Bankkonto im Ausland für Immobilienkauf eröffnen: Der praktische Leitfaden

Warum du ein Bankkonto im Ausland brauchst, wenn du eine Immobilie kaufst

Wenn du eine Wohnung in Portugal, ein Haus in Spanien oder ein Grundstück in Bulgarien kaufst, kannst du nicht einfach von deinem deutschen Konto aus zahlen. Die lokale Bank verlangt, dass der Kaufpreis, die Nebenkosten und später die Steuern von einem Konto innerhalb des Landes überwiesen werden. Das ist kein Detail, das du ignorieren kannst - das ist die Voraussetzung, um den Kauf überhaupt abzuschließen. Viele kaufen bar, weil es einfacher ist. Aber selbst dann brauchst du ein Konto, um das Geld abzuheben, die Notarkosten zu bezahlen und die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Welche Länder sind am einfachsten für Ausländer?

Nicht alle Länder machen es dir gleich leicht. Spanien, Portugal und Frankreich sind die beliebtesten, und das hat Gründe. Die Rechtssicherheit ist hoch, die Banken sind erfahren mit ausländischen Kunden, und die Prozesse sind klar strukturiert. In Portugal musst du zum Beispiel eine Steuernummer (NIF) haben - das bekommst du in wenigen Tagen, wenn du einen Vertreter vor Ort hast. In Spanien ist die Hypothek die einzige Form der Sicherung, was für deutsche Käufer vertraut ist. In Frankreich ist die Grunderwerbsteuer mit rund 10 % niedriger als in Portugal mit 15 %, aber die Notarkosten sind höher.

Andere Länder wie Bulgarien oder Polen sind günstiger - aber komplizierter. Hier gibt es oft keine klaren Regeln, die Banken verlangen mehr Nachweise, und die Sprachbarriere wird zum Problem. Wenn du kein Deutsch oder Englisch sprichst, wirst du schnell überfordert. Für Anfänger sind Spanien, Portugal und Frankreich die einzigen realistischen Optionen.

Was brauchst du, um ein ausländisches Bankkonto zu eröffnen?

Ein ausländisches Bankkonto ist kein Online-Vertrag, den du in 10 Minuten abschließt. Du brauchst:

• Einen gültigen Reisepass (nicht nur den Personalausweis)
• Eine Meldebescheinigung aus deinem Wohnsitzland - manche Banken verlangen sogar einen Wohnsitznachweis aus dem Zielland
• Einkommensnachweise: Lohnabrechnungen der letzten 3-6 Monate, Steuerbescheide, eventuell eine Selbstständigenbescheinigung
• Eine SCHUFA-Auskunft - viele Banken verlangen sie, um deine Bonität zu prüfen
• Eine Steuernummer aus dem Zielland (NIF in Portugal, NIF in Spanien, NIF in Frankreich)
• Manchmal: Eine Mindesteinzahlung von 5.000 bis 10.000 Euro - das ist kein Sparbuch, sondern ein Nachweis, dass du das Geld hast

Du kannst das nicht alleine machen. Ohne Hilfe vor Ort - einen Anwalt, einen Makler oder einen Finanzberater - läufst du Gefahr, dass dein Antrag abgelehnt wird, weil du eine Unterlage vergessen hast. In Portugal kannst du deine Steuernummer online beantragen, aber die Bank will den Original-Pass und eine Übersetzung. In Spanien brauchst du einen Notar, der deine Identität bestätigt. In Frankreich wird oft ein persönliches Gespräch verlangt - du musst dorthin reisen.

Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Deutsche Banken verlangen oft 30-50 % Eigenkapital für Auslandsimmobilien. Aber lokale Banken in Portugal, Spanien oder Frankreich verlangen meist nur 20-30 %. Das klingt gut - bis du die Nebenkosten rechnest. In Portugal liegen diese bei 15 % des Kaufpreises. In Spanien sind es 10-12 %, in Frankreich 8-10 %. Das bedeutet: Wenn du eine Immobilie für 200.000 Euro kaufst, brauchst du nicht nur 40.000 Euro Eigenkapital für die Finanzierung, sondern zusätzlich 30.000 Euro für Steuern, Notar, Vermessung und Anmeldung. Insgesamt: 70.000 Euro.

Du kannst nicht nur den Kaufpreis finanzieren. Du musst auch die gesamte Summe aufbringen. Die Bank prüft nicht nur, ob du monatlich zahlen kannst - sie prüft, ob du das Geld für die Anfangskosten hast. Wenn du das nicht nachweisen kannst, wird dir das Konto verweigert - oder der Kredit.

Warum du nicht einfach von Deutschland aus finanzierst

Einige deutsche Banken bieten Kredite für Auslandsimmobilien an. Aber sie verlangen eine Sicherheit: eine Grundschuld auf einer Immobilie in Deutschland. Wenn du keine deutsche Immobilie besitzt, ist das keine Option. Selbst wenn du sie hast, ist der Zinssatz oft höher als bei einer lokalen Finanzierung. Und du hast keine Kontrolle über die Zahlungen - du musst in Euro überweisen, während die Steuern und Wartungskosten in Landeswährung anfallen. Das ist ein Risiko: Wenn der Euro fällt, kostet dich die Wartung deiner Ferienwohnung in Portugal plötzlich 20 % mehr.

Ein lokales Konto löst das Problem. Du kannst dein Einkommen in Euro einbeziehen, aber die Ausgaben in Landeswährung bezahlen. Du sparst Wechselkursgebühren, du hast Transparenz, und du vermeidest unnötige Komplikationen. Die meisten Experten sagen: Wer eine Immobilie im Ausland kauft, braucht ein lokales Konto - Punkt.

Der Schritt-für-Schritt-Plan: So eröffnest du dein Konto

1. Entscheide dich für ein Land. Portugal, Spanien oder Frankreich - nicht Bulgarien, nicht Rumänien, nicht die Türkei. Zu viele Risiken für Anfänger.
2. Beschaffe deine Steuernummer. In Portugal: NIF. In Spanien: NIE. In Frankreich: NIF. Das ist dein erster Schritt. Ohne das geht nichts.
3. Sammle alle Unterlagen. Reisepass, Einkommensnachweise, SCHUFA, Meldebescheinigung. Übersetze alles ins Landesrecht - nicht ins Englische, ins Portugiesische, Spanische oder Französische.
4. Wähle eine Bank. Nicht die größte, sondern die, die Erfahrung mit Ausländern hat. In Portugal: BPI, Caixa Geral, Millennium. In Spanien: Santander, BBVA. In Frankreich: Crédit Agricole, BNP Paribas. Frag nach dem Programm für Nicht-Einwohner.
5. Termine vereinbaren. In den meisten Ländern brauchst du einen persönlichen Termin. Reise an. Du kannst nicht alles online erledigen.
6. Zahle die Mindesteinzahlung. 5.000-10.000 Euro - das ist kein Bonus, das ist die Voraussetzung.
7. Warte auf die Freischaltung. 2-6 Wochen. In dieser Zeit bekommst du deine IBAN, deine Kreditkarte, deine Online-Banking-Login-Daten.

Was du nach der Eröffnung tun musst

Das Konto ist nicht das Ende - es ist der Anfang. Du musst jetzt:

• Deine Mieteinnahmen oder Vermietungseinnahmen auf dieses Konto überweisen
• Die jährliche Grundsteuer (IMI in Portugal, IBI in Spanien, Taxe d’Habitation in Frankreich) rechtzeitig bezahlen
• Den Notar, den Makler und den Verwalter mit diesem Konto bezahlen
• Deine Versicherung abwickeln - die muss auch in Landeswährung bezahlt werden

Wenn du das nicht machst, wird die Bank dich als Risikokunden einstufen. Und dann sperrt sie dein Konto. Das passiert öfter, als du denkst. Ein Konto im Ausland ist kein Sparbuch - es ist ein Geschäftsinstrument. Behandle es so.

Die häufigsten Fehler - und wie du sie vermeidest

Die meisten Käufer scheitern nicht am Geld - sie scheitern an der Vorbereitung.

• Fehler 1: Sie denken, sie können mit dem deutschen Konto zahlen. → Resultat: Kauf wird blockiert, Verträge werden ungültig.
• Fehler 2: Sie holen die Steuernummer zu spät. → Resultat: 3-6 Wochen Verzögerung, teure Mietverträge, verpasste Steuerfristen.
• Fehler 3: Sie ignorieren die Nebenkosten. → Resultat: Sie haben Geld für den Kauf, aber nicht für die Steuern - und müssen den Kauf abbrechen.
• Fehler 4: Sie wählen eine Bank ohne Erfahrung mit Ausländern. → Resultat: Antrag wird abgelehnt, Zeit und Geld verschwendet.

Vermeide diese Fehler - und du bist einer der wenigen, die es richtig machen.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du in den nächsten 6 Monaten eine Immobilie im Ausland kaufen willst, fange heute an. Hole dir deine Steuernummer. Recherchiere, welche Bank in deinem Wunschland am meisten Ausländer hat. Spreche mit einem Anwalt oder Makler vor Ort - nicht mit jemandem aus Deutschland. Mach dir eine Liste: Was brauchst du? Was kostet es? Wie lange dauert es?

Ein ausländisches Bankkonto ist kein Luxus - es ist die Grundlage. Ohne es hast du keine Kontrolle. Ohne es hast du kein Recht. Ohne es hast du keine Immobilie.