Totalsanierung 2025: Wie lange dauert sie? Zeitpläne, Phasen & Tipps für Österreich

Aug, 25 2025

TL;DR

• Typische Dauer: 9-15 Monate für ein Einfamilienhaus (ca. 120-150 m²), 6-12 Monate für eine Wohnung, 12-24 Monate bei Altbau/Denkmalschutz.
• Phasen: Bestandsaufnahme (2-6 Wo.), Planung/Statik (6-16 Wo.), Genehmigungen (4-16 Wo.), Ausschreibung (4-8 Wo.), Ausführung (4-12 Mon.), Abnahme (2-6 Wo.).
• Treiber der Zeit: Genehmigungen, Lieferzeiten (Fenster/Wärmepumpe 8-20 Wo.), Statik, Feuchte/Schimmel, Koordination mehrerer Gewerke.
• Abkürzungen: frühe Bestandsanalyse, kritische Bauteile vorziehen, Baumeister als GU, Materialien früh bestellen, 20-30 % Puffer.
• Österreich 2025: Bauanzeige vs. Baubewilligung, OIB-Richtlinien, ÖNORM B 2110, BauKG, EAVG. Förderungen können Start verzögern, aber Budget entlasten.

Die eine Zahl gibt es nicht. Aber es gibt solide Spannen, klare Phasen und Stellschrauben, mit denen du die Totalsanierung Dauer realistisch planst - ohne dich zu verkalkulieren. Ich sitze in Graz, sehe jede Woche Bauanzeigen und weiß: Termine kippen selten wegen „Pech“, sondern wegen schlechter Reihenfolge, fehlender Unterlagen und zu spätem Bestellen. Das lässt sich vermeiden.

Zeitrahmen und Phasen: So lange dauert eine Totalsanierung wirklich

Totalsanierung heißt: Hülle, Technik und Innenräume werden umfassend erneuert. Meist betrifft das Dach, Fassade/Wärmedämmung, Fenster/Türen, Elektro, Heizung/Lüftung/Sanitär, Estrich/Böden, Innenwände und Oberflächen. Der Ablauf folgt einer Logik, die kaum zu verkürzen ist - aber kluges Taktieren spart Monate.

Faustspannen nach Objekt

• Eigentumswohnung (60-100 m², ohne statische Eingriffe): 6-12 Monate.
• Einfamilienhaus 120-150 m² (ohne Denkmalschutz): 9-15 Monate.
• Altbau mit Eingriffen in Statik/Denkmalschutz: 12-24 Monate.
• Mehrfamilienhaus (pro Stiege/Abschnitt): 12-24 Monate, häufig in Etappen.

Die Phasen mit typischen Dauern

1. Bestandsaufnahme und Zieldefinition (2-6 Wochen)
   Begehung mit Baumeister/Architekt, Feuchtemessungen, Kamerabefahrung von Leitungen, Energieaudit, Dämmstandard, Schadstoffscreening (z.B. Asbest/Pakete). Ergebnis: Sanierungsziele und Budgetkorridor.
2. Planung, Statik und Kostenvoranschlag (6-16 Wochen)
   Vorentwurf, Entwurf, Einreichplanung, statische Vorbemessung, TGA-Konzept (Heizung/Lüftung), Energieausweis. Parallel: Grobe Mengenermittlung und Kostenrahmen.
3. Genehmigungen/Abstimmungen (4-16 Wochen)
   Je nach Bundesland Objekt und Umfang: Bauanzeige oder Baubewilligung. In WEG-Anlagen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Bei Denkmalschutz: Bundesdenkmalamt. Manchmal Naturschutz/Schallschutz.
4. Ausschreibung, Angebote, Vergabe (4-8 Wochen)
   Leistungsverzeichnis, Angebotsphase, Vergabeverhandlungen, Terminabstimmung, Bauzeitenplan. Parallel: Schlüsselkomponenten bestellen (Fenster, Treppe, Wärmeerzeuger).
5. Ausführung (4-12 Monate)
   Rohbau/Abbruch, Leitungen, Fenster, Dämmung, Innenausbau, Haustechnik, Oberflächen. Die Baustellenkoordination nach BauKG greift, sobald mehrere Arbeitgeber gleichzeitig tätig sind.
6. Inbetriebnahme, Abnahme, Restarbeiten (2-6 Wochen)
   Funktionsprüfungen, Hydraulischer Abgleich, Dokumentation, Revisionsunterlagen, Mängelliste, Behebung, Bauendreinigung.

Ein Beispiel-Zeitplan für ein 130 m²-Haus in der Steiermark

• Kalenderwoche 1-4: Bestandsaufnahme, Zielbild, Budget-Range.
• KW 5-14: Planung/Statik, Energieausweis, Einreichung.
• KW 15-26: Genehmigung/WEG-Beschluss; parallel Ausschreibung.
• KW 27: Vergabe, Baustellenvorbereitung, Bestellungen.
• KW 28-52: Ausführung in Bauabschnitten.
• KW 53-56: Inbetriebnahme, Abnahme, Restleistungen.

Sommer- und Winterpausen sind real: Fensterhersteller haben im August teils Werksurlaub, Außenputz will Temperaturen über 5-8 °C. Wer das ignoriert, verliert Wochen.

Pragmatische Regel: Rechne mit 20-30 % Puffer auf den kritischen Pfad (Fenster, Statik, Genehmigung, Haustechnik). Alles andere verkraftet Verzögerungen eher.

Woran die meisten Timelines scheitern

• Späte Bestellungen: Fenster/WP/Treppen haben 8-20 Wochen Vorlauf.
• Unklare Zuständigkeiten: Kein klarer Bauleiter, kein „wer entscheidet was bis wann“.
• Fehlende Unterlagen: Energieausweis, Statik, Brandschutz fehlen, Einreichung liegt.
• WEG unterschätzt: Umlaufbeschlüsse dauern, Nachbarn reklamieren Leitungsführungen.
• „Verdeckte“ Schäden: Feuchte, Hausschwamm, marode Leitungen - mehr Rückbau nötig.

Was die Dauer bestimmt: Technik, Recht und Markt (Österreich 2025)

Österreich hat klare Regeln, die Tempo machen - oder bremsen. Wer sie kennt, plant realistisch und erspart sich Streit.

Genehmigungspflicht: Bauanzeige vs. Baubewilligung

In der Steiermark richtet sich das nach der Bauordnung: Viele Innenumbauten sind anzeigepflichtig, statische Eingriffe, Gebäudehülle, Fensterformate, Dach und Nutzungsänderungen meist bewilligungspflichtig. Anzeigeentscheidungen dauern oft 2-6 Wochen, Bewilligungen 2-4 Monate. Bei Nachbarbeteiligung oder Anpassungen an den Ortsbildschutz verlängert sich das. Tipp: In Graz vorab ein kostenloses Beratungsgespräch am Magistrat nützen; vorbesprochene Einreichungen flutschen.

OIB-Richtlinien und Energie

Die OIB-Richtlinien (aktualisiert 2023) regeln u.a. Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz. Bei umfassender Sanierung wird das energetische Niveau relevant. Der Energieausweis (EAVG) ist Pflicht bei größeren Änderungen; er ist nicht nur Papier - er beeinflusst die Wahl von Dämmstärken, Fenstern und Anlagentechnik. Das muss früh rein in die Planung, sonst drohen Umplanungen.

Haustechnik: Lieferzeiten und Abhängigkeiten

• Wärmepumpe: 12-20 Wochen, abhängig vom Modell.
• Fenster/Türen: 8-12 Wochen, bei Sondermaßen länger.
• Lüftungsgeräte/Kanäle: 6-10 Wochen.
• Stahlträger/Treppenanlagen: 6-14 Wochen.

Diese Bauteile sitzen auf dem kritischen Pfad. Ohne Fenster kein Innenputz, ohne Heizung keine Estrichtrocknung im Winter, ohne Stahlträger kein Wanddurchbruch. Also: Bestellen, sobald die Einreichplanung steht und Maße verlässlich sind.

WEG und Nachbarn

Bei Eigentumswohnungen verlangt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für „wesentliche Veränderungen“ einen Beschluss. Leitungen über Allgemeinflächen, Außenfenster, Balkonverglasungen - das braucht Zeit. Plane 4-8 Wochen für Beschlussfassung ein. Geräusche und Staub? Eine Anrainerinfo spart Beschwerden. Hausordnung checken: Lärmzeiten sind geregelt.

Denkmalschutz und Ortsbild

Unter Denkmalschutz entscheidet das Bundesdenkmalamt. Absprachen und Freigaben können 2-6 Monate beanspruchen. Ortsbildschutz in Gemeinden greift bei Fassaden, Fenstern, Dachgauben. Früh klären, ob Details (Sprossen, Material) vorgegeben sind.

Koordination mehrerer Arbeitgeber: BauKG

Sobald mehrere Unternehmen gleichzeitig am Bau tätig sind, greift das Bauarbeitenkoordinationsgesetz (BauKG). Das bedeutet: Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (SiGe-Plan), Koordination und Unterweisung. Nicht optional - und sinnvoll, weil parallele Gewerke sonst im Weg stehen. Ein guter Koordinator spart Zeit und Unfälle.

Vertrag und Termine: ÖNORM B 2110

Die Bauvertragsnorm regelt u.a. Bauzeit, Behinderungsanzeigen und Leistungsänderungen. Wer Termine will, braucht klare Fristen, Meldewege und Puffer. Wird ein Gewerk behindert (z.B. Fenster nicht rechtzeitig), meldet es das - und der Endtermin rutscht. Ein realistischer Bauzeitenplan mit Puffer ist besser als eine „Wunschliste“ ohne Substanz.

Förderungen 2025: gut fürs Budget, Zeitfalle fürs Projekt

Thermische Sanierung und Heizungstausch werden weiter gefördert (Bund, Land, teils Gemeinde). In der Steiermark läuft das über Landeswohnbauförderung plus Bundesprogramme für „Raus aus Öl und Gas“ und thermische Sanierung. Erfahrung aus den letzten Jahren: Der Förderantrag selbst kostet 2-6 Wochen. Wenn du auf Zusage wartest, verschiebt sich der Start. Lösung: Antrag parallel zur Planung, und nur dort den Baustart ans Funding knüpfen, wo es zwingend ist.

Saison und Wetter

• Außenputz/Fassade: unter 5-8 °C riskant.
• Estrich: Trocknung braucht Temperatur und Luftwechsel, im Winter langsamer.
• Werksurlaub im August: längere Lieferzeiten; Vorlauf erhöhen.

Bestand: das Unbekannte im Bestand ist der Zeitfresser

Feuchte Wände, Holzschädlinge, alte Installationen ohne Plan - jedes „Überraschungspaket“ verschiebt den Termin. Ein gründliches Opening der Bauteile in der Planungsphase (Probeöffnungen) spart später ganze Wochen. Statiker vor Ort statt „nur Plan lesen“ - lohnt sich.

Leben auf der Baustelle oder ausziehen?

Bleiben spart Miete, kostet aber Tempo. Arbeiten müssen abschnittsweise organisiert werden, Lärmfenster sind enger, Staubschutz aufwendiger. Wer auszieht, baut schneller: Durchgängige Arbeitsketten, weniger Unterbrechungen. Für Wohnungen gilt: Auszug bringt oft 15-25 % Zeitgewinn.

Planen, abkürzen, durchziehen: So bekommst du die Sanierung zügig und sicher über die Bühne

Hier ist der Weg, der in der Praxis trägt - ohne rosarote Brille.

Schritt-für-Schritt zur belastbaren Timeline

1. Bestand knacken: Feuchte messen, Leitungen prüfen, Dachstuhl checken, Schadstoffe screenen. Ergebnis: Risiko-Liste mit drei Farben (rot/gelb/grün) und Gegenmaßnahmen.
2. Ziele priorisieren: Energie, Grundriss, Komfort, Budget. Drei harte Muss-Kriterien definieren (z.B. KfW-ähnlicher Zielwert gibt’s in AT nicht 1:1, aber du definierst einen Endenergie-Zielwert und U‑Werte).
3. Planer holen: Architekt/Baumeister + Statik + TGA-Planung. Workload klären, wer führt die Termine, wer darf Entscheidungen treffen.
4. Vorab-Freigaben sichern: Magistrat/Bezirk um Vorgespräch bitten, WEG-Vorstand einbinden, Denkmalschutz anklopfen. Eine halbe Stunde jetzt spart Wochen später.
5. Kritische Komponenten früh bestellen: Fenster, Wärmeerzeuger, Treppe, Sondertüren. Maße fixieren, Bestellfristen in den Bauzeitenplan.
6. Gewerkepakete bilden: Statt zehn Einzelverträge zwei bis drei Pakete (Rohbau/Abbruch, TGA, Innenausbau). Oder Generalunternehmer (GU) mit festen Schnittstellen.
7. Puffer setzen: 20-30 % auf kritische Vorgänge. Nicht auf jedes Gewerk, sondern auf Abhängigkeiten.
8. Wochen-Taktung: Einmal pro Woche 30-45 Minuten Jour fixe. Offene Punkte-Liste (max. 10 Punkte), klare Deadlines.
9. Qualität sichern: Meilensteinabnahmen (Rohinstallation, Dichtheitsprüfungen, Luftdichtheit Blower-Door, Estrich, Malerfertig). Probleme sofort heben, nicht „später“.

Heuristiken, die sich bewährt haben

• „Fenster zuerst“-Regel: Einbau früh, damit Innenausbau starten kann.
• „Nass vor trocken“: Estrich/Putze, dann Böden/Türen. Vermeidet Feuchteschäden.
• „Ein Takt - ein Gewerk“: Mehr Parallelität nur, wenn Flächen groß genug sind.
• „Dokumente doppelt“: Energieausweis, Statik, Pläne als PDF und Papier auf der Baustelle.
• „Abhängigkeiten sichtbar machen“: Ein einfaches Gantt mit 20 Balken schlägt jede Gefühlsschätzung.

Entscheidungsbaum: Ausziehen oder bleiben?

• Du brauchst Küche/Bad durchgängig? → Ausziehen, Sanitärkern wird meist komplett erneuert.
• Du sanierst nur abschnittsweise und hast Ausweichzimmer? → Bleiben ist machbar, Zeitplus einplanen.
• Kinder/Remote-Job/Lärmempfindlich? → Ausziehen spart Nerven und Tage.

Checkliste: Dokumente und Freigaben

• Bestandspläne (falls keine vorhanden: Aufmaß erstellen)
• Statik-Vorprüfung und ggf. Freigaben
• Energieausweis (Bestand und geplant)
• Einreichunterlagen nach Bauordnung (Pläne, Baubeschreibung, Fotos)
• WEG-Beschluss (bei Wohnung)
• Denkmalschutz/Ortsbild-Freigabe (falls relevant)
• SiGe-Plan (bei mehreren Arbeitgebern, BauKG)
• Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauwesenversicherung)

Checkliste: Bestellen, bevor die Baustelle startet

• Fenster/Türen inkl. Sonnenschutz
• Wärmeerzeuger (Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärmeanschluss)
• Lüftungsgerät und Kanäle
• Stahlträger/Treppen, Sonderprofile
• Sanitärkeramik und Armaturen
• Elektromaterial (Verteiler/Leitungen) bei Engpässen

Risikoplan mit Gegenmaßnahmen

• Überraschungsfund (Feuchte/Schadstoffe): 2 Wo. Puffer + Alternativdetails (z.B. andere Dämmstoffe) vordefinieren.
• Lieferverzug Fenster: Provisorische Verglasung, Fassadenarbeiten verschieben, Innengewerke in anderen Zonen vorziehen.
• Genehmigung verzögert: Innen liegende, genehmigungsfreie Arbeiten vorziehen (Elektro, Sanitärvorbereitung) - sauber trennen.
• Preissteigerungen: Preisgleitklausel nach ÖNORM B 2110 vereinbaren, Angebote befristen, Alternativen definieren.

Mini-FAQ

Kann ich die Dauer halbieren, wenn ich mehrere Firmen gleichzeitig arbeiten lasse?
Teilweise. Parallelität hilft nur, wenn Flächen, Zugänge und Baustellenlogistik passen. Sonst behindern sich Gewerke. Ein sauberer Taktplan ist besser als „alle auf die Fläche“.

Wie viel Puffer ist „gesund“?
20-30 % auf den kritischen Pfad. Bei Denkmalschutz oder unsicheren Beständen eher 30-40 % auf einzelne Risiken.

Gibt es Strafen bei Terminüberschreitung?
Vertragsstrafen sind möglich, sollten aber realistisch und an Meilensteine gebunden sein. In der Praxis wirken Bonus-Malus-Regelungen besser als starre Strafen.

Wie plane ich Winterarbeiten?
Rohbau dicht bekommen, dann Innenausbau. Estrich und Putz brauchen Temperatur - ggf. Bauheizung einplanen. Außenarbeiten, die Frost brauchen, vermeiden.

Muss ich für die Totalsanierung eine Bauleitung haben?
Pflicht ist sie nicht immer, sinnvoll fast immer. Jemand muss Termine, Qualität und Sicherheit führen - im Idealfall Baumeister/Architekt mit Zeit und Mandat.

Woher weiß ich, ob ich eine Bewilligung brauche?
Frag das Bauamt mit deiner Skizze. In der Steiermark sind viele Innenumbauten anzeigepflichtig, Eingriffe in die Tragstruktur, Hülle und Nutzung meist bewilligungspflichtig. Schriftliche Auskunft gibt Planungssicherheit.

Wie binde ich Förderungen ein, ohne das Projekt auszubremsen?
Antrag parallel mit der Planung stellen, aber den Baustart nur an Förderteile koppeln, die wirklich relevant sind (z.B. Heizung). Die thermische Hülle kann oft früher starten.

Wie halte ich Handwerkertermine?
Bestellungen früh, Abschlagszahlungen fair, Entscheidungen rechtzeitig. Ein wöchentlicher Jour fixe verhindert Leerlauf.

Nächste Schritte

1. Hol dir in Woche 1-2 einen Planer (Baumeister/Architekt) für eine Bestandsanalyse mit kurzer Risiko-Liste.
2. Triff zwei harte Prioritäten (z.B. Energie + Grundriss). Alles andere ordnet sich darunter.
3. Klär beim Amt, ob Anzeige oder Bewilligung nötig ist, und hol dir eine Vorabstimmung.
4. Starte die Einreichplanung und parallel die Förderanträge.
5. Lege den Bauzeitenplan mit Puffer an und bestelle die kritischen Bauteile früh.
6. Organisiere wöchentliche Bau-Meetings und definiere Meilensteinabnahmen.

Troubleshooting nach Szenario

• Genehmigung hängt: Innere, anzeigefreie Arbeiten vorziehen (Elektro-Schlitze, Leitungen), mit sauberer Dokumentation für spätere Abnahmen.
• Fenster verspätet: Innenputz in nicht betroffenen Zonen starten, Fassadenarbeiten schieben, Provisorien nutzen.
• Statik braucht Zusatzmaßnahmen: Sofortige Umplanung mit Statiker, Budget-Reserve zünden, Nebengewerke umtaktieren.
• Lieferkette wackelt: Plan B-Material in der Tasche, alternative Hersteller anfragen, Losgrößen anpassen.
• Kosten laufen davon: Optionalpakete kürzen, Qualitätsstandards beibehalten, aber Ausstattungsniveau anpassen. Vergabe bündeln.

Wenn du realistisch planst, früh bestellst und die Abhängigkeiten im Blick hast, ist eine Totalsanierung kein Endlosprojekt. Hier in Graz sehe ich immer wieder, wie Projekte mit einfachem Taktplan, klarer Bauleitung und einem ehrlichen Puffer im Zeitfenster bleiben. Genau das ist dein Vorteil: Klarheit schlägt Optimismus.