Ausländischen Grundbuchauszug für Immobilien: Übersetzung anfordern - So geht’s rechtssicher

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen oder verkaufen, ist der Grundbuchauszug eines der wichtigsten Dokumente, das Sie brauchen. Aber ein Auszug aus dem Grundbuch eines anderen Landes - sei es aus Spanien, Italien oder Hongkong - ist in Deutschland oder für deutsche Behörden nicht einfach so gültig. Er muss übersetzt und beglaubigt werden. Und das ist nicht so einfach, wie es klingt.

Warum braucht man eine Übersetzung des ausländischen Grundbuchauszugs?

Ein Grundbuchauszug enthält alle rechtlichen Informationen zu einer Immobilie: Wer ist Eigentümer? Gibt es Hypotheken, Nießbrauchrechte oder andere Belastungen? In Deutschland ist das Grundbuch das einzige offizielle Register, das Rechtsverhältnisse eindeutig beweist. Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Deutschland erwerben wollen, muss das deutsche Grundbuchamt wissen, wer genau den Kaufvertrag unterschreibt - und das geht nur mit einem Dokument, das deutsche Behörden verstehen und rechtlich anerkennen.

Dasselbe gilt umgekehrt: Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und dort Eigentum eintragen lassen, brauchen Sie einen übersetzten und beglaubigten Grundbuchauszug aus Deutschland. Banken, Notare und Behörden im Ausland verlangen diese Übersetzung, um zu prüfen, ob Sie tatsächlich Eigentümer sind und ob die Immobilie frei von Lasten ist.

Was ist eine beglaubigte Übersetzung - und was ist nicht genug?

Viele denken: „Ich kann das doch einfach mit Google Translate übersetzen und unterschreiben.“ Das reicht nicht. Und das ist kein Fall von Bürokratie, sondern von Rechtssicherheit.

Eine echte beglaubigte Übersetzung muss drei Dinge erfüllen:

• Die Übersetzung muss von einem vereidigten Übersetzer angefertigt werden - also jemandem, der von einem Gericht offiziell dazu ermächtigt ist, Urkunden zu übersetzen.
• Die Übersetzung muss mit der Originalurkunde durch Schnur und Siegel verbunden sein. Das bedeutet: Die Übersetzung wird nicht einfach als separates PDF geschickt, sondern physisch oder digital mit dem Original verknüpft und mit einem offiziellen Siegel versehen.
• Die Unterschrift des Übersetzers muss öffentlich beglaubigt sein - also durch einen Notar oder ein Gericht bestätigt worden sein. Ein eigenes Siegel des Übersetzers reicht nicht.

Das Kammergericht Berlin hat das 2023 noch einmal klargestellt: Eine Übersetzung, die nur vom vereidigten Übersetzer beglaubigt wird, aber nicht mit Schnur, Siegel und öffentlicher Beglaubigung versehen ist, ist rechtlich wertlos. Das gilt für jeden Grundbuchauszug - egal ob aus den USA, Japan oder Brasilien.

Wie beantragt man einen ausländischen Grundbuchauszug mit Übersetzung?

Der Prozess ist einfach, wenn man weiß, wie er funktioniert. Hier ist der Schritt-für-Schritt-Ablauf:

1. Den Original-Grundbuchauszug beschaffen: Bestellen Sie den Auszug direkt beim zuständigen Grundbuchamt im Ausland. Viele Länder bieten das online an - etwa Spanien über den Registro de la Propiedad oder Italien über den Conservatoria dei Registri Immobiliari. In einigen Ländern wie Hongkong oder Singapur müssen Sie einen lokalen Anwalt beauftragen.
2. Einen vereidigten Übersetzer finden: Suchen Sie einen Übersetzer, der auf Immobilienunterlagen spezialisiert ist. Viele Anbieter wie dito-beglaubigungen.de oder Sarah Schneider Sprachdienste bieten spezifische Dienstleistungen für Grundbuchauszüge an. Achten Sie darauf, dass der Übersetzer in Deutschland vereidigt ist - das ist Voraussetzung für die Anerkennung in Deutschland.
3. Die Übersetzung beglaubigen lassen: Der Übersetzer verbindet die Übersetzung mit dem Original durch Schnur und Siegel. Dann wird die Unterschrift des Übersetzers von einem Notar öffentlich beglaubigt. Das ist der entscheidende Schritt - ohne ihn ist alles nutzlos.
4. Prüfen, ob eine Apostille nötig ist: In vielen Ländern (z. B. USA, Kanada, Australien) verlangen Behörden zusätzlich eine Apostille - eine internationale Beglaubigung nach dem Haager Übereinkommen. In Italien oder Spanien ist das meist nicht nötig. Fragt den Empfänger im Ausland oder den deutschen Notar, ob eine Apostille erforderlich ist.
5. Das Dokument versenden: Sie können den Auszug per Post oder digital erhalten. Viele Anbieter wie Schmidt-Export.de liefern die vollständig beglaubigte Übersetzung als PDF mit digitaler Signatur - ideal für E-Mail-Übertragung an Notare oder Banken.

Wie lange dauert das und wie viel kostet es?

Die Bearbeitungszeit variiert je nach Land und Übersetzer. In Deutschland dauert es meist 3-7 Werktage, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. Bei Auszügen aus Ländern mit geringer Digitalisierung (z. B. Balkan, Südostasien) kann es bis zu drei Wochen dauern.

Die Kosten liegen zwischen 80 und 250 Euro, abhängig von:

• der Länge des Dokuments (ein einfacher Auszug hat 1-2 Seiten, komplexe Fälle mit mehreren Belastungen können 5+ Seiten haben)
• der Sprache (seltenere Sprachen wie Russisch oder Chinesisch sind teurer)
• ob eine Apostille nötig ist (kostet extra, etwa 20-50 Euro)
• ob Sie eine Express-Bearbeitung brauchen (meist +30-50 % Aufschlag)

Einige Anbieter wie Schmidt-Export.de bieten Pakete an, die den Grundbuchauszug aus dem Ausland, die Übersetzung und die Apostille in einer einzigen Bestellung abdecken - das spart Zeit und vermeidet Fehler.

Was passiert, wenn die Übersetzung nicht richtig ist?

Falsch übersetzte oder nicht ordnungsgemäß beglaubigte Dokumente führen zu einem totalen Stopp des Kaufprozesses.

Ein deutscher Notar weigert sich, einen Kaufvertrag aufzusetzen, wenn der Grundbuchauszug nicht den gesetzlichen Anforderungen gemäß § 29 Grundbuchordnung entspricht. Eine Bank gewährt kein Darlehen, wenn sie nicht sicher ist, wer der Eigentümer ist. Und im Ausland kann das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen - sogar wenn das Dokument sonst vollständig ist.

Ein Fall aus der Praxis: Eine deutsche Familie wollte eine Wohnung in Spanien kaufen. Sie schickten einen übersetzten Grundbuchauszug, der nur vom Übersetzer beglaubigt war - ohne Notar-Beglaubigung und Schnur. Das spanische Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab. Erst nach einer neuen, korrekten Übersetzung, die drei Wochen später eingereicht wurde, konnte der Kauf abgeschlossen werden. Die Folge: zusätzliche Kosten, Verzögerung und Stress.

Was ist mit digitalen Übersetzungen?

Digitalisierung macht den Prozess einfacher. Anbieter wie beglaubigt.de bieten heute digitale beglaubigte Übersetzungen an - mit elektronischer Signatur und sicheren PDFs, die von deutschen und internationalen Behörden akzeptiert werden.

Wichtig: Die digitale Version muss dieselben Anforderungen erfüllen wie die physische. Sie muss von einem vereidigten Übersetzer erstellt, mit einem digitalen Siegel versehen und öffentlich beglaubigt sein. Die Schnur wird durch eine digitale Verknüpfung ersetzt, die nachweislich das Original mit der Übersetzung verbindet.

Viele Notare und Banken akzeptieren heute digitale Dokumente - vorausgesetzt, sie sind rechtssicher. Das spart Versandkosten, Wartezeit und Risiken durch Postverluste.

Welche Länder haben besondere Anforderungen?

Nicht alle Länder behandeln Grundbuchauszüge gleich. Hier ein Überblick:

Vergleich der Anforderungen für Grundbuchauszüge aus ausgewählten Ländern

Land	Benötigt Übersetzung?	Benötigt Apostille?	Besonderheiten
Spanien	Ja	Nein	Übersetzung muss von einem spanischen traductor jurado stammen, wenn sie in Spanien vorgelegt wird.
Italien	Ja	Nein	Keine Apostille nötig. Aber die Übersetzung muss öffentlich beglaubigt sein.
USA	Ja	Ja	Apostille muss vom Secretary of State ausgestellt werden. Übersetzer muss in Deutschland vereidigt sein.
Frankreich	Ja	Ja	Früher war eine Legalisation nötig - heute reicht die Apostille.
Hongkong	Ja	Ja	Der Auszug muss von einem lokalen Anwalt bescheinigt werden, bevor er übersetzt wird.
Portugal	Ja	Ja	Die Übersetzung muss von einem portugiesischen tradutor juramentado erstellt werden, wenn sie in Portugal verwendet wird.

Was kommt als Nächstes?

Die Nachfrage nach beglaubigten Grundbuchauszügen steigt - vor allem, weil immer mehr Deutsche Immobilien im Ausland kaufen und immer mehr Ausländer in Deutschland investieren. Die rechtlichen Anforderungen bleiben stabil, aber die Prozesse werden digitaler.

In den nächsten Jahren wird es wahrscheinlich mehr Online-Plattformen geben, die den gesamten Prozess - vom Bestellen des Auszugs bis zur digitalen Beglaubigung - in einem Schritt abwickeln. Aber die Grundregeln werden sich nicht ändern: Keine Übersetzung ohne Vereidigung. Keine Beglaubigung ohne Notar. Kein Kauf ohne rechtssicheres Dokument.

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