Mitbewohner. Die Konflikte in Eigentümergemeinschaften sind oft nicht mehr rechtlich, sondern persönlich. Und das ist schwerer zu lösen als jede Klage.

Wie Sie touristische Nutzung legal durchsetzen

Wenn Sie Ihre Wohnung touristisch nutzen wollen, müssen Sie strategisch vorgehen. Erstens: Lesen Sie Ihre Teilungserklärung. Ist dort etwas über Kurzzeitvermietungen geregelt? Wenn nein, haben Sie eine Chance. Zweitens: Sprechen Sie mit Ihren Nachbarn. Nicht nur mit dem Verwalter - mit den Menschen, die nebenan wohnen. Erklären Sie, warum Sie das tun: Vielleicht brauchen Sie das Geld für die Sanierung, oder Sie nutzen die Wohnung selbst nur drei Monate im Jahr. Zeigen Sie, dass Sie verantwortungsvoll umgehen: Sie sorgen für ruhige Gäste, halten die Reinigung ein, vermeiden Lärm nach 22 Uhr.

Drittens: Bieten Sie eine Lösung an. Statt zu verlangen, dass alle zustimmen, schlagen Sie eine Regelung vor: „Wir erlauben Kurzzeitvermietungen, aber nur bis zu 90 Tagen pro Jahr, mit maximal zwei Gästen pro 40 Quadratmeter und mit einer Pflicht zur Anmeldung bei der Gemeinschaft.“ Das ist realistisch. Das hat schon in vielen Gemeinschaften funktioniert - zum Beispiel in einer Wohnungsgemeinschaft in München, wo nach einem solchen Kompromiss die Miete von 1.100 Euro auf 2.400 Euro pro Monat stieg.

Die Kosten und der Aufwand - was Sie wirklich bezahlen müssen

Es ist kein billiges Unterfangen. Wenn Sie die Teilungserklärung ändern wollen, um touristische Nutzung zu erlauben, müssen Sie einen Notar einschalten. Die Kosten liegen bei etwa 850 Euro. Dazu kommen die Kosten für die Versammlung: Ein Verwalter berechnet 300 bis 800 Euro, ein Anwalt für WEG-Fragen 250 Euro pro Stunde. Insgesamt können Sie mit 1.200 bis 2.500 Euro rechnen. Und das ist nur der Anfang.

Die gesamte Prozedur dauert 4 bis 6 Monate. Sie müssen alle Eigentümer schriftlich informieren, eine Versammlung einberufen, einen Beschluss fassen, die Änderung notariell beurkunden und sie beim Grundbuchamt einreichen. Viele scheitern hier. Sie denken, sie haben nur eine Frage zu klären - aber es ist ein komplexer Prozess mit vielen rechtlichen Fallstricken.

Es gibt neue digitale Lösungen wie „WEG-Digital“, die die Abstimmung online ermöglichen. Laut Hersteller reduzieren sie die Dauer der Beschlussfassung um 52 Prozent. Das ist ein echter Vorteil - aber auch hier brauchen Sie die Zustimmung aller. Technik hilft, aber sie ersetzt keine Überzeugungsarbeit.

Warum Time-Sharing keine Alternative ist

Viele denken: Wenn ich nicht selbst vermieten kann, nehme ich ein Time-Sharing-Modell. Aber das ist eine Falle. Bei Time-Sharing kaufen Sie nicht eine Wohnung - Sie kaufen ein Recht, sie zu bestimmten Zeiten zu nutzen. Die Verträge laufen oft 20 bis 50 Jahre, kosten zwischen 2.500 und 25.000 Euro - und sind in 83 Prozent der Fälle überteuert, wie die Verbraucherzentrale festgestellt hat.

Und dann: Sie haben keine Kontrolle. Sie können nicht selbst entscheiden, wann Sie kommen, wer kommt, wie lange. Sie sind ein Miteigentümer unter Hunderten - und haben praktisch keine Rechte. Im Gegensatz dazu: Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, haben Sie volle Verfügungsgewalt. Sie können sie selbst nutzen, vermieten, verkaufen, vererben. Das ist der echte Vorteil - aber nur, wenn Sie die Regeln der Gemeinschaft respektieren.

Wer ist für und wer gegen touristische Nutzung?

Die Meinungen sind gespalten. Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes sind 73 Prozent der Eigentümer über 65 Jahre dagegen. Sie sehen in Kurzzeitvermietungen eine Bedrohung für die Ruhe und den sozialen Frieden. Unter 45-Jährigen sind 68 Prozent dafür - sie sehen eine Chance, ihre Immobilie wertvoller zu machen.

Die Stadtverwaltungen sind auch uneinig. Berlin und München wollen die Zahl der Vermietungen begrenzen, weil Wohnraum knapp ist. Andere Städte, wie Salzburg oder Innsbruck, haben dagegen erkannt, dass touristische Nutzung auch Einkommen für kleine Eigentümer schafft und den lokalen Tourismus stützt. Der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) sagt: „Die Vermietung von Eigentumswohnungen entlastet den Beherbergungsmarkt.“

Die Europäische Kommission hat das Thema als „wachsende Herausforderung für den sozialen Frieden in städtischen Zentren“ eingestuft. Das bedeutet: Die Diskussion ist nicht vorbei. Es wird bald eine gesetzliche Neuregelung des WEG geben - wahrscheinlich bis 2025. Dann könnte es klare Regeln geben: Maximal 90 Tage, Anmeldungspflicht, Lärmschutz, Steuererklärung. Das wäre fairer für alle.

Was Sie jetzt tun müssen

Wenn Sie Ihre Wohnung touristisch nutzen wollen, handeln Sie jetzt - aber nicht impulsiv. Prüfen Sie zuerst Ihre Teilungserklärung. Sprechen Sie mit den Nachbarn. Holen Sie sich ein Gutachten von einem WEG-Spezialisten - 250 Euro pro Stunde, aber es spart Ihnen später Tausende. Machen Sie einen Vorschlag, der fair ist: klare Regeln, keine Überlastung, keine Störung. Und wenn Sie die Zustimmung bekommen: Dokumentieren Sie alles. Schreiben Sie den Beschluss auf. Lassen Sie ihn notariell beurkunden. Und halten Sie sich an die Regeln - sonst verlieren Sie nicht nur die Miete, sondern auch Ihre Glaubwürdigkeit.

Die Zukunft gehört nicht dem, der am lautesten schreit, sondern dem, der am vernünftigsten handelt. Touristische Nutzung ist möglich - aber nur, wenn Sie die Gemeinschaft mitnehmen.