Renovierungspflicht des Vermieters nach 10 Jahren - Was muss jetzt gemacht werden?

Sep, 21 2025

Kurzfassung

• Nach 10 Jahren kann der Vermieter zur Renovierungspflicht verpflichtet sein, wenn im Mietvertrag keine abweichende Regelung steht.
• Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Modernisierung sind rechtlich getrennte Aufgaben.
• §539 BGB gibt dem Mieter das Recht, die vertragsgemäße Renovierungspflicht nach Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer zu verlangen einzufordern.
• Kostenübernahme richtet sich nach Art der Maßnahme: Instandhaltung = Vermieter, Schönheitsreparaturen = häufig Mieter, Modernisierung = Vermieter (oft mit Umlage auf die Miete).
• Praktische Tipps: Dokumentation, Fristen prüfen, Fachbetriebe beauftragen, Kommunikation schriftlich festhalten.

Rechtlicher Rahmen: Was das Mietrecht sagt

Der Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter und bindet beide Parteien an vereinbarte Pflichten bildet die Basis. Kommt darin keine klare Regelung für die Renovierung nach zehn Jahren vor, greift das allgemeine Mietrecht.

Relevant ist vor allem §539 BGB, der dem Mieter das Recht gibt, eine vertragsgemäße Instandsetzung zu verlangen, wenn die im Vertrag festgelegte Nutzungsdauer abgelaufen ist. Zusätzlich definiert das Gesetz in den §§535‑540 BGB die generellen Pflichten zur Instandhaltung der Mietsache, also alle Maßnahmen, die das Objekt vor Mängeln schützen.

Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Modernisierung ist entscheidend, weil sie unterschiedliche Kostenverantwortungen nach sich ziehen.

Schönheitsreparaturen vs. Instandhaltung vs. Modernisierung

Der Unterschied ist nicht nur juristisch relevant, sondern bestimmt auch, welche Maßnahmen nach 10 Jahren vom Vermieter durchgeführt werden müssen. In der Praxis bedeutet das: Sind lediglich Oberflächenabnutzungen vorhanden, kann der Mieter - falls vertraglich festgehalten - zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren verpflichtet sein. Bei echten Mängeln, etwa defekten Fenstern, greift die Instandhaltungspflicht des Vermieters.

Typische Renovierungsarbeiten nach einem Jahrzehnt

Nach zehn Jahren können verschiedene Bauteile Verschleiß zeigen. Die folgende Auflistung spiegelt gängige Fälle wider, die in Österreich häufig vorkommen:

1. Bodenbeläge: Abgenutzte Fliesen oder Laminat müssen ersetzt werden, um die Gebrauchstauglichkeit zu erhalten.
2. Wände und Decken: Risse, feuchte Stellen oder abblätternde Farbe erfordern gründliche Ausbesserungen.
3. Fenster und Türen: Dichtungen verlieren ihre Elastizität, wodurch Energieverlust entsteht - hier kann eine Modernisierung sinnvoll sein.
4. Sanitärinstallationen: Undichte Rohre oder alte Armaturen müssen im Rahmen der Instandhaltung ausgetauscht werden.
5. Heizung: Nach zehn Jahren ist eine Wartung zwingend; bei veralteten Systemen kann eine Modernisierung nach §559 BGB nötig sein.

Die konkrete Verpflichtung hängt vom Baujahr des Gebäudes und dessen technischer Ausstattung sowie von den im Mietvertrag festgelegten Regelungen ab. Ein Neubau aus den 2000er‑Jahren hat möglicherweise andere Standards als ein Altbau aus den 1970ern.

Praktische Checkliste für Mieter und Vermieter

Damit beide Parteien Klarheit haben, empfiehlt sich eine strukturierte Vorgehensweise. Die Checkliste gibt einen Überblick, welche Schritte vor, während und nach den Renovierungsarbeiten zu beachten sind.

• Vertrag prüfen: Gibt es Klauseln zu Renovierungsarbeiten nach einer festgelegten Nutzungsdauer?
• Schäden dokumentieren: Fotos, schriftliche Mängellisten und ggf. Gutachten von Fachbetrieben sammeln.
• Fristen setzen: Laut §539 BGB sollte die Forderung innerhalb einer angemessenen Frist (häufig 3‑6Monate) gestellt werden.
• Angebote einholen: Vergleiche von mindestens drei qualifizierten Handwerksbetrieben einholen.
• Kostenteilung klären: Wer trägt welche Kosten? Instandhaltung = Vermieter, Schönheitsreparaturen = häufig Mieter.
• Schriftliche Vereinbarung: Alle Beschlüsse und Kostenaufteilungen per E‑Mail oder Brief bestätigen.
• Durchführung überwachen: Auf Einhaltung von Bauvorschriften und Qualitätsstandards achten.
• Abschlussdokumentation: Endabnahme protokollieren und ggf. Restarbeiten festhalten.

Diese Checkliste lässt sich leicht an unterschiedliche Wohnsituationen anpassen - ob Mietwohnung, Studentenheim oder gewerbliches Objekt.

Finanzielle Aspekte: Kosten, Rücklagen und Umlagen

Ein wichtiger Punkt für Vermieter ist die finanzielle Planung. Häufig werden Rücklagen gebildet, um größere Instandhaltungs‑ und Modernisierungsmaßnahmen abzudecken. Die Höhe der Rücklage richtet sich nach dem Bau- und Sanierungskostenindex der jeweiligen Region. In Österreich liegt er derzeit bei etwa 1,2% der Jahresnettokaltmiete für typische Wohngebäude.

Modernisierungen können zudem nach §559 BGB auf die Miete umgelegt werden - maximal 8% der aufgewendeten Kosten jährlich, wobei der Mieter das Recht hat, die Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass überhöhte Forderungen zur Modernisierung nur dann zulässig sind, wenn sie nachweislich zur Energieeinsparung oder zur Verbesserung des Wohnwertes beitragen. Sonst kann ein Mieter eine Mietminderung geltend machen.

Beispiel aus der Praxis: Das Renovierungsprojekt in Graz

Ein Vermieter in Graz besitzt ein 1998 erbautes Mehrfamilienhaus. Nach zehn Jahren Mietdauer entscheiden drei Mieter, dass die Böden erneuert werden müssen. Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Renovierungsklausel.

Der Vermieter prüft die Situation:

1. Er holt ein Gutachten ein: Die Laminatböden weisen Abnutzungserscheinungen auf, aber die Statik ist intakt.
2. Er vergleicht die Kosten: Drei örtliche Betriebe bieten zwischen 25€ und 30€ pro Quadratmeter an.
3. Er beauftragt einen Betrieb, weil das Preis‑‑Leistungsverhältnis am besten ist.
4. Er dokumentiert die Arbeiten in einem Protokoll und informiert die Mieter schriftlich.

Da es sich um Instandhaltung handelt, trägt der Vermieter die Kosten komplett. Die Mieter erhalten im Gegenzug keine Mieterhöhung, aber sie profitieren von einer frisch renovierten Wohnung. Der Fall verdeutlicht, wie wichtig es ist, das richtige Rechtsinstrument zu wählen - hier war keine Modernisierung, also keine Umlage.

Risiken und häufige Stolperfallen

Bei Renovierungsprojekten nach zehn Jahren können sowohl Vermieter als auch Mieter in Fallen tappen:

• Unklare Vertragsklauseln: Wenn die Klausel vage ist, kann das Gericht zugunsten des Mieters entscheiden.
• Fehlende Dokumentation: Ohne klare Mängellisten ist es schwer, den Umfang der Instandhaltung nachzuweisen.
• Unrealistische Fristen: Ein zu kurzer Zeitraum kann als unverhältnismäßig gelten und zu Rechtsstreitigkeiten führen.
• Selbstvornahme durch Mieter: Wenn der Mieter ohne Zustimmung eigenständig renoviert, kann er für die Kosten nicht immer Ersatz verlangen.
• Schönheitsreparatur‑Klauseln: Klauseln, die den Mieter zu ständiger Renovierung verpflichten, gelten häufig als unwirksam, weil sie die Mietfreiheit einschränken.

Eine klare Kommunikation und schriftliche Vereinbarungen reduzieren das Risiko erheblich.

Weiterführende Themen und nächste Schritte

Dieser Artikel ist Teil des Themenclusters „Mietrecht und Wohnungsinstandhaltung“. Für Leser, die tiefer einsteigen wollen, geben wir folgende Empfehlungen:

• „Mietvertrag richtig lesen - Klauseln zu Renovierung und Modernisierung verstehen“ - ein Leitfaden für Vertragsprüfung.
• „Kostenkalkulation für Modernisierungen nach §559 BGB“ - Praxisrechner und Beispiele.
• „Mieterrechte bei mangelhafter Instandhaltung“ - wie man Mängel geltend macht und welche Fristen gelten.

Durch das Vertiefen dieser Unterthemen verschaffen sich Vermieter und Mieter ein umfassendes Bild ihrer Rechte und Pflichten.