Baunebenkosten bei Neubauimmobilien: 20 Posten, die oft vergessen werden

Beim Neubau einer Immobilie denken die meisten Menschen zuerst an die Baukosten: Wie viel kostet das Haus? Wie viel Quadratmeter? Welche Fenster? Doch die echte Überraschung kommt erst, wenn die Baunebenkosten auf dem Tisch liegen. Viele Bauherren rechnen mit 400.000 Euro Baukosten - und plötzlich fehlen 60.000 Euro, weil sie die Nebenkosten vergessen haben. Das ist kein Einzelfall. Laut Statistiken sind Baunebenkosten für 68 Prozent der Bauherren die größte Finanzüberraschung. Und sie steigen weiter: seit 2022 um durchschnittlich 8,5 Prozent. In manchen Regionen wie München oder Frankfurt liegen sie sogar bei 20 Prozent der Gesamtkosten. Hier sind 20 Posten, die fast immer unterschätzt - oder komplett übersehen - werden.

Grundstücksnebenkosten: Der größte Kostentreiber

Bevor der erste Stein auf dem Grundstück liegt, fallen schon Kosten an. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland: 6,5 Prozent in Bayern, NRW und Berlin, 5 Prozent in Sachsen und Brandenburg. Bei einem Grundstückspreis von 200.000 Euro sind das 13.000 Euro - und das ist nur der Anfang. Dazu kommen die Notarkosten, die rund 1,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Bei 200.000 Euro sind das 3.000 Euro. Und dann noch die Maklerprovision: oft 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Das sind bei 200.000 Euro weitere 7.140 Euro. Zusammen: fast 23.000 Euro, nur für den Kauf des Grundstücks. Viele Bauherren rechnen nur mit dem Kaufpreis. Sie vergessen, dass der Staat, der Notar und der Makler auch bezahlt werden wollen.

Vermessung und Bodengutachten: Was unter der Erde verborgen ist

Bevor du baust, muss das Grundstück vermessen werden. Das kostet zwischen 2.500 und 3.000 Euro. Klingt nach viel? Das ist nur der Anfang. Ein Bodengutachten ist Pflicht, wenn du auf unebenem, feuchtem oder belastetem Grund baust. Es kostet zwischen 800 und 2.500 Euro - je nachdem, wie kompliziert der Boden ist. In Dresden, wo viele Grundstücke auf ehemaligen Industriebrachen liegen, kommt oft ein zweites Gutachten dazu: das Schadstoffgutachten. Das kann weitere 1.500 Euro kosten. Viele Bauherren denken: „Der Boden ist doch egal, ich baue ja auf Beton.“ Falsch. Ohne Bodengutachten bekommt du keine Baugenehmigung. Und wenn du es später doch brauchst, weil der Boden sich bewegt, ist es doppelt teuer.

Erschließungskosten: Wer zahlt für Wasser, Strom und Abwasser?

Wenn du auf einem unbebauten Grundstück baust, musst du die Erschließung bezahlen. Das bedeutet: Leitungen vom Straßenrand bis zu deinem Haus. Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Internet - alles muss verlegt werden. Die Kosten variieren stark: In der Stadt sind sie oft höher, weil die Leitungen dichter liegen. In ländlichen Gebieten kann es teurer werden, weil die Leitungen weiter laufen müssen. Durchschnittlich liegen die Erschließungskosten bei 15.000 Euro. In manchen Gemeinden werden sie nach Quadratmeter berechnet. Ein Bauherr in Thüringen musste 22.000 Euro zahlen, weil das Grundstück 50 Meter von der Straße entfernt lag. Die Gemeinde rechnet das als „Längenbonus“ ab. Kein Architekt erwähnt das im Angebot. Du musst es selbst bei der Gemeinde nachfragen.

Baugenehmigungsgebühren: Die Behörden nehmen ihren Anteil

Bevor du baust, brauchst du eine Baugenehmigung. Dafür zahlt die Gemeinde eine Gebühr. Sie ist abhängig vom Bauvolumen und der Wohnfläche. Bei einem Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern liegt sie zwischen 1.500 und 3.500 Euro. Seit 2020 sind diese Gebühren um 18 Prozent gestiegen. In einigen Städten wie Köln oder Stuttgart werden sie sogar nach der geplanten Bauhöhe berechnet. Wer einen Dachgeschossausbau plant, zahlt mehr. Und wenn du später Änderungen am Plan machst - zum Beispiel eine größere Terrasse - musst du eine neue Gebühr zahlen. Viele Bauherren rechnen nur mit der ersten Gebühr. Sie vergessen, dass Änderungen extra kosten.

Baustellenvorbereitung: Der Platz für Kran, Container und Werkzeug

Bevor der Beton fließt, muss die Baustelle vorbereitet werden. Das bedeutet: Boden abtragen, Unkraut entfernen, Bäume fällen, Schutt abtransportieren. Das kostet zwischen 5.000 und 10.000 Euro. In manchen Fällen muss der Boden sogar mit Sand aufgefüllt werden, weil er zu weich ist. Ein Bauherr in Sachsen musste 8.000 Euro für die Auffüllung mit 150 Kubikmeter Sand zahlen. Die meisten Hausanbieter bieten „schlüsselfertig“ an - aber das bedeutet nicht, dass die Baustelle schon vorbereitet ist. Du musst extra fragen: „Ist die Baustellenvorbereitung im Preis enthalten?“ Wenn nein, dann ist das ein weiterer Posten, den du nicht auf dem Papier hast.

Wasser- und Abwasseranschluss: Nicht immer im Grundpreis

Der Anschluss an das öffentliche Abwassersystem ist nicht immer inklusive. In manchen Gemeinden musst du den Anschluss selbst bezahlen - besonders wenn dein Grundstück an einer Nebenstraße liegt. Die Kosten liegen zwischen 3.000 und 8.000 Euro. Und wenn du einen Regenwasserkanal brauchst, weil du kein Grundstück mit Abfluss hast, kommen noch einmal 2.000 bis 4.000 Euro hinzu. Ein Bauherr in Hessen hatte 6.500 Euro für den Abwasseranschluss gezahlt - obwohl er dachte, er hätte alles abgedeckt. Die Baufirma hatte nur den Anschluss an die Straße berechnet, nicht den von der Straße bis zum Haus.

Stromanschluss und Netzanschluss: Wer bezahlt die Leitungen?

Der Stromanschluss ist oft teurer als gedacht. Wenn du auf einem Grundstück baust, das noch nie bebaut wurde, muss ein neuer Mast aufgestellt werden. Das kostet zwischen 5.000 und 12.000 Euro. In manchen Regionen verlangt der Netzbetreiber auch eine Anschlussgebühr von 2.000 Euro. Und wenn du eine Wärmepumpe planst, brauchst du mehr Leistung - das bedeutet eine teurere Anschlusskapazität. Ein Bauherr in Bayern musste 11.000 Euro für den Stromanschluss zahlen, weil er eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit 15 kW Leistung wollte. Der Netzbetreiber hatte nur 10 kW im Angebot - also musste er aufstocken.

Telekommunikationsanschluss: Internet ist kein Selbstgänger

Ein schnelles Internet ist heute Pflicht - aber nicht immer vorhanden. Wenn du auf einem Grundstück baust, das noch nie mit Glasfaser erschlossen wurde, musst du die Leitung bis zu deinem Haus verlegen lassen. Das kostet zwischen 3.000 und 10.000 Euro. In ländlichen Regionen kann es sogar 15.000 Euro kosten, wenn der Anschluss über mehrere Grundstücke verläuft. Viele Bauherren denken: „Ich kann ja später installieren.“ Aber: Ohne Internetanschluss bekommst du keine Baugenehmigung. Die Behörden verlangen einen Nachweis über die Anbindung. Also: Frühzeitig bei der Telekom oder einem alternativen Anbieter anfragen.

Abfallentsorgung und Baustellenmüll: Was mit dem Schutt passiert

Beim Bau entsteht viel Müll: Beton, Ziegel, Holz, Dämmmaterial. Das muss abtransportiert werden. Die Kosten dafür liegen zwischen 2.000 und 5.000 Euro. In manchen Gemeinden musst du einen Container mieten, der dann von der Kommune abgeholt wird. In anderen musst du den Schutt selbst auf einen Deponieplatz bringen. Ein Bauherr in Brandenburg musste 4.200 Euro zahlen, weil er 120 Kubikmeter Schutt hatte und die Kommune nur 50 Kubikmeter pro Container erlaubte. Also musste er drei Container mieten. Und das war nicht im Angebot enthalten.

Bauversicherungen: Nicht nur die Haftpflicht zählt

Du brauchst eine Bauherrenhaftpflichtversicherung - das ist klar. Aber was ist mit der Bauleistungsversicherung? Die deckt Schäden ab, wenn der Bauunternehmer pleitegeht. Die kostet zwischen 0,3 und 0,8 Prozent der Baukosten. Bei 400.000 Euro sind das 1.200 bis 3.200 Euro. Und dann gibt es noch die Feuer- und Elementarschadenversicherung für die Baustelle. Die kostet 500 bis 1.000 Euro. Viele Bauherren denken: „Ich habe doch eine Hausversicherung.“ Aber die greift erst nach Fertigstellung. Auf der Baustelle zählt nur die Baustellenversicherung.

Architekten- und Ingenieurkosten: Was du nicht siehst, kostet trotzdem

Ein Architekt macht nicht nur Pläne. Er koordiniert, prüft Angebote, überwacht den Bau. Seine Kosten liegen zwischen 8 und 12 Prozent der Baukosten. Bei 400.000 Euro sind das 32.000 bis 48.000 Euro. Und dann kommt der Statiker: 1.500 bis 4.000 Euro. Der Energieberater: 800 bis 1.500 Euro. Der Schallschutzgutachter: 1.200 Euro. Und wenn du eine Photovoltaik-Anlage planst, brauchst du einen Elektroplaner. Das sind alles Posten, die nicht im Hauspreis enthalten sind. Die meisten Bauherren denken: „Der Architekt macht alles.“ Aber er macht nicht alles - nur das, was im Vertrag steht.

Grundbuchkosten: Wer zahlt für die Eintragung?

Wenn du das Grundstück kaufst, musst du es im Grundbuch eintragen lassen. Das kostet 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 200.000 Euro sind das 1.000 Euro. Dazu kommt noch die Gebühr für die Grundbuchabfrage, die vor dem Kauf nötig ist: 50 bis 150 Euro. Und wenn du später eine Hypothek eintragen lässt, kommen weitere 1.000 Euro hinzu. Viele Bauherren vergessen, dass das Grundbuch nicht kostenlos ist. Sie denken: „Der Notar kümmert sich darum.“ Ja, aber er rechnet es dir extra ab.

Wohnungseigentumsurkunde: Für Mehrfamilienhäuser

Wenn du ein Doppelhaus oder eine Maisonette baust, musst du später die Wohnungseigentumsurkunde beantragen. Das ist nötig, wenn du später verkaufen willst. Die Kosten liegen zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Und wenn du die Wohnungseigentümergemeinschaft gründest, kommen noch einmal 2.000 Euro für die Satzung und die Eintragung hinzu. Viele Bauherren denken: „Ich baue ein Einfamilienhaus.“ Aber wenn es zwei Wohneinheiten hat, gilt es als Mehrfamilienhaus. Und dann fallen diese Kosten an.

Heizungsoptimierung: Wärmedämmung und Luftdichtheit

Die Wärmeschutzverordnung schreibt vor, dass du eine bestimmte Luftdichtheit erreichen musst. Dafür musst du eine Luftdichtheitsprüfung durchführen lassen - vor und nach dem Bau. Die kostet 800 bis 1.500 Euro. Und wenn du die Dämmung nachbessern musst, weil die erste Prüfung nicht bestanden wurde, kommen weitere 5.000 bis 10.000 Euro hinzu. Ein Bauherr in Niedersachsen musste 7.500 Euro nachzahlen, weil die Fassade nicht dicht war. Die Baufirma hatte das nicht richtig gemacht - aber die Kosten musste er tragen.

Barrierefreiheit: Nicht nur für Senioren

Wenn du ein Haus mit mehr als zwei Wohnungen baust, musst du barrierefrei planen. Das bedeutet: breitere Türen, ebenerdige Duschen, Treppenlifte. Das kostet zwischen 5.000 und 15.000 Euro. Viele Bauherren denken: „Ich bin jung, ich brauche das nicht.“ Aber die Gesetze gelten für alle. Und wenn du später verkaufst, ist ein barrierefreies Haus wertvoller. Es ist kein Luxus - es ist Pflicht.

Wasserzähler und Heizkostenverteiler: Wer zahlt die Messgeräte?

Der Wasserzähler ist nicht immer im Angebot enthalten. Wenn du einen neuen Zähler einbauen lässt, kostet das 500 bis 1.000 Euro. Dazu kommt der Heizkostenverteiler für die Wohnungseigentümergemeinschaft: 1.500 bis 3.000 Euro. Und wenn du eine Fußbodenheizung hast, brauchst du auch Temperatursensoren. Das sind alles kleine Posten - aber zusammen kommen sie auf 5.000 Euro. Viele Bauherren vergessen, dass die Messgeräte nicht automatisch mitgeliefert werden.

Grüne Dächer und Fassadenbegrünung: Ein Plus, das teuer wird

Ein grünes Dach sieht gut aus - und ist ökologisch. Aber es kostet zwischen 80 und 150 Euro pro Quadratmeter. Bei 100 Quadratmetern Dachfläche sind das 8.000 bis 15.000 Euro. Und du brauchst eine spezielle Dachkonstruktion, weil das Gewicht höher ist. Die Kosten für die Verstärkung kommen noch dazu. Viele Bauherren denken: „Das ist ein Extra.“ Aber in einigen Städten wie Köln oder Stuttgart ist es sogar Pflicht. Und wenn du es später rausnimmst, kostet das noch einmal 10.000 Euro.

Stadtplanungsgebühren: Was die Kommune für Planänderungen verlangt

Wenn du nach der Baugenehmigung etwas änderst - zum Beispiel die Fassadenfarbe, die Dachform oder die Anzahl der Fenster - musst du eine neue Genehmigung beantragen. Das kostet 500 bis 2.000 Euro. In einigen Städten wie München oder Hamburg wird das als „Änderungsgebühr“ berechnet. Viele Bauherren denken: „Ich ändere nur ein Detail.“ Aber die Behörde sieht es als neues Bauvorhaben. Und dann fällt die Gebühr an.

Wartung und Instandhaltung: Der erste Service

Nach der Fertigstellung musst du das Haus warten lassen: Heizung, Lüftung, Fenster, Dach. Der erste Service kostet zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Viele Bauherren denken: „Der Handwerker kommt kostenlos.“ Aber das gilt nur für die Garantiezeit. Und die ist oft nur zwei Jahre. Danach zahlt du. Und wenn du eine Wärmepumpe hast, brauchst du jährlich einen Service. Das sind 300 bis 600 Euro pro Jahr - und das beginnt schon im ersten Jahr.

Unvorhergesehene Kosten: Der Puffer, den du brauchst

Die meisten Bauherren rechnen mit 15 Prozent Baunebenkosten. Experten empfehlen aber 20 Prozent. Warum? Weil es immer etwas gibt, das nicht geplant war. Ein Fundament muss tiefer sein. Der Boden ist belastet. Der Anschluss an die Stromleitung ist komplizierter. Ein Bauherr in Sachsen musste 25.000 Euro extra zahlen, weil der Boden als „schadstoffbelastet“ eingestuft wurde - obwohl das Gutachten vor dem Kauf das nicht sagte. Deshalb: Baue immer einen Puffer von 5 Prozent ein - zusätzlich zu den 15 bis 20 Prozent. Das ist dein Sicherheitsnetz.

Wie du die Kosten kontrollierst

Die gute Nachricht: Du kannst die Baunebenkosten kontrollieren. Erstens: Fordere von jedem Anbieter ein detailliertes Angebot an - nicht nur einen Pauschalpreis. Zweitens: Frag bei der Gemeinde nach: „Welche Erschließungskosten fallen an?“ Drittens: Nutze den kostenlosen Baunebenkostenrechner von BauFi24 - er zeigt dir die Kosten je nach Bundesland. Viertens: Lass dich von einem Baufinanzierungsberater beraten - er findet die versteckten Posten. Fünftens: Mache eine Checkliste und streiche jeden Posten ab, sobald du ihn bezahlt hast. Wer das macht, spart bis zu 20.000 Euro.