Airbnb und Kurzzeitvermietung in Wohnungen: Recht, Steuer und Rendite 2026

Die Zahl der Wohnungen, die in Deutschland über Airbnb & Co. als Kurzzeitvermietung genutzt werden, ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Doch was viele als einfache Nebeneinnahme sehen, ist in Wirklichkeit ein komplexes Geflecht aus Rechtsvorschriften, Steuerpflichten und wirtschaftlichen Risiken. Seit 2026 gilt in ganz Deutschland eine neue EU-Regelung, die alles verändert. Wer jetzt noch ohne Registrierung vermietet, riskiert hohe Bußgelder - und verliert möglicherweise auch seine Wohnung. Hier ist, was wirklich zählt.

Was ist erlaubt - und was nicht?

In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung für Kurzzeitvermietungen. Jede Stadt, manchmal sogar jeder Bezirk, hat eigene Regeln. Das ist das erste Problem. In Berlin gilt seit 2014 das Zweckentfremdungsverbotsgesetz: Du darfst deine Wohnung nur dann als Ferienwohnung vermieten, wenn du sie bei der Stadt registrierst. Und selbst dann nur, wenn du selbst dort wohnst und nicht mehr als 60 Tage pro Jahr vermietest. Wer das ignoriert, zahlt bis zu 500.000 Euro Bußgeld - das ist kein Scherz. Ein Vermieter in Neukölln wurde 2025 wegen 220 übernachteten Tagen ohne Genehmigung mit 12.500 Euro bestraft. In München ist es noch strenger: Du darfst deine Wohnung maximal 8 Wochen pro Jahr für Touristen vermieten. Danach ist Schluss. In Hamburg musst du seit 2022 eine offizielle Genehmigung vom Bauamt einholen, wenn du deine Wohnung komplett zur Ferienunterkunft umwidmest. In kleineren Städten wie Bielefeld oder Kiel gibt es oft gar keine Regelung - aber das heißt nicht, dass du frei bist. Die neue EU-Verordnung 2024/1028 tritt am 20. Mai 2026 in Kraft. Ab dann musst du eine zentrale Registrierungsnummer haben, die von der Bundesnetzagentur vergeben wird. Airbnb und Booking.com dürfen dann nur noch Angebote anzeigen, die diese Nummer tragen. Ohne Nummer = kein Listing. Punkt. Was viele nicht wissen: Selbst wenn du nur ein Zimmer vermietest, gilt das als Kurzzeitvermietung. Und ja, auch wenn du nur einmal im Jahr jemanden bei dir wohnen lässt, musst du es melden - wenn du in einer Stadt lebst, die Regeln hat. Die meisten Vermieter denken, sie müssten nur bei großen Städten aufpassen. Falsch. Die Kommunen tauschen Daten aus. Eine Vermietung in Berlin kann dich in Düsseldorf zur Rechenschaft ziehen.

Wie viel Geld kannst du verdienen?

Die Zahlen sprechen für sich. In Berlin liegt der durchschnittliche Quadratmeter-Mietpreis für langfristige Mieten bei 11,80 Euro pro Monat. Das heißt: Eine 70 m²-Wohnung bringt dir im Jahr etwa 9.856 Euro. Klingt gut? Jetzt vergleich das mit Kurzzeitvermietung: Ein Gast zahlt in Berlin durchschnittlich 58,30 Euro pro Nacht. Wenn du deine Wohnung 150 Tage im Jahr vermietest, kommst du auf 8.745 Euro. Klingt weniger? Nicht, wenn du bedenkst, dass du nicht 12 Monate lang leer stehst. In München sind es 72,40 Euro pro Nacht. Bei 180 Übernachtungen: 13.032 Euro. Das ist fast 3.000 Euro mehr als bei einer langfristigen Vermietung. Aber Achtung: Das ist nicht dein Gewinn. Das ist dein Umsatz. Abziehen musst du:

• Airbnb-Gebühren: 3 bis 14 % des Buchungspreises (durchschnittlich 8 %)
• Reinigung: 25 bis 35 Euro pro Gast
• Wäsche, Handtücher, Kaffee, Seife: 5 bis 10 Euro pro Buchung
• Strom, Wasser, Internet: 3 bis 5 Euro pro Nacht
• Wartung und Reparaturen: 500 bis 1.500 Euro pro Jahr
• Steuerberater: 300 bis 800 Euro pro Jahr

Nach Abzug der Kosten bleibt bei einer 70 m²-Wohnung in Berlin mit 150 Übernachtungen ein Netto-Gewinn von etwa 4.200 Euro. In München mit 180 Übernachtungen: 7.100 Euro. Das ist eine Rendite von 3,2 % bis 5,1 % pro Jahr - deutlich höher als bei langfristiger Vermietung (1,8-2,5 %). Aber: Du musst diese Wohnung 365 Tage im Jahr im Blick haben. Du musst immer ansprechbar sein. Du musst dich um die Gäste kümmern. Du musst die Reinigung organisieren. Das ist kein passives Einkommen. Das ist ein Nebenjob mit hohen Anforderungen.

Steuer: Was du zahlen musst

Du musst deine Einnahmen aus Kurzzeitvermietung versteuern. Das ist kein Option. Die Finanzämter bekommen die Daten von Airbnb. Jede Buchung wird gemeldet. Wenn du sie nicht angibst, riskierst du Steuerhinterziehung. Die Umsatzsteuer (19 %) fällt an, wenn dein jährlicher Umsatz über 22.000 Euro liegt. Die meisten Privatvermieter unterschreiten diese Grenze. Sie können sich also als Kleinunternehmer anmelden und müssen keine Umsatzsteuer abführen. Aber: Du kannst dann auch keine Vorsteuer geltend machen. Das heißt, du bekommst keine Erstattung für deine Reinigungskosten oder Gebühren. Die Einkommensteuer fällt an, sobald dein Gewinn über 9.744 Euro (Grundfreibetrag 2025) liegt. Du musst deine Einnahmen in der Steuererklärung als „sonstige Einkünfte“ aus Kapitalvermögen angeben. Du kannst alle Kosten absetzen: Reinigung, Wäsche, Reparaturen, Plattformgebühren, sogar die Abschreibung für Möbel und Elektrogeräte. Ein Sofa, das du für 800 Euro gekauft hast, kannst du über 10 Jahre abschreiben - das sind 80 Euro pro Jahr. Ein Fernseher? 5 Jahre, also 100 Euro pro Jahr. Das macht einen großen Unterschied. Viele Vermieter scheitern an der Umsatzsteuervoranmeldung. Die Finanzämter erwarten monatliche oder quartalsweise Anmeldungen - und viele haben keine Ahnung, wie das funktioniert. Laut einer Umfrage des Bundesverbands der Steuerberater brauchen 42 % der Kleinvermieter professionelle Hilfe. Das kostet Geld, aber es spart Ärger.

Die neue EU-Regelung: Was sich ab Mai 2026 ändert

Am 20. Mai 2026 wird ein neues System starten. Die Bundesnetzagentur wird die zentrale Datenbank für alle Kurzzeitvermietungen in Deutschland betreiben. Jede Wohnung, die über Airbnb, Booking.com oder Wimdu angeboten wird, muss eine Registrierungsnummer haben. Diese Nummer wird von den Bundesländern vergeben, aber die Abwicklung läuft zentral. Airbnb muss monatlich Daten an die Behörden senden: Adresse, Anzahl der Übernachtungen, Namen der Gäste, Zahlungseingänge. Das ist kein Vorschlag. Das ist Gesetz. Warum? Weil die EU will, dass Städte wissen, wie viele Wohnungen aus dem regulären Markt genommen werden. In Berlin entziehen illegale Kurzzeitvermietungen jährlich 13.500 Wohnungen dem Wohnraum für Einheimische. Das ist nicht nur unfair - das ist ein Problem für die Stadtplanung. Die neue Regelung soll das stoppen. Plattformen, die nicht melden, werden in Deutschland gesperrt. Airbnb wird keine deutschen Angebote mehr anzeigen, wenn sie nicht registriert sind. Was bedeutet das für dich? Wenn du jetzt noch ohne Registrierung vermietest: Du hast bis Mai 2026 Zeit, dich zu registrieren. Danach ist Schluss. Die Bearbeitungszeit für die Registrierung beträgt aktuell 4 bis 12 Wochen. Also: Handeln, bevor es zu spät ist.

Die Realität: Wer profitiert, wer verliert

Die Mehrheit der Vermieter sagt: Kurzzeitvermietung rettet meine Immobilie. In Berlin zahlt ein Mieter 11,80 Euro pro Quadratmeter. Ein Vermieter, der 70 m² vermietet und 150 Tage im Jahr 58 Euro pro Nacht nimmt, verdient 4.200 Euro Netto. Das ist fast genug, um eine monatliche Hypothek von 350 Euro zu decken. Ohne diese Einnahme müsste er seine Wohnung verkaufen. Aber die Städte sagen: Wir verlieren bezahlbaren Wohnraum. In München sind 22 % der Wohnungen in der Innenstadt als Kurzzeitvermietung registriert. Das bedeutet: 1 von 5 Wohnungen ist nicht für Menschen da, die dort arbeiten, studieren oder leben. Die TU Berlin hat berechnet: In Berlin fehlen jährlich 2,7 % des Wohnungsbestands - das sind 13.500 Wohnungen. Die Folge: Mieten steigen, Wohnungen werden knapper. Die EU will einen Mittelweg. Sie will nicht verbieten. Sie will regulieren. Sie will, dass Eigentümer ihre Wohnung nutzen dürfen - aber nicht, wenn das auf Kosten der Einheimischen geht. Deshalb gibt es Zeitlimits, Registrierungspflicht und Transparenz.

Was du jetzt tun musst

Wenn du eine Wohnung hast und sie als Kurzzeitvermietung nutzen willst, dann handle jetzt:

1. Prüfe deine Stadt: Gehe auf die offizielle Website deiner Kommune. Suche nach „Zweckentfremdung“ oder „Ferienwohnung“. Dort findest du die genauen Regeln.
2. Prüfe deinen Mietvertrag: Wenn du keine Wohnung besitzt, sondern mietest, brauchst du die Zustimmung deines Vermieters. Ohne schriftliche Erlaubnis ist jede Vermietung rechtswidrig.
3. Registriere dich: Ab 20. Mai 2026 brauchst du eine zentrale Nummer der Bundesnetzagentur. Melde dich jetzt an, damit du nicht überrascht wirst.
4. Berechne deine Kosten: Rechne aus, wie viel du wirklich verdienst - nicht wie viel du verdienst, wenn du alles ignorierst.
5. Halte Dokumente bereit: Jeder Gast muss sich anmelden. Du musst Name, Adresse und Aufenthaltsdauer aufschreiben - das ist Pflicht nach § 19 Meldegesetz.

Wenn du diese fünf Schritte machst, bist du legal. Wenn du sie nicht machst, wirst du bestraft. Es gibt keine dritte Option.

Was kommt danach?

Die EU-Verordnung wird den Markt bereinigen. Bis 2027 prognostiziert das ifo-Institut eine 30 %ige Reduktion illegaler Angebote. Die legalen Vermieter werden profitieren - weniger Konkurrenz, höhere Preise, mehr Vertrauen. Airbnb wird sich anpassen. Die Plattformen werden nicht verschwinden. Sie werden sich nur noch mit legalen Vermietern zusammenbringen. Die Zukunft gehört denen, die sich informieren. Nicht denen, die hoffen, dass niemand es merkt. Wer jetzt handelt, nutzt die Chance. Wer wartet, verliert die Wohnung - und das Geld.